HomeInspection 1

Am cumpărat o casă și am observat că grinda are defecte. Ce pot să fac? Garanția pentru vicii ascunse.

7 minute • Oana Neghina • 09 martie 2017


Pornind de la ideea că bunul vândut trebuie să aibă calitățile necesare pentru a putea fi folosit în condiții normale, potrivit naturii sale sau destinației stabilite între vânzător și cumpărător, vânzătorul are obligația de a asigura cumpărătorului și posesia utilă sau normală a lucrului vândut. Astfel, vânzătorul răspunde față cumpărător pentru orice lipsă a conformității produselor livrate, precum și atunci când defectele sunt descoperite după predarea lucrului către cumpărător, inclusiv pentru vicii ascunse.

Potrivit dispozițiilor art. 1707 alin. (1) Noul Cod Civil vânzătorul va răspunde în cazul în care “bunul vândut este impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.” Aceasta este situația unor vicii ascunse, acele defecte care la data predării nu pot fi descoperite fără asistență de specialitate.(art.1707 alin.(2) Noul Cod Civil).

Așadar, în situația în care cumpărătorul este prejudiciat de anumite vicii ascunse ale bunului vândut, acesta are posibilitatea de a se întoarce împotriva vânzătorului, prin promovarea acțiunii în garanție.

  Condițiile garanției contra viciilor

Nu orice viciu al bunului vândut atrage răspunderea vânzătorului. Viciile trebuie să îndeplinească trei condiții:

  1. Viciul trebuie să fie ascuns. Această condiție este îndeplinită când “la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent”. Prin urmare, vânzătorul nu datorează garanție pentru viciile aparente, pe care cumpărătorul a putut singur să le observe. De asemenea, nu este ascuns nici viciul pe care vânzătorul dovedește că l-a adus la cunoștința cumpărătorului în momentul încheierii contractului. Viciul este ascuns atunci când nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului în momentul încheierii contractului și nu putea fi descoperit de cumpărător la momentul predării bunului. ( art. 1707 alin (2)-(4) Noul Cod Civil).
  2. Viciul să existe în momentul predării bunului. Vânzătorul este răspunzător “dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului” (art. 1707 alin (3) Noul Cod Civil). Viciile intervenite ulterior predării vor fi suportate de cumpărător. În concluzie, atât timp cât la momentul predării bunului viciul sau cauza acestuia existau, faptul că viciul a survenit ulterior datei încheierii contractului sau transferului proprietății nu îl exonerează pe vânzător de obligația de garanție.
  3. Viciul trebuie să fie grav, într-o asemenea măsură încât bunul să devină impropriu întrebuințării la care este destinat după natura sa ori să îi fie micșorată într-atât valoarea de întrebuințare, încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, nu l-ar fi cumpărat sau l-ar fi cumpărat pentru un preț mai mic. Prin urmare, pentru a atrage răspunderea vânzătorului, viciile care afectează bunul vândut trebuie să fie de o anumită gravitate, și nu orice defect minor.

Modificarea sau înlăturarea convențioanală a garanției pentru vicii ascunse

Dispozițiile privind garanția pentru viciilor ascunse ale bunului sunt supletive, părțile putând agrava, limita sau chiar înlătura răspunderea vânzătorului pentru viciile ascunse.

Cu toate acestea, clauza care limitează sau înlătura răspunderea pentru vicii este nulă în privința viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut sau trebuia să le cunoască la data încheierii contractului. 

Denunțarea viciilor

Potrivit art. 1709 din Codul Civil, cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse este obligat să le aducă la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil, potrivit cu împrejurările.

În situația în care cumpărătorul este un profesionist, iar bunul vândut este mobil corporal, acesta trebuie să aducă viciile ascunse la cunoștința vânzătorului într-un termen de 2 zile lucrătoare.

Dacă nu procedează la notificarea vânzătorului într-un termen rezonabil, cumpărătorul poate fi decăzut din dreptul de a solicita rezoluțiunea vânzării.

Ce se întâmplă însă în cazul în care viciul apare în mod gradual? Potrivit art. 1709 alin. 3 din Codul Civil, în situația în care viciul apare în mod gradual, termenele încep să curgă de la data la care cumpărătorul și-a dat seama de gravitatea și întinderea viciului.

Însă, dacă vânzătorul a ascuns existența viciului, nu se poate prevala de dispozițiile prevăzute mai sus.

Efectele garanției pentru vicii ascunse

Cumpărătorul poate solicita instanței, în temeiul garanției contra viciilor:

  1. Înlăturarea viciilor de către vânzător pe cheltuiala sa (repararea bunului);
  2. Înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii;
  3. Reducerea prețului direct proporțional cu reducerea întrebuințării lucrului cauzată de viciu;
  4. Rezoluțiunea vânzării.

Cumpărătorul are drept de opțiune, însă potrivit art. 1710 alin.(2) Noul Cod Civil, “la cererea vânzătorului, instanţa, ţinând seama de gravitatea viciilor şi de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi de alte împrejurări, va putea dispune o altă măsură prevăzută la alin. (1) decât cea solicitată de cumpărător”. Textul explică faptul că promovarea abuzivă a acţiunii redhibitorii poate justifica pronunţarea unei hotărâri de către instanţa de judecată prin care să se refuze desfiinţarea contractului şi să se acorde doar o reducere de preţ dacă există un viciu de o importanță minoră.

Acțiunea redhibitorie (prin care se solicită rezoluțiunea contractului) poate fi introdusă chiar dacă unele viciii ascunse nu fac ca lucrul să devină absolut impropriu destinației sale, fiind suficient ca el să nu poată fi folosit conform clauzelor contractuale. Dacă acțiunea este admisă, instanţa va pronunţa rezoluţiunea vânzării, ceea ce înseamnă că vânzătorul va primi înapoi lucrul, având obligația de a restitui cumpărătorului preţul primit şi cheltuielile vânzării suportate de către cumpărător. În cazul în care vânzătorul a fost de rea-credinţă, cumpărătorul va fi îndreptăţit să îi ceară şi daune-interese.

Întinderea garanției pentru vicii ascunse

  • în situația în care vânzătorul cunoștea viciile ascunse ale bunul, cumpărătorul este îndreptățit să obțină de la vânzător și plata de daune-interese, pentru repararea întregului prejudiciu cauzat.
  • în situația în care vânzătorul nu cunoștea viciile ascunse ale bunului, și s-a dispus reducerea prețului sau rezoluțiunea vânzării, cumpărătorul este îndreptățit să obțină de la vânzător doar prețul și cheluielile vânzării, în totul sau în parte.

Surse:

  1. Toader, Evictiunea in contractele civile, Ed. All, Bucuresti 1997
  2. Dinca, Contracte civile speciale in noul Cod Civil, Ed. Universul Juridic, Bucuresti 2013
  3. Fl.A. Baias, Noul Cod Civil, Comentariu pe articole, Editura C.H.Beck, Bucuresti, 2012

Un răspuns

  1. Buna ziua,

    Am achizitionat in dec 2020 un apartament nou la etajul 1 intr-un ansamblu rezidential din Bucuresti. Dupa un an mi-a refulat de 2 ori canalizarea in casa. Desfundarea canalizarii s-a facut pe la mine prin casa deoarece nu exista piese de curatire pe respectiva coloana. Am facut adresa si catre dezvoltator care zice ca au respectat un proiect si ca nu au ce sa imi faca. Asociatia de proprietari imi zice ca daca vreau sa imi pun clapete de sens sa o fac pe cheltuiala mea, ceea ca nu mi se pare normal.
    Cui trebuie sa ma adresez ??

    Multumesc anticipat

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.