Remedii contractuale ale contractului de închiriere: ce fac în contextul COVID-19?
13 minute • Iulia Moldovan • 26 aprilie 2020
Ce au în comun măsurile luate de autorități în perioada acestei stări de urgență și contractul de locațiune (închiriere)? Statul acasă. În situația mai puțin fericită în care timpul în plus petrecut acasă te împiedică să îți îndeplinești obligațiile în mod corespunzător, ți-am pregătit o scurtă analiză a remediilor contractuale disponibile.
Cuvânt înainte
Contractul de închiriere a unui spațiu cu destinație de locuință este doar o formă a contractului de locațiune. Urmează să tratăm remediile contractuale existente în cazul contractului de locațiune în general, astfel că vom folosi mai degrabă termenii de ”locator” pentru ”proprietar” și de ”locatar” pentru ”chiriaș”.
În primul rând, trebuie avut în vedere faptul că atât obligațiile locatorului, cât și cele ale locatarului pot ajunge imposibil sau foarte greu de executat din cauza consecințelor pandemiei cu COVID-19 și a măsurilor luate în perioada stării de urgență.
Citește și: nu poți apela la forța majoră în cazul contractelor? Du-te pe impreviziune.
Ce să faci dacă este restricționat accesul în spațiul închiriat?
E drept că asigurarea folosinței de către locator este o obligație mai puțin susceptibilă să ajungă imposibil de executat. Totuși există situații în care accesul în anumite spații să fie restricționat temporar din motive independente de voința părților.
Spre exemplu, în cazul închiderii temporare pentru decontaminarea unui magazin sau a unui spațiu de birouri în care accesul persoanelor trebuie să se facă în condiții de siguranță. Sau în cazul închiderii temporare sau suspendării activității unor restaurante, cazinouri, cluburi, în baza Ordonanței militare nr. 2/2020.
Dacă ești locatar, poți suspenda plata chiriei pe perioada restricțiilor, invocând excepția de neexecutare (art. 1556 C.civ.). Operează în acest fel o suspendare a contractului, urmând ca ulterior dispariției evenimentului care a atras-o, contractul să își continue efectele, cu prelungirea duratei cu timpul în care a fost suspendat.
În cazul în care contractul se suspendă, nu se pune nici problema curgerii penalităților de întârziere pentru neîndeplinirea la timp a obligațiilor.
Dacă nu ești interesat de menținerea contractului, poți invoca imposibilitatea de folosire a bunului și obții fie rezilierea, fie reducerea proporțională a prețului.
Ai putea inclusiv invoca încetarea de drept a contractului, dacă termenul contractului s-ar împlini într-un timp relativ scurt, astfel încât să nu mai poți folosi bunul cu destinația pentru care l-ai închiriat.
Însă niciunul dintre aceste remedii nu îți conferă dreptul de a solicita daune pentru repararea prejudiciului, întrucât este vorba despre o imposibilitate de folosință determinată de factori străini. Spre exemplu, dacă la rândul tău subînchiriai spațiul, nu vei putea solicita locatorului să te despăgubească pentru chiria pe care nici tu nu o vei mai primi.
Totuși, în cazul în care obții încetarea contractului pentru vreunul dintre aceste motive, independente de vreo culpă, dacă ai plătit o garanție locatorului, acesta va trebui să o restituie.
Articolele avocatoo.ro în contextul COVID-19 au fost citite de peste 500.000 oameni. Vezi o parte din ele mai jos:
Ce să faci dacă chiria devine imposibil de achitat?
Dacă locatorul continuă să asigure folosința bunului, dar din cauza situației de urgență nu îți mai permiți să achiți chiria în cuantumul și la data convenite, poți fie să încerci o adaptare a contractului, fie să demonstrezi că a devenit imposibil sau mult prea greu de executat.
Trebuie să ai în vedere că pandemia COVID-19 trebuie apreciată în concret, raportat la situația efectivă în care te afli. Asta înseamnă că poate fi interpretată ca fiind:
- o schimbare imprevizibilă a împrejurării în sensul normelor referitoare la impreviziune;
- un caz fortuit;
- un caz de forță majoră.
Indiferent de calificare și de soluția aleasă, un prim pas constă în notificarea locatorului cu privire la dificultatea în care te afli.
Dacă acesta e dispus să negocieze, prin act adițional poți obține fie amânarea scadenței, fie eșalonarea plății, fie reducerea chiriei sau chiar încetarea contractului prin acord.
Trebuie să ai însă în vedere faptul că încheierea unui act adițional prin care salvezi contractul te-ar putea pune mai târziu în dificultate dacă ajungi din nou în situația de a nu îl mai putea executa și vei vrea să îl încetezi invocând forța majoră sau cazul fortuit. Într-o atare situație, este greu de crezut că pandemia COVID-19 și măsurile luate din cauza ei vor continua să fie absolut imprevizibile.
1. Ipoteza schimbării imprevizibile a împrejurării
Dacă locatorul nu este dispus să renegocieze, o primă soluție ar putea fi invocarea impreviziunii. După ce demonstrezi că i-ai notificat locatorului împrejurarea dificilă în care te afli, pentru a obține încetarea contractului va trebui doar să clarifici modul în care ești efectiv afectat de măsurile luate în perioada aceasta și pe care nu le puteai anticipa la încheierea contractului.
Spre exemplu, dacă din cauza pandemiei COVID-19 te afli în șomaj tehnic și primești doar indemnizația de 75% din salariul mediu brut pe țară sau dacă ești student și te-ai întors acasă în această perioadă, poți solicita încetarea contractului pe temeiul impreviziunii.
În acest caz, îți va fi mai ușor să demonstrezi dificultatea în care te afli, întrucât te poți folosi de orice mijloc de probă. Asta înseamnă că poți proba situația prin înscrisuri din care să reiasă că nu te mai bucuri de aceleași venituri, inclusiv decizia privind șomajul tehnic și prin un certificat privind situația de urgență. Desigur, te bucuri de această libertate cu condiția să nu fi prevăzut altceva în contract.
Distincția dintre următoarele 2 ipoteze îți e utilă mai degrabă pentru situația în care ai prevăzut în contract că răspunderea nu e înlăturată pentru caz fortuit. Sau pentru situația în care ți-ar fi foarte greu să demonstrezi forța majoră, astfel cum ți-am explicat deja aici.
2. Ipoteza cazului fortuit
În esență, diferența dintre cazul fortuit și forța majoră are în vedere criteriile și persoana în raport cu care se analizează dacă evenimentul este imprevizibil și produce efecte de neînlăturat.
Asta înseamnă că dacă vrei să beneficiezi de efectul exonerator al cazului fortuit, este suficient să dovedești că strict pentru tine pandemia COVID-19 reprezintă un obstacol care te împiedică să plătești chiria.
Important este să dovedești că există efectiv o legătură între pandemie și consecințele acesteia asupra situației tale și obligația pe care trebuia să o execuți.
Spre exemplu, dacă ai un magazin de produse alimentare și încasările tale doar s-au redus din cauza restricțiilor traficului, dar bugetul tău poate în continuare să suporte chiria spațiului în care funcționezi, nu vei putea obține încetarea contractului.
Poți dovedi că nu ai putut preîntâmpina sau diminua consecințele situației actuale asupra activității pe care o desfășori prin obținerea unui certificat de situație de urgență (”CSU”), emis de Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri.
Acesta se obține online, în mod gratuit, doar pe perioada stării de urgență, iar noi ți-am vorbit deja despre acest certificat și despre condițiile pentru a-l obține aici.
3. Ipoteza forței majore
O primă dificultate pe care s-ar putea să o întâmpini dacă ai vrea să invoci acest motiv exonerator de răspundere ar putea să apară din cauza cuvântului ”absolut” din definiția forței majore.
Nu ne îndoim că pandemia COVID-19 este cu certitudine un eveniment extern atât voinței tale, cât și a locatorului. Nici că aceasta și efectele sale sunt imprevizibile, ținând cont de amploarea pe care consecințele epidemiei au luat-o. E foarte puțin probabil ca, în decembrie 2019, când au apărut primele știri legate de această epidemie, cineva să se fi așteptat să ia o asemenea amploare încât în România să se decreteze stare de urgență.
Nu știi ce să alegi între un certificat de forță majoră și unul pentru situațiile de urgență? Te ajută materialul nostru de mai jos.
[embeddoc url=”/wp-content/uploads/2022/05/Certificat-forta-majora-vs-certificat-situatie-de-urgenta.pdf” viewer=”google”]
Însă există riscul ca tot contextul actual să pice testul forței majore dacă, strict în raport cu tine, efectele păgubitoare ar putea fi diminuate sau nu te-ar pune într-o situație în care să îți fie absolut imposibil să continui să suporți chiria.
Spre exemplu, dacă plătești chirie pentru un spațiu de birouri, dar activitatea ta este în continuare prestată de angajați de acasă și continui să ai încasări, nu ai putea invoca forța majoră. Nu ai putea să o invoci nici dacă chiria pe care ți-ai negociat-o este atât de mică încât în mod rezonabil ți-o permiți încă o vreme apelând la pușculița în care strângi mai mult decât monede, încă din perioada liceului.
Pe de altă parte, dacă abia îți făcuseși curajul acum câteva luni să îți pui în practică ideea aia de afaceri la care visezi dintotdeauna, ai putea obține încetarea contractului de închiriere în temeiul forței majore. Dacă nu ai ajuns să te îmbogățești peste noapte, lipsa profitului este un obstacol real care te împiedică să plătești chiria.
O altă dificultate pe care o implică forța majoră este modalitatea specifică în care se demonstrează. Ne referim mai exact la plata taxei în valoare de 500 de euro pentru a obține certificatul de forță majoră eliberat de Camera de Comerț și Industrie a României, despre care, așa cum am mai zis, am povestit deja aici.
Dacă ești o societate care vrea să obțină încetarea câtorva sute de contracte de închiriere din cauza forței majore, s-ar putea să îți permiți mai degrabă să achiți chiria decât să obții câte un certificat pentru fiecare contract în parte. Asta pentru că un astfel de certificat va justifica neexecutarea efectiv pentru un singur contract. Fă tu calculele.
Ce le e comun celor 3 ipoteze e că încetarea contractului ar interveni independent de vreo culpă. Așadar, și în aceste cazuri, locatorul ar trebui să îți restituie eventuala garanție.
Cum te ajută reglementările emise în perioada stării de urgență?
Prin Ordonanța de urgență nr. 29/2020 s-a prevăzut amânarea la plată a chiriei pentru imobilul cu destinație de sediu social și de alte sedii secundare pentru întreprinderile mici și mijlocii, care și-au întrerupt activitatea total sau parțial ca urmare a măsurilor dispuse de autorități.
Pentru a beneficia de această măsură trebuie să obții certificatul de situație de urgență emis de Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri despre care ți-am tot vorbit.
De această amânare beneficiezi și dacă ești notar, avocat sau executor judecătoresc, dacă activitatea pe care o desfășori este afectată în mod direct de măsurile dispuse pentru prevenirea și combaterea pandemiei COVID-19.
De asemenea, acest beneficiu este recunoscut și cabinetelor medicilor de familie și cabinetelor stomatologice în care își desfășoară activitatea cel mult 20 de persoane, precum și federațiile sportive naționale și cluburile sportive, dacă activitatea este afectată direct de aceleași măsuri la care ne-am referit deja. Pentru aceste categorii, criteriile pe baza cărora sunt stabiliți beneficiarii se stabilesc prin hotărâre a Guvernului.
Te interesează și: cum poate obține un PFA sau un liber profesionst indemnzația de șomaj?
Poate vrei să știi și că există în acest moment dezbateri cu privire la adoptarea unei legi pentru aplicarea unor scutiri de la plata chiriei pentru perioada aferentă stării de urgență.
Proiectul de lege aprobat de Senat, care poate fi consultat aici, prevede posibilitatea suspendării, la cerere, a plății chiriei pentru folosința imobilelor înregistrate ca sedii sau puncte de lucru. De această măsură s-ar putea bucura operatorii economici, profesioniștii, autoritățile publice și entitățile juridice de drept privat, a căror activitate a fost întreruptă sau restrânsă din cauza măsurilor luate de autorități, în perioada stării de urgență.
Momentan, proiectul de lege a fost înregistrat la Camera Deputaților și așteaptă avizarea comisiilor de specialitate. Dacă ești cu sufletul la gură, poți oricând consulta întreg parcursul legislativ al acestui proiect.
Pot obține încetarea contractului independent de pandemia COVID-19?
Nu vrem să te entuziasmezi degeaba spunând simplu că da, pentru că răspunsul depinde, iar, de ce ai prevăzut în contract.
Mai exact de durata pentru care ai încheiat contractul. Dacă aceasta este nedeterminată, nimic nu te împiedică să îți exerciți dreptul de denunțare unilaterală, cu notificarea prealabilă a partenerului tău contractual.
Acest drept îl ai fie că ești locator, fie că ești locatar. Până la expirarea termenului de preaviz, va trebui totuși să îți îndeplinești obligațiile. Însă poate ți-e mai ușor să mai plătești chiria timp de o lună decât să demonstrezi cât și cum te afectează toată situația la care asistăm momentan.
De ce obligații nu ești exonerat?
Presupunem că ai reușit să încetezi efectele contractului, indiferent de modalitatea pe care ți-am indicat-o. Surprinzător, există și aspecte pe care coronavirusul nu le afectează.
La finalul contractului de locațiune, bunul trebuie restituit în starea în care a fost primit, afectat doar de uzura normală pe care folosința lui o cauzează.
Asta înseamnă că dacă restitui spațiul închiriat într-o stare deteriorată, va trebui să suporți reparațiile. Nu ne referim la deteriorarea cauzată de folosința comună, ci la eventuale pagube precum distrugerea mobilierului, spargerea vreunui geam, desenarea unui graffiti pe peretele sufrageriei, pe care proprietarul nu îl găsește prea aspectuos.
Totodată, dacă ai realizat anumite reparații în apartament, proprietarul ar trebui să îți achite contravaloarea lor. Mai puțin în situația în care repari acel geam pe care tot tu l-ai spart, firește.
Eventual dacă îmbunătățirile aduse apartamentului se referă la montarea de oglinzi pe toți pereții, s-ar putea chiar să trebuiască să le dai jos tot pe banii tăi, având în vedere că acest gen de cheltuieli nu e nici utilă, nici necesară spațiului.
Vei fi de asemenea obligat să plătești contravaloarea utilităților până la momentul părăsirii spațiului. Nu prea ai cum să invoci efectele coronavirusului ca să scapi de plata facturii de internet de acum 2 luni.
După cum ți-am menționat deja, și garanția pentru buna executare a obligației de plată se restituie. Totuși, locatorul poate să îți restituie această garanție doar după ce se vede cu facturile achitate.
Poze: Skitterphoto, Tim Mossholder, cottonbro, cottonbro, Anna Shvets, sursa: Pexels.
