Ipoteca imobiliară
4 minute • Laura Diaconescu • 19 septembrie 2017
- Costituirea ipotecii imobiliare
Ipoteca asupra unui bun imobil se constituie prin înscriere în cartea funciară.
Conform art. 2.377 alin. 2 : Ipoteca asupra unei universalități de bunuri nu grevează bunurile imobile cuprinse în aceasta decât din momentul înscrierii ipotecii în cartea funciară cu privire la fiecare dintre imobile.
Contractul de ipotecă se încheie în formă autentică de către notarul public, sub sancțiunea nulității absolute.
×Ipoteca asupra bunurilor unei persoane juridice poate fi consimțită în virtutea puterilor conferite în urma deliberărilor sau a împuternicirilor întocmite sub semnătură privată, în conformitate cu regulile din actul constitutiv privitoare la reprezentare.×
- Obiectul ipotecii imobiliare
Se pot ipoteca:
- Imobilele cu accesoriile lor;
- Uzufructul acestor imobile și accesoriile;
- Cotele-părți din dreptul asupra imobilelor;
- Dreptul din superficie.
Ipoteca ce poartă asupra chiriilor sau arenzilor prezente și viitoare produse de un imobil, precum și asupra indemnizațiilor plătite în temeiul unor contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi se supune regulilor publicității imobiliare.
⁎ Ipoteca asupra unei construcții viitoare nu poate fi intabulată, ci numai înscrisă provizoriu în cartea funciară, în condițiile legii.
- Înscrierea ipotecii imobiliare
Ipoteca se poate înscrie fie numai asupra unui imobil în întregul său, fie numai asupra cotei-părți din dreptul asupra imobilului.
- Extinderea ipoteciii imobiliare
▪ asupra ameliorațiunilor
Ipoteca se întinde, fără nicio altă formalitate, asupra construcțiilor, îmbunătățirilor și accesoriilor imobilului, chiar dacă acestea sunt ulterioare constituirii ipotecii.
▪ asupra fructelor imobilului
Ipoteca se extinde asupra fructelor naturale și industriale ale imobilului ipotecat produse după notarea începerii urmăririi silite sau, după caz, după notarea deschiderii procedurii insolvenței.
Dreptul de ipotecă se extinde și asupra chiriilor și arenzilor imobilului dat în locațiune, de la aceeași dată.
- Drepturile și obligațiile părților
► Clauzele de inalienabilitate
Actele de dispoziţie asupra bunului ipotecat sunt valabile chiar dacă dobânditorul bunului cunoaşte clauzele ce interzic transferul sau declară că acest transfer este echivalent cu neîndeplinirea obligaţiei garantate.
Clauzele care impun debitorului plata anticipată şi imediată la cerere a obligaţiei garantate sau plata vreunei alte obligaţii prin faptul constituirii unei alte garanţii asupra aceluiaşi bun se consideră nescrise.
►Antihreza
Clauza prin care creditorul ipotecar este autorizat ca, până la data începerii executării, să posede imobilul ipotecat sau să își însușească fuctele ori veniturile acestuia se consideră nescrisă.
- Ipotecile legale
Ca principiu, fostele privilegii imobiliare reglementate de art. 1737 din Codul Civil anterior poartă acum denumirea de “Ipotecă legală”, conținutul acestora fiind actualizat prin adăugarea unor noi creditori garantați.
Astfel beneficiază de ipotecă legală:
→ vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru prețul datorat;
→ promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia;
→ cel care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil, asupra imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului;
→ cel care a înstrăinat un imobil în schimbul întreținerii, asupra imobilului înstrăinat, pentru plata rentei în bani corespunzătoare întreținerii neexecutate;
→ coproprietarii, pentru plata sultelor sau a prețului datorat de coproprietarul adjudecatar al imobilului ori pentru garantarea creanței rezultând din evicțiune;
→ arhitecții și antreprenorii care au convenit cu proprietarul să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilelor, pentru garantarea sumelor datorate acesora, însă numai în limita sporului de valoare realizat;
→ legatarii cu titlu particular, asupra imobilelor din moștenire cuvenire celui obligat la executarea legatului, pentriu plata acestuia.
- Executarea ipotecilor imobiliare
Creditorul nu poate urmări în același timp vânzarea imobilelor care nu sunt ipotecate decât în cazul când bunurile care îi sunt ipotecate nu sunt suficiente pentru plata creanței sale.
Urmărirea silită se face cu respectarea dispozițiilor Codului de procedură civilă.
- Stingerea ipotecii imobiliare
Ipoteca imobiliară se stinge prin radierea din cartea funciară sau prin pieirea totată a bunului.
Aceasta se poate radia pentru una din următoarele cauze:
- stingerea obligației principale prin oricare dintre modurile prevăzute de lege;
- neîndeplinirea evenimentului de care depinde nașterea obligației garantate ori îndeplinirea evenimentului de care depinde stingerea acesteia;
- neîndeplinirea evenimentului de care depinde nașterea ipotecii ori îndeplinirea evenimentului de care depinde stingerea acesteia;
- dobândirea de către creditor a bunului grevat;
- renunțarea expresă sau tacită a creditorului la ipotecă;
- în orice alte cazuri prevăzute de lege.
