Ce trebuie să știi când vrei să închiriezi un apartament?
20 minute • Roxana-Lidia Toth • 06 martie 2021
Fie că dorești să faci o schimbare pe plan profesional și găsești atractivă piața muncii într-un oraș nou, sau ești nevoit să te muți pentru continuarea studiilor, găsirea unei locuințe în care să te stabilești cu chirie presupune o etapă complexă. Așadar, află din acest articol ce trebuie să știi atunci când vrei să închiriezi un apartament.
Dar până atunci, nu uita să te abonezi la newsletterul nostru #pelegale. Se livrează în fiecare săptămână în inboxul tău: un pic de tehnologie, social media, e-commerce și ceva juridic.
Cum închiriezi o locuință?
Atunci când alegi să închiriezi un apartament, trebuie să știi că acest lucru implică anumite responsabilități, anumite drepturi și obligații pe care va trebui să ți le asumi. Fie că alegi să închiriezi apartamentul direct de la proprietar, fără alți intermediari, fie că dorești să închiriezi prin intermediul unei agenții imobiliare, ambele modalități vin la pachet cu o serie de formalități.
Contractul de închiriere a locuințelor este unul consensual deoarece, în principiu, acesta se încheie prin simplul acord de voințe al părților, după ce s-a convenit în privința bunului, precum și a chiriei. Potrivit art. 1781 C. civ., contractul de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului. Cu alte cuvinte, încheierea contractului în formă scrisă se face doar în scop probator, adică ad probationem.
Putem spune că poți încheia contractul și în formă verbală, la ”mica înțelegere” cum se spune în popor, dar nu recomandăm. Nu de alta, dar o să vezi că toate drepturile și obligațiile sunt destul de stufoase și trebuie să le ai în scris.
Părțile contractului de închiriere
Locator și locatar sunt termenii utilizaţi în cuprinsul Codului Civil, în articolele destinate contractului de inchirierea a locuințelor.
Locator: Persoana care oferă spre închiriere o locuinţă, în baza unui contract şi pentru o perioadă determinată sau nedeterminată, în schimbul unei sume de bani denumită chirie. Locatorul poate fi proprietarul locuinţei sau o altă persoană mandatată de proprietar.
Locatar: Persoana care, în baza unui contract, deţine dreptul de folosinţă al unei locuinţe, în schimbul plăţii unei chirii.
Ce trebuie să știi este că locatorul nu trebuie să fie neapărat și proprietarul spațiului respectiv. Poate fi o persoană care are un drept de folosință al acelui spațiu (inclusiv să îl dea mai departe cu chirie) sau o persoană care subînchiriază (de aceea avem și contract de subînchiriere).
Unde sunt reglementate drepturile tale ca și chiriaș? Dar obligațiile?
Sub denumirea de contract de locațiune, vei regăsi în cuprinsul Codului Civil reglementările în materie de închiriere, reglementări care cuprind o secțiune specială dedicată închirierii de locuințe, denumită reguli particulare în materia închirierii locuințelor.
Părțile contractului de locațiune sunt locatorul (cel de la care se închiriază) și locatarul (cel care preia bunul închiriat, adicătelea chiriașul).
Principalele obligații ale locatorului
Locatorul este ținut, chiar fără vreo stipulație expresă în contract:
- Să predea locatarului bunul dat în locațiune;
- Să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii;
- Să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii.
Asta înseamnă, pentru tine, că locatorul nu prea poate să vină pe acolo oricând are el chef, că în general trebuie să se ocupe de anumite reparații ale bunului și că nu te poate stânjeni în statul tău în locuință.
Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia.
Atenție! Acest lucru nu înseamnă că acea locuință trebuie predată cu tot cu mobilă sau cu alte accesorii (cum ar fi un aspirator). Asta este conform înțelegerii între tine și locator. Dar nu ar putea să-ți dea un apartament fără … chei.
Principalele obligații ale locatarului
- Să ia în primire bunul dat în locațiune;
- Să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract;
- Să folosească bunul cu prudență și diligență;
- Să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune.
Destul de clar, nu? Trebuie să iei bunul, să plătești pentru ele, să îl folosești decent și să îl dai înapoi când se încheie contractul.
Care sunt beneficiile încheierii unui contract de locațiune?
De ce să închei un contract de locațiune atunci când închiriezi un apartament?
Simplu, pentru siguranța și confortul tău și a celui care îți pune la dispoziție locuința sa ca tu să te poți folosi de ea. În caz de inconveniente, neînțelegeri sau alte probleme vei avea un cadru legal de care te poți folosi. Atât tu, ca chiriaș, dar și proprietarul. Win-win pentru că este totul crystal clear.
Proprietarul nu va putea abuza de drepturile sale asupra locuinței în detrimentul drepturilor tale ca și chiriaș. Locatarul este protejat de lege și odată cu obligațiile pe care acesta le are, există și o serie de drepturi menite să asigure folosința nestânjenită a locuinței de către chiriaș
Pe scurt, ești protejat de lege.
Ce se întâmplă dacă alegi să nu închei un contract de locațiune?
Dacă vrei să închiriezi un apartament și nu vrei să te supui formalităților necesare din punct de vedere legal, fie pentru că nu vrei să te complici prea mult, fie pentru că ai dat de un proprietar care merge pe încredere, ar fi bine de știut că acest lucru te poate duce în situații neplăcute și îți poate cauza mai multe bătăi de cap decât încheierea unui contract.
Spre exemplu, proprietarul poate veni și te poate da afară din locuința pe care ai închiriat-o, fără un preaviz, fără o explicație, iar tu vei fi nevoit să te conformezi deciziei sale. Sau îți poate cere o chirie mărită de la o lună la alta, doar pentru că .. poate.
Nu vei avea o pârghie legală la care să apelezi și de care să fii protejat.
Particularitățile contractului de locațiune
Pe ce perioadă încheiem un contract de închiriere pentru apartament?
Contractul de locațiune poate fi încheiat pe perioadă determinată sau nedeterminată.
- Închirierea pe perioadă determinată presupune stabilirea în cuprinsul contractului perioada de timp cât va dura locațiunea, la finalul căruia, dacă nu se prelungește contractul, acesta va înceta să mai producă efecte.
De exemplu, dacă vii la facultate pentru 3 ani și vrei să rămâi în aceeași chirie, poți încheia un contract pe o durată de 3 ani.
Ce se intampla dacă rămâi și după acei 3 ani în chiria aleasă? Dacă proprietarul nu-ți spune să eliberezi locuința și continuă să încaseze chiria de la tine, operează tacită relocațiune.
Dacă „după împlinirea termenului, locatarul (chiriașul) continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune (relocațiune tacită), în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor”
Contract de locaţiune reînnoit are aceleaşi clauze dar, spre deosebire de locaţiunea anterioară, operează pe durată nedeterminată. Această caracteristică a locaţiunii reînnoite (prin tacită relocaţiune) are drept consecinţă posibilitatea oricăreia dintre părţi de a denunța unilateral contractul nou, adică de a renunța la executarea acestuia.
E posibil ca uneori să-ți convină să te ”faci că plouă” și să opereze această tacită relocațiune. Hai să-ți dau un exemplu. Să spunem că ai închiriat apartamentul când ai venit în primul an de facultate, în zonă centrală, la 400 de euro/lună. Între timp, peste 4 ani, prețul zonei a crescut la 650 de euro/lună. Dar dacă locatorul tău nu zice nimic, mai bine ”mergi pe burtă” și plătești în continuare chiria aia de 400 de euro/lună. Bineînțeles, poți să ai și situații când să nu îți convină să opereze această tacită relocațiune – trebuie doar să ne imaginăm un exemplu invers.
- Ce presupune închirierea pe perioadă nedeterminată?
Contractul nu conține mențiuni asupra perioadei de timp cât va dura locațiunea, acesta încetând doar prin denunțare unilaterală (adică una din părți renunță la contract) în condițiile legii, fie prin reziliere (contractul va fi desființat deoarece una din părțile contractuale nu își îndeplinește obligațiile contractuale).
Cum plătim chiria în cazul unui contract de închiriere pentru apartament?
În cuprinsul Codului Civil regăsim anumite reguli în ceea ce privește plata chiriei. De menționat că aceste reguli nu au un caracter absolut, părțile având posibilitatea de a stabili propriile condiții de efectuare a plății.
ART. 1797 – Data plății chiriei
(1) În lipsă de stipulație contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanțelor.
(2) Dacă nu există uzanțe și în lipsa unei stipulații contrare, chiria se plătește după cum urmează:
a) în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășește o lună;
b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
c) în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.
Cum spune și mai sus, vorbim de o lipsă de stipulație contrară. Altfel zis, dacă nu scrii nimic despre plata chiriei, se vor aplica regulile de mai jos.
Dar asta nu înseamnă că nu poți să ai propriile tale reguli, precum:
- Să plătești chiria la 2 luni
- Să plătești în două tranșe pe lună
- Să dai 20% la începutul lunii și 80% la final etc.
Plata garanției. Ce trebuie să știi despre ea?
Uneori este posibil să te trezești că locatorul îți cere o garanție. Okey, îți cam dai seama ce vrea. Vorbim de o sumă de bani, diferită de chiria lunară, pe care trebuie să o ”depui” la momentul semnării contractului. Hai să povestim un pic despre ea.
- Ce este garanția?
Fiecare proprietar își asumă un risc atunci când alege să-și închirieze propriul apartament, dincolo de beneficiul financiar, există și riscul creării unor pagube de către chiriași.
Pentru a se pune la adăpost de o eventuală gaură în buget la plecarea chiriașilor, proprietarii percep o sumă de bani, cu titlu de garanție, pe care să o poată folosi în caz de pagube.
- Cuantumul garanției
Nu există un plafon în ceea ce privește suma de bani pe care proprietarii o cer cu titlu de garanție, aceștia având libertatea de a stabili liber această sumă, consultându-se sau nu cu viitorul chiriaș.
De regulă, cuantumul este echivalentul unei chirii, și se achită odată cu preluarea chiriei, așadar, în prima lună, vei plăti dublul chiriei dacă proprietarul îți percepe și garanție.
- Ce se întâmplă cu garanția? Unde merg banii tăi?
Așa cum am menționat mai sus, garanția este folosită pentru a repara ceea ce ai deteriorat în apartament cât timp ai fost chiriaș. Acești bani pot fi folosiți și înainte de plecarea ta, spre exemplu dacă spargi un candelabru și proprietarul dorește înlocuirea lui, va putea face asta folosindu-se de parte din suma de bani pe care ai achitat-o cu titlu de garanție.
Ce se întâmplă dacă predai apartamentul astfel cum ți-a fost dat în chirie și fără să existe nevoia de reparații? Îți primești banii înapoi, sau o parte din ei, dacă există facturi restante și te-ai înțeles cu proprietarul ca suma de bani necesară achitării lor să fie reținută din garanție.
- Cum te asiguri că proprietarul îți va restitui garanția?
Stabilește încă de la bun început cu proprietarul cuantumul garanției dar și destinația acestor bani, pentru a evita ulterioare divergențe.
Nu uita să consemnezi în contract, dacă acesta există, faptul că s-a plătit o sumă de bani cu titlu de garanție dar și condițiile în care aceasta se restituie sau se reține, după caz. În lipsa unui act care să dovedească faptul că ai plătit garanția, va fi foarte greu, dacă dai peste un proprietar de rea credință, să dovedești că îți este dator cu restituirea garanției la plecarea din apartament.
De regulă, cel mai bine este să scrii că în momentul în care contractul încetează, locatorul trebuie să-i restituie garanția în termen de X zile, într-un cont bancar sau în numerar, ca să nu fie probleme. Teoretic, pe toată perioada contractului tău de închiriere, locatorul nu se poate folosi de acești bani, adică sunt blocați. Practic însă anumiți locatori mai iau din sumele respective și apoi amână la final să dea înapoi garanția.
E bine să ai încredere în cel de la care închiriezi, dar e și mai bine să fii precaut.
Un înscris face cât 1000 de cuvinte.
Ce trebuie să ai în vedere când alegi viitoarea ta locuință?
Cu toții avem stabilite anumite criterii după care ne ghidăm atunci când căutăm o locuință pe care ne dorim să o închiriem. Fie că vorbim de zonă, fie că vorbim de confort și facilități, anumite aspecte sunt vitale când vine vorba de alegeri, un aspect important ar fi să alegem informații.
- Persoana de la care închiriezi
Asigură-te că persoana de la care urmează să închiriezi apartamentul este proprietarul imobilului, pentru a evita surprize neplăcute pe viitor.
S-ar putea să întâlnești persoane care intenționează să subînchirieze o locuință. Ce înseamnă asta? Că persoana care intenționează să-ți închirieze imobilul este și ea la rândul său un simplu locatar, nu un proprietar.
Sublocațiunea poate fi interzisă expres prin contractul de locațiune, de aceea trebuie să fii atent cine e persoana de la care închiriezi și dacă aceasta are dreptul de a încheia sau nu un contract de locațiune cu privire la imobilul pe care dorești să-l închiriezi.
Pentru a evita riscuri inutile, cere proprietarului să facă dovada dreptului de proprietate asupra locuinței pe care urmează să o închiriezi.
- Zona pe care ți-o dorești
Atunci când căutăm locuințe în funcție de zonă, trebuie să avem în vedere accesibilitatea zonei. Avem mijloace de transport în comun care să circule cu regularitate? Avem mai multe modalități alternative pentru transportul în comun?(autobuz, troleibuz, metro, etc).
Un aspect important în ceea ce privește zona pe care o alegem este confortul oferit de acea zonă.
Fie că ne dorim o zonă liniștită și retrasă, fie că ne dorim să fie o zonă vie și intens circulată în centrul orașului, acest aspect se stabilește în funcție de preferințele proprii.
Un alt aspect important în alegerea zonei este dată de timpul pe care îl parcurgem de la locuință și locul unde au loc principalele noastre activități, fie că suntem angajați și trebuie să ajungem zilnic la locația unde ne desfășurăm munca, fie că suntem studenți și interesul nostru este să ajungem cu ușurință și într-un mod rapid la facultate, trebuie să ne orientăm preferințele privitoare la zonă luând în calcul interesele noastre.
- Bugetul alocat
Cel mai important aspect de luat în calcul atunci când alegem o locuință este bugetul alocat. În funcție de acest buget trebuie să ne stabilim și preferințele și să le ajustăm în funcție de disponibilitatea financiară. Pentru a nu deveni o gaură în buget, trebuie să fii realist atunci când îți stabilești bugetul, specialiștii recomandă ca acest buget să nu depășească un sfert din veniturile tale.
Dacă bugetul nostru este unul limitat, va trebui să ne facem niște alegeri în detrimentul altora, să alegem ce anume poate fi sacrificat din lista noastră de preferințe și ce trebuie neapărat păstrat.
Spre exemplu, dacă vrem o locuință într-un ansamblu rezidențial nou la un preț mai scăzut, va trebui să revizuim zona de căutare și să ne orientăm spre o zonă periferică, care să se încadreze în bugetul nostru.
Dacă ne dorim o locuință într-o zonă centrală sau semi-centrală, acest aspect va fi dificil de bifat atunci când bugetul nostru este limitat, deoarece locuințele într-o zonă bună au prețuri mult mai ridicate, prețul este dat tocmai de așezarea lor și nu neapărat de confortul pe care îl oferă.
Trebuie să ai în vedere, pe lângă suma alocată plății chiriei, vei achita și o garanție stabilită de proprietar, despre care am discutat mai sus.
- Utilități și facilități
Un factor important în alegerea unei locuințe este reprezentat de gradul de confort oferit de acesta. Un apartament complet utilat și cu acces la toate facilitățile va fi de preferat în detrimentul unui apartament căruia îi lipsesc utilitățile de bază. Va trebui să iei în calcul că, odată cu creșterea confortului oferit de utilitățile apartamentului, și prețul acestuia va crește direct proporțional.
Este important de discutat cu proprietarul, încă de la început, disponibilitatea acestuia de a aduce în apartament utilitățile pe care tu le consideri indispensabile, dacă acestea nu sunt deja prezente în apartament, pentru a evita ulterioare neînțelegeri.
Să zicem că ești o persoană pasionată de filme și vrei neapărat un TV, iar în locuința pe care urmează să o închiriezi nu există unul, sau ești un amator de beletristică(sau student la drept:)) și ai nevoie de un raft suplimentar pentru depozitarea cărților. Trebuie să aduci la cunoștință cerințele tale încă de la bun început, nu uita că tu ești cel care plătește, trebuie să știi să-ți negociezi confortul.
- Posibilitatea întocmirii unui inventar al bunurilor existente în apartament
Inventarierea bunurilor existente în apartament te poate scuti de multe bătăi de cap. De ce? Pentru a știi exact ce se află și ce nu în apartament la momentul în care tu intri în folosința lui, eventuale discuții asupra lipsei unor bunuri rezolvându-se astfel cu ușurință la momentul încetării locațiunii.
Recomandăm întocmirea unui inventar detaliat care să conțină, pe lângă bunurile existente, și anumite specificații ale acestora pentru a fi ușor de identificat.
De exemplu: Televizor Samsung Smart TV X.
Acest inventar poate fi întocmit prin acordul părților, în două exemplare, semnate de ambele părți. Un exemplar merge la chiriaș, altul rămâne la proprietar.
Dacă alegi să închiriezi prin intermediul agenției imobiliare, de acest aspect se va ocupa agentul imobiliar, împreună cu agentul. Și în acest caz, se va întocmi în două exemplare, unul pentru tine, altul pentru proprietar. De ce? Pentru că, atât tu cât și proprietarul să puteți dovedi că există și ce nu în locuință, la momentul preluării folosinței.
Inventarul are următoarele avantaje practice:
- Te pune la adăpost, ca proprietar, de anumite neplăceri atunci când vine vorba de defectarea unui produs și înlocuirea acestuia de către chiriaș, pentru a asigura valorificarea reală a bunului.
- Că și chiriaș, întocmirea unui inventar te poate scuti de a scoate din buzunar bani pentru unele bunuri pe care proprietarul le reclamă și care nu existau realmente în apartament, sau pretinderea de către proprietar a unei sume mai mari decât adevărata valoare a bunului aflat în apartament, în cazul lipsei sau defectării acestuia.
Închiriezi printr-o agenție sau te duci pe cont propriu?
Alegerea apartamentului potrivit îți poate răpi mult timp, mai ales atunci când nu știi unde să cauți. În cazul în care dorești să apelezi la o agenție imobiliară, ia în considerare următoarele aspecte importante:
- Vei avea pe cineva care va face toată treaba de detectiv. Tu vii doar cu cerințele și bugetul alocat, de restul se ocupă un agent imobiliar.
- Vei avea siguranța dată de încheierea unui contract. S-ar putea ca atunci când cauți pe cont propriu să dai de un proprietar care dorește să închirieze fără să încheie un contract.
- Agențiile imobiliare au un portofoliu vast de oferte, va fi mai ușor de găsit ceva adaptat preferințelor tale.
- Agențiile imobiliare percep un comision pentru serviciile prestate. Comision care, de regulă, presupune 50% din prețul chiriei. Acest comision implică practic plata muncii depuse de agent în găsirea apartamentului ideal nevoilor tale: prospectarea ofertelor, vizionarea apartamentelor, contactarea proprietarilor, etc.
Un avantaj important în alegerea de a colabora cu o agenție imobiliară este, ca în orice alt domeniu, experiența. Apelarea la un specialist te poate scuti de multe bătăi de cap.
E obligatoriu să înregistrezi contractul de închiriere la ANAF? Care sunt avantajele?
Necesitatea de a înregistra contractele de închiriere la organul fiscal a dispărut din normele Codului fiscal, prin Hotărârea Guvernului nr. 354/2018.
Trebuie făcută distincția între obligația de înregistrare a contractului și obligația de declarare a veniturilor obținute din contractele de închiriere. Cei care obțin venituri din chirii sunt obligați să completeze declarația unică pentru impozitarea acestor venituri.
Așadar, nu ești obligat să îți înregistrezi contractul, dar totuși, e bine să o faci.
Iată principalul motiv pentru care e bine să îți înregistrezi contractul de închiriere la ANAF:
- ART. 1798 Cod Civil – Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.
Ce înseamnă asta? În calitate de proprietar, dacă nu primești chiria, poți apela la instanța, contractul de închiriere fiind principala armă de care te vei folosi.
Înainte să faci un pas în sensul închirierii unei locuințe, asigură-te că:
- Ești informat
- Ai studiat piața imobiliară
- Nu te grăbi în a lua o decizie, dacă nu ești constrâns de timp
- Analizează
- Compară
- Fii hotărât asupra ceea ce vrei
Poză de Skitterphoto pe Pexels
Să închiriezi o locuință viitoare nu este un pas ușor de făcut, iar contractele nu sunt standard, gata de semnat, ci se negociază. Ca să nu ai probleme pe viitor, este bine să apelezi la specialiști care să te ajute. Scrie-ne astăzi ca să ai locuința la adăpost.
Bun articolul.De menționat însă că și în situația în care nu inti înregistrezi contractul la ANAF,acesta are putere de lege pentru că este un document semnat între părți,iar în cazul unor litigii instanța îl ia în considerare așa cum este incheiat,fără viză ANAF sau fără implicarea unei agenții imobiliare care speculează orice lipsa de timp și de informare ale părților semnatare din contract
Cine poate incheia contractul de inchiriere,daca nu exista agentie imobiliara in localitate ?
O întrebare buna
buna ziua.
am inchiriat un apartament la o persoana care refuza sa plateasca integral chiria.
in fiecare luna plateste cu 50 de euro mai putin doar in numerar refuzand plata prin banca.
Contractul este inregistrat la ANAF pe suma negociata la inceput .
Cum pot reclama situatia asta si unde ?
Va multumesc !