Evacuarea din imobilele ocupate fara drept – procedura
10 minute • Cristina Dutescu • 20 septembrie 2017
Unde regasim dispozitiile de evacuare?
Codul de procedură civilă reglementează procedura evacuării din imobilele folosite sau ocupate fara drept prin dispozițiile art. 1034-1049 (Titlul XI).
Dispozițiile mai sus invocate se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fara drept de către foștii locatari sau alte persoane.
Evacuarea pe cale judiciară poate fi solicitată în situația în care contractul de locațiune a fost încheiat verbal sau în forma înscrisului sub semnătură privată și neînregistrat la organele fiscale, precum și atunci când imobilul este ocupat fără drept de o persoană, cu sau fără îngăduința proprietarului. Așadar, procedura specială a evacuării are caracter facultativ, putând fi folosită atunci când locatorul sau proprietarul, care nu are un titlu executoriu pe care sa îl poată pune în executare conform dispozițiilor din materia executării silite, consideră că această procedură îi este mai avantajoasă decât procedura de drept comun.
Conform art. 1035 alin.(2), această procedură specială nu aduce atingere drepturilor locatorului sau proprietarului la plata chiriei sau arenzii, plata de despăgubiri, ori a altor drepturi născute în temeiul contractului sau al legii, după caz.
Prin imobil, în sensul legii, se înțelege construcția, terenul cu sau fără construcții, împreună cu accesoriile acestora.
Condiții de exercitare
CINE?
Calitatea procesuală activă aparține proprietarului, titularului unui dezmembrământ al proprietății sau locatorului. În sensul Titlului XI, prin locator se înțelege locatorul principal, sublocatorul, cesionarul și dobânditorul imobilului. De această procedură poate dispune și locatarul, în ipoteza în care, în vederea apărării dreptului său de folosință, promovează acțiunea împotriva unui terț care ocupă fără drept imobilul ce face obiectul locațiunii.
ÎMPOTRIVA CUI?
Calitatea procesuală pasivă aparține fostului locatar (locatar principal, chiriaș sau arendaș, sublocatarul sau un cesionar al locatarului) sau, ocupantul imobilului care, potrivit dispozițiilor art. 1034 C.proc.civ. este orice persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul, cu sau fără permisiunea ori îngăduința proprietarului.
CUM?
Înainte de a recurge la procedura evacuării, locatorul sau, după caz, proprietarul, trebuie să îl notifice pe locatar/ocupant.
Astfel, atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de 30 zile de la data comunicării notificării.
Când locațiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie facută cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel (vezi art. 1825 C.civ). Însă, în cazul în care, locațiunea este pe durată nedeterminată, denunțarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată și notificare de evacuare a imobilului.
Însă, notificarea nu este necesară în cazul în care locatarul renunță la aceasta prin act scris, recunoscând dreptul locatorului de a recurge imediat la procedura evacuării dacă locațiunea încetează din orice motive iar dreptul locatarului este considerat stins.
Pe lângă notificarea locatarului, legiuitorul a prevăzut prin dispozițiile art. 1039 C.proc.civ. și obligativitatea notificării ocupantului, astfel: atunci când proprietarul unui imobil dorește să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării. Prin „dreptul” ocupantului „de a ocupa imobilul”, deși acesta nu a avut niciodată un titlu asupra imobilului, trebuie înțeles că a avut permisiunea sau îngăduința proprietarului de a ocupa în fapt imobilul pentru o anumită perioadă și aceast drept a expirat.
Potrivit art. 1040 alin.(1) C.proc.civ., dacă locatarul sau ocupantul care a fost notificat în condițiile de mai sus a părăsit imobilul, locatorul sau proprietarul poate intra în posesia acestuia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare.
O prezumție de părăsire a imobilului este instituită prin dispozițiile art. 1040 alin.(2) C.proc.civ. în sensul că, se prezumă că imobilul este părăsit în caz de încetare a activității economice ori de încetare a folosirii imobilului de către locatar sau ocupant ori de către persoanele aflate sub controlul lor, precum și în cazul returnării cheilor imobilului, ridicării echipamentelor, mărfurilor sau altor bunuri mobile din imobil.
Dacă locatarul sau ocupantul notificat în condițiile legii refuză să evacueze imobilul, ori dacă locatarul a renunțat la dreptul său de a fi notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.
INSTANȚA COMPETENTĂ
Cererile formulate ce au ca obiect evacuarea din imobile folosite sau ocupate fara drept sunt de competența judecătoriei în circumscripția căreia se află situat imobilul ocupat fără drept ori, după caz, închiriat sau arendat, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat.
PROCEDURA DE JUDECATĂ
Cererea de chemare în judecată trebuie să respecte dispozițiile art. 194 C.proc.civ., la care se va anexa dovada comunicării notificării locatarului sau ocupantului, după caz.
Locatarul și ocupantul imobilului sunt socotiți ca având domiciliul lor obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, astfel încât, citarea se va face la această adresă. Dacă imobilul este închis, toate notificările, citațiile și celelalte acte de procedură vor fi afișate la ușa imobilului. Aceasta înseamnă că legiutorul a prezumat în mod absolut, fără să intereseze eventuala dovadă contrară, că domiciliul pârâtului este în imobilul din care se cere evacuarea sa. Drept urmare, o contestatie în anulare întemeiată pe dispozițiile art. 503 alin.(1) C.proc.civ. nu va putea fi admisă.
Dacă judecata se va face cu sau fără citarea părților, depinde de motivul pentru care se cere evacuarea și de temeiul juridic prezentat de către reclamant.
- Regula este că cererea de evacuare se judecă de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea părților.
- Prin excepție, judecarea cererii de evacuare se va face fără citarea părților în cazul în care se cere evacuarea imobilului pentru neplata chiriei sau a arenzii în baza unui contract care constituie, pentru neplata acestora, titlu executoriu, potrivit legii.
În ceea ce privește sintagma „dezbatere sumară”, aceasta nu este sinonimă cu dezbaerea superficială ci, are în vedere administrarea unui probatoriu redus, părțile neputând formula și alte cereri (ex. cerere reconvențională).
În ceea ce privește timbrarea cererii, art. 6 alin. (3) din O.U.G. nr. 80/2013 stabilește că cererile de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fără drept, soluționate potrivit procedurii speciale se taxeaza cu 100 lei.
Art.1042 alin. (3) stabilește că întâmpinarea nu este obligatorie. O consecință a faptului că întâmpinarea nu este obligatorie este aceea că, după parcurgerea etapei de verificare și regularizare a cererii de chemare în judecată, completul fixează direct primul termen de judecată și dispune comunicarea cererii pârâtului, dacă judecata se face cu citarea părților, nemafiind parcursă procedura prevăzută de art. 201 C.proc.civ.
Pârâtul chemat în judecată nu poate formula cerere reconvențională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanție, pretențiile sale urmând a fi valorificate numai pe cale separată. Această dispoziție se explică prin caracterul urgent al procedurii, dar și prin caracterul sumar al dezbaterilor. Astfel, pârâtul va putea să-și valorifice propriile pretenții în legătură cu imobilul din care s-a cerut evacuarea numai pe cale separată, prin formularea unei cereri principale. Cu toate acestea, legiuitorul nu a exclus posibilitatea formulării unei cereri de intervenție voluntară, precum nici dreptul instanței de a dispune din oficiu introducerea în cauză a altor persoane.
Pârâtul poate invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor de fapt și de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului. De asemenea, acesta poate invoca excepții de procedură, atât absolute cât și relative. Întrucât întâmpinarea nu este obligatorie, excepțiile relative vor putea fi invocate în termenul prevăzut de lege (vezi art. 247 alin.(2) C.proc.civ.).
Cu privire la probe, se vor aplica dispozițiile de drept comun cu privire la admisibilitatea și administrarea acestora.
În cazul în care, cererea de evacuare este întemeiată, instanța va dispune evacuarea prin hotărâre executorie. Dacă s-a solicitat și plata chiriei ori a arenzii exigibile, conform art. 1042 alin.(4) C.proc.civ., instanța va putea dispune odată cu evacuarea și obligarea pârâtului la plata acestora, inclusiv a sumelor devenite exigibile în cursul judecății.
CALEA DE ATAC
Hotărârea de evacuare poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunțare, dacă s-a dat cu citarea părților, sau de la comunicare, când s-a dat fără citarea lor. Întrucât hotărârea este executorie, apelul nu este supensiv de executare.
Executarea hotărârii de evacuare nu va putea fi suspendată. Cu toate acestea, în cazul evacuării pentru neplata chiriei sau a arenzii se va putea dispune suspendarea executării hotărârii în cadrul contestației la executare sau a apelului exercitat de către pârât numai dacă acesta consemnează în numerar, la dispoziția creditorului, chiria sau arenda la care a fost obligat, suma stabilită pentru asigurarea ratelor de chirie sau arendă datorate până la data cererii de suspendare, precum și cea aferentă ratelor de chirie sau arendă ce ar deveni exigibile în cursul judecății procesului.
În condițiile art. 1045 alin. (2) C.proc.civ., suspendarea încetează de drept dacă la expirarea termenului pentru care chiria sau arenda a fost astfel acoperită, debitorul nu cere și nu depune suma ce se va fixa de instanța de executare pentru acoperirea unor noi rate.
Executarea silită a hotărârii de evacuare se va desfășura potrivit dispozițiilor privind predarea silită a bunurilor imobile (Titlul III, Cap. III C.proc.civ.).
În condițiile art. 896 alin.(1) C.proc.civ., nicio evacuare din imobilele cu destinație de locuință nu poate fi făcută de la data de 1 decembrie și până la data de 1 martie a anului următor, decât dacă creditorul face dovada că, în sensul dispozițiilor legislației locative, el și familia sa nu au la dispoziție o locuință corespunzătoare ori că debitorul și familia sa au o locuință corespunzătoare în care s-ar putea muta de îndată.
Împotriva executării hotărârii de evacuare cei interesați pot introduce contestație la executare, conform dispozițiilor în materie.
Buna ziua , o intrebare va rog frumos daca se poate , cum se procedeaza pentru evacuarea unor persoane dintr-un imobil ocupat abuziv adica fara sa fi fost nici macar chiriasi ??
Trebuie sa mai mentionez faptul ca apartamentul din acel imobil ocupat ilegal a fost al unui batran decedat cu ceva timp in urma acesta neavand nici un fel de urams sau ruda cat de indepartata, (m-am interesat personal la arhive) , presupunand astfel ca acel apartament din imobilul respectiv revine statului/primariei.
Va multumesc anticipat!
daca sotia mea a decedat in spital,din cauza unor bolii gave..sotul ei legitim cu care a convietuit timp de 10 ani ,poate fiievacut din locuinta comuna de fica acestia ,in urma unor nenteleger,a suuccesiunii,cu cacetr tendentios si greu de aliza ,,adica o suma mare de banii despagubire pe un temen scut,,,cu intentii rau intentionate,d
si nejustificate.cu toate ca sotul decedatei,este un om de buna-credinta si doreste sa o despagubeasca in totalitate ,dar aceste il reguza,,,,sub intentia unui santaj si amenintari de orin moral…