Superficia
5 minute • Ioana Grosu • 10 aprilie 2017
Definiție
Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință.
Exemplu: compania X construiește o clădire pe terenul lui Y, fără a cumpăra terenul acestuia (fără a deveni proprietar asupra terenului)
Mod de dobândire:
- în temeiul unui act juridic
- prin uzucapiune (sau)
- prin alt mod prevazut de lege.
Înscrierea în cartea funciară:
Superficia se poate înscrie în cartea funciară, inclusiv în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond:
-a transmis exclusiv construcția unei persoane (ori)
-a transmis terenul ( unei persoane) + construcția ( altei persoane), chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
De asemenea, superficia se poate înscrie pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului / în favoarea unui terț pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.
Durata dreptului de superficie = cel mult 99 de ani. (Poate fi reînnoit!)
Cum funcționează?
Regulă: Se exercită în limitele și în condițiile actului constitutiv ( = în funcție de înțelegerea părților)
Excepție: Dacă nu există stipulații contrare = exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafața de teren pe care urmează să se construiască și de cea necesară exploatării construcției sau, dupa caz, de suprafața de teren aferentă și de cea necesară exploatării construcției edificate.
Dacă superficia s-a înscris în cartea funciară în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcția ori a transmis terenul și construcția, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficia
în absența unei stipulatii contrare,
→ Regulă:titularul dreptului de superficie nu poate modifica structura construcției!
→ Excepție: El o poate demola + cu obligația de a o reconstrui în forma inițială.
⇓
Dacă s-a modificat structura construcției proprietarul terenului poate să ceară
⇓(în termen de 3 ani)
- încetarea dreptului de superficie (sau)
- repunerea în situația anterioară (curgerea termenului de prescripție de 3 ani este suspendată până la expirarea duratei superficiei)
Titularul poate dispune în mod liber de dreptul său. Cât timp construcția există, dreptul de folosință asupra terenului se poate înstrăina ori ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcției.
Acțiuni în justiție
Acțiunea confesorie de superficie poate fi intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului, chiar și a proprietarului terenului.
Dreptul la acțiune este imprescriptibil = acțiunea se poate introduce în orice moment!
Superficie cu titlu oneros + părţile nu au prevăzut modalităţile de plată ale superficiarului
↓
titularul dreptului de superficie datorează
↓sub formă de rate lunare
o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţa liberă
(ţinând seama de: natura terenului, de destinaţia construcţiei în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul, precum şi de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei)
În caz de neînţelegere între părţi, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale judecătorească.
Cazuri de încetare superficie:
Prin radierea din cartea funciară, pentru una dintre următoarele cauze:
| a) la expirarea termenului; | Efecte În absența unei stipulații contrare, proprietarul terenului dobândește dreptul de proprietate asupra construcției edificate de superficiar prin accesiune, cu obligația de a plăti valoarea de circulație a acesteia de la data expirării termenului. Situație: construcția nu exista în momentul constituirii dreptului de superficie + valoarea construcției este egală sau mai mare decât cea a terenului ⇓ proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcția.Constructorul poate refuza saă cumpere terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcția cladită pe teren și repune terenul în situația anterioară.În absența unei întelegeri contrare încheiate cu proprietarul terenului, dezmembrămintele consimtite de superficiar se sting în momentul încetării dreptului de superficie. Ipotecile care grevează dreptul de superficie se stramută de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului /se extind de drept asupra terenului / se stramuta de drept asupra materialelor. Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existentei superficiei nu se extind cu privire la întregul imobil în momentul încetării dreptului de superficie. Ele se stramută de drept asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului / se extind de drept cu privire la intregul teren |
| b) prin consolidare, dacă terenul și construcția devin proprietatea aceleiași persoane; |
Efecte
|
| c) prin pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens; | Efecte
|
| d) în alte cazuri prevăzute de lege. | |
Dispozițiile privind superficia se aplică și în cazul plantațiilor + altor lucrări autonome cu caracter durabil
Sursa: art. 693-702 Cod Civil
