Asociația de proprietari. Care sunt pașii de urmat pentru a o înființa?
7 minute • Adriana Alexandra Frîncu • 21 noiembrie 2017
Asociația de proprietari reprezintă interesele comune ale proprietarilor unei clădiri sau a unui bloc de locuințe, urmând ca după înființare să confere diverse beneficii. Cum facem, totuși, acest lucru? Pentru a găsi răspunsul la această întrebare, este necesar să facem cunoștință, dacă nu am făcut-o până acum, cu Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare.
Dar, să o luăm cu începutul 🙂
De ce o asociație de proprietari?
Ei bine, art.4 din Legea 230/2007 prevede faptul că asociația de proprietari are drept scop administrarea și gestionarea proprietății comune care, pe lângă drepturi, impune și obligații pentru toți proprietarii. În situația în care nu se iau măsurile de organizare și funcționare cu privire la administrarea și gestiunea proprietății comune, atunci acestea sunt în răspunderea juridică a TUTUROR proprietarilor/ reprezentanților acestora, după caz.
Și totuși, cum se poate înființa asociația de proprietari?
Aceeași lege ne indică faptul că proprietarii din clădirile cu mai multe apartamente se pot întruni pentru a hotărî cu privire la înființarea asociației de proprietari sau la transformarea asociației de locatari în asociație de proprietari. Mai mult decât atât, aceștia vor hotărî și cu privire la persoana fizică/ juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere și a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora și la data de convocare a adunării de constituire. Tot ce s-a hotărât cu privire la aceste aspecte va fi consemnat într-un proces verbal, care va fi semnat de către cei prezenți.
ATENȚIE! Înaintea datei fixate pentru adunarea generală de constituire, proprietarii vor fi convocați prin afișare într-un loc vizibil.
Bine, bine, dar, in concreto, de ce anume am nevoie?
Pentru a înființa o asociație de proprietari este necesar acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor și spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, din cadrul unei clădiri. Acest acord se va consemna într-un tabel nominal, anexă la acordul de asociere, care va trebuie să conțină în mod obligatoriu:
- numele și prenumele proprietarului;
- adresa;
- codul numeric personal + seria și numărul actului de identitate;
- indicarea titlului de proprietate;
- data exprimării voinței de asociere;
- semnătura.
Și dacă nu este întrunit cvorumul de jumătate plus unu?
În primul rând, nu ne panicăm, căci, o nouă convocare va avea loc după cel puțin 5 zile de la data primei convocări. Dacă nici la cea de-a doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din cauza neîntrunirii cvorumului, atunci se va face și o a treia convocare după cel puțin 5 zile de la data celei de-a doua.
ATENȚIE! După a treia convocare a adunării generale de constituire, acordul de asociere se consideră realizat, sub condiția exprimării voinței de asociere, consemnată în tabelul nominal, anexă la acordul de asociere, a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor.
În ceea ce privește statutul asociației de proprietari, care se prezintă și se adoptă în adunarea generală de constituire, acesta va cuprinde precizări cu privire la:
- denumirea, forma juridică, sediul, durata de funcționare ale asociației de proprietari;
- scopul și obiectul de activitate ale asociației de proprietari;
- mijloacele materiale și bănești de care poate dispune asociația de proprietari; structura veniturilor și a cheltuielilor;
- membrii asociației de proprietari, drepturile și obligațiile acestora;
- structura organizatorică, modul de funcționare, managementul asociației de proprietari;
- repartizarea cheltuielilor asociației de proprietari;
- condițiile în care se dizolvă asociația de proprietari;
- dispoziții finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relațiile contractuale, penalizările, cazurile de urgență în care se permite accesul în apartament sau în spațiul său al unui delegat al asociației;
- posibilitatea asigurării, după caz, a unui spațiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfășura serviciul de administrare și în care pot fi păstrate în siguranță documentele asociației.
Acordul proprietarilor privind constituirea asociației de proprietari va fi consemnat într-un proces-verbal al adunării generale de constituire, fiind întocmit în două exemplare originale, semnate de toți proprietarii care și-au dat consimțământul. În situația în care există și proprietari absenți, atunci consimțământul lor poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal menționat, în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire. Cu toate acestea, există și probabilitatea ca unul dintre ei să se afle în imposibilitate să semneze, prin urmare se va consemna că respectivul proprietar și-a dat consimțământul, făcându-se mențiune despre cauza acestei imposibilități.
Și dacă în clădirile de locuințe sunt mai multe tronsoane sau scări?
Ei bine, în această situație se pot constitui asociații de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte DAR numai în condițiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată.
Pasul următor? ÎNREGISTRAREA!
Pentru ca asociația de proprietari să dobândească personalitate juridică, vor trebui depuse și înregistrate la organul financiar local în a cărui rază teritorială se află clădirea, cererea pentru dobândirea personalității juridice, statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării generale de constituire.
ATENȚIE! Acordul de asociere va trebui să conțină:
- adresa și individualizarea proprietății individuale, potrivit actului de proprietate;
- numele și prenumele tuturor proprietarilor;
- descrierea proprietății, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, numărul spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, suprafața terenului aferent clădirii;
- enumerarea și descrierea părților aflate în proprietate comună;
- cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună.
Astfel, judecătorul-delegat desemnat la organul financiar local de către președintele judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află clădirea va da o încheiere, fără citarea părților, care este executorie, supusă DOAR apelului, în termen de 5 zile de la comunicare (apelul se judecă cu citarea părților).
Am lipsit de la adunarea generală de constituire. Mă mai pot înscrie?
Este posibilă înscrierea ulterioară în asociația de proprietari, pentru acest lucru fiind necesară doar cererea scrisă a proprietarilor absenți, fără a mai fi nevoie de îndeplinirea altor formalități.
