Vânzarea bunurilor imobile
13 minute • Claudiu Marin Cismaru • 03 martie 2018
Așa cum deja cunoașteți, procesul civil parcurge două mari faze, faza judecății și faza executării silite. Îmi propun să analizez câteva aspecte ce privesc urmarirea silită imobiliară și vânzarea bunurilor imobile la licitație publică.
Bunuri ce pot face obiectul urmării imobiliare
Obiectul urmăririi imobiliare îl reprezintă bunurile imobile (terenurile, plantațiile, construcțiile și orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent), precum și dreptul de uzufruct asupra unui imobil, dreptul de superficie, dar și dreptul de servitute(numai odată cu fondul dominant căruia îi profită).
Ca regulă, în cazul titlurilor executorii privitoare la creanțe a căror valoare nu depășește 10.000 lei , vânzarea bunurilor imobile nu poate fi făcută.
Excepțiile fiind atunci, când:
- debitorul nu are alte bunuri în patrimoniu sau are bunuri urmăribile, dar nu pot fi valorificate;
- debitorul este „inteligent”(de rea credință), refuzând nejustificat să furnizeze executorului judecătoresc informațiile, lămuririle și dovezile necesare, ori furnizează cu rea-credință informații incomplete în legătură cu existența unor bunuri mobile sau a unor venituri de natură a fi valorificate în vederea acoperirii integrale a creanței.
Urmărirea imobilelor înscrise în cartea fuciară se face pe imobile în întregimea lor, în cazul de față, sunt supuse urmăririi odată cu imobilul și orice fel de lucrări autonome sau adăugate, potrivit Codului civil, chiar dacă acestea din urmă nu sunt înscrise în cartea funciară la data începerii urmăririi.
Pot fi urmărite în mod separat construcțiile ce formează o proprietate distincă de sol, drepturi privitoare la proprietatea pe tronsoane, etaje, apartamente, dar și alte drepturi privitoare la bunuri pe care legea le declară imobile. Urmărirea silită imobiliară se întinde și asupra bunurilor accesorii imobilului(bunurile accesorii pot fi urmărite decât odată cu imobilul), prevăzute de Codul civil, dar și asupra fructelor și veniturilor acestuia.
În cazul în care în patrimoniul minorului sau a persoanei puse sub interdicție judecătorească se regăsesc și bunuri mobile(ce pot fi valorificate), bunul imobil nu va putea fi urmărit silit înaintea urmăririi mobilelor sale. Însă, dacă avem un imobil aflat în coproprietate comună a minorului sau a persoanei puse sub interdicție judecătorescă și a unei persoane cu capacitate deplină de exercițiu, nu este împiedicată urmărirea silită a imobilului, dacă obligația prevăzută în titlul de executare este comună.
Bineînțeles, creditorii care au ipotecă înscrisă asupra unui imobil îl pot urmări în orice mâini ar trece și pot cere vânzarea lui pentru a se îndestula din prețul rezultat. În cazul în care se urmarește un imobil ipotecat care a fost ulterior înstrăinat, dobânditorul, care nu este personal obligat pentru creanța ipotecară, poate să se opună vânzării imobilului ipotecat, dacă au ramas alte imobile ipotecate în posesia debitorului principal, și să ceară instanței de executare urmărirea prealabilă a acestora din urmă, dupa regulile prevăzute de Codul civil în materie de fideiusiune. Creditorul ipotecar poate cere scoaterea la vânzare silită a bunurilor imobile neipotecate ale debitorului, dacă urmărirea silită a bunurilor imobile ipotecate nu a condus la îndestularea creditorului ipotecar în limita sumelor totale datorate.
În cazul în care bunul imobil este proprietate comună, creditorul personal al unui coproprietar sau codevălmaș poate urmării cota-parte determinată a debitorului lui din dreptul de proprietate al imobilului, doar dacă, cota-parte este neîndoielnic stabilită și lămurită și este înscrisă, prin arătarea unei fracțiuni, în cartea funciara. În caz contrar, va trebui să ceară mai întâi partajul acestora.
Conform art.819 C.pro.civ., urmărirea silită imobiliară este de competența competența executorului judecătoresc din circumscripția curții de apel unde se află imobilul debitorului sau unei terțe persoane, în cazul terțului vorbim de un bunul ipotecat ajuns în patrimoniul său.
În cazul în care debitorul are mai multe imobile aflate în circumscriția aceleiași curți de apel, competența aparține oricărui executor judecătoresc care funcționează în această circumscripție, creditorul este liber să aleagă un executor.
Dacă se urmăresc mai multe imobile ale aceluiași debitor, dar aflate în raza unor curți de apel diferite, competența aparține oricărui executor judecătoresc care funcționează pe lăngă una dintre acestea.
Bunăoara, dacă debitorul are două imobile, dintre care, unul în Municipiul București și altul în Municipiul Slatina, competența pentru Municipiul București revine unui executor(Curtea de Apel București) , iar competența pentru Municipiul Slatina(Curtea de Apel Craiova) v-a reveni unui alt executor.
Scoaterea bunului la vânzare
Procedura vânzării imobilului la licitație publică se declanșează atunci când debitorul nu își plătește datoria, vorbim de un termen prohibitiv, de 15 zile de la data la care i se comunică încheierea de încuviințare a executării silite, nerespectarea acestui termen de către executorul judecătoresc atrage anularea executării silite.
Pentru fiecare bun imobil ce formeaza obiectul executaării silite, se va declanșa o procedură distinctă de vânzare la licitație.
Conform art.836 C.pro.civ., licitația unui imobil începe prin stabilirea prețului, preț care poate fi stabilit fie de executorul judecătoresc, fie de un expert evaluator[1] desemnat de executorul judecătoresc în condițiile art.836 alin.(6) C.pro.civ.
La momentul efectuării expertizei, expertul evaluator v-a proceda la citarea părților.Parțile pot desemna experți consilieri, în acest caz, ei pot să dea relații, să formuleze întrebări și observații dacă este cazul, să întocmească un raport separat cu privire la obiectivele expertizei.
De reținut, că o altă expertiză decât cea inițial încuviințată în vederea stabilirii valorii imobilului nu este acceptată.[2] Lucrarea de expertiză nu poate fi contestată în procedura contestaței la executare, deoarece ea nu reprezintă un act de executare, ci un înscris ce stă la baza stabilirii valorii bunului. Nici valoarea stabilită prin lucrarea de expertiză nu poate fi contestat pe calea contestației la executare împotriva încheierii de stabilirie a prețului de pornire a licitației, deoarece încheierea are caracter definitiv.
Prețul de pornire a licitației este stabilit de executor printr-o încheiere definitivă, pronunțată fară citarea părților. Încheierea se dă fie în baza încheierii sale de evaluare, fie în baza raportului de expertiză întocmit de evaluator.
Dupa stabilirea prețului, în maxim 5zile[3], executorul stabilește printr-o încheiere cu caracter definitiv, termenul la care va avea loc licitația în vederea înstrainării bunului imobil urmărit.
Locul defășurării licitației este ales de către executor, acesta poate fi:
-sediul organului de executare;
-sediul instanței de executare;
-locul situării imobilului;
-sediul primăriei în raza căruia este situat imobilul;
-orice alt loc;
Termenul de vânzare nu poate fi mai mic de 20 de zile și nici mai mare de 40 de zile, se calculează din momentul afișării publicației de vânzare la locul ales de executor pentru defășurarea licitației.Publicația este comunicată debitorului, creditorului, organelor fiscale locale și atunci când se urmărește un imobil aparținând unui minor ori al unei persoane puse sub interdicție judecătorească, se va comunica și parchetului de pe lângă instanța de executare.
Dacă vânzarea se realizează în afara intervalelor de timp amintite mai sus, respectiv nu mai putin de 20 de zile și nu mai mult de 40 de zile de la data afișării publicației de vânzare la locul vânzării este de natură să atragă sancțiunea anulării vânzării.
Condiția pentru a participa la licitația o reprezintă consemnarea unei garanții, reprezentând 10% din prețul de începere a licitației pentru termenul respectiv, vorbim de prețul menționat în publicația de vânzare.
Sunt și excepții în ceea ce privește obligația de plată legală a cauțiunii, conform art.844 alin.(2) și (3) , art. 768 alin.(2) C.pro.civ. :
-coproprietarii imobilului urmărit, obiect al unui drept de proprietate comună pe cote-părți sau titularii unui drept de prempțiune;
-creditorii intervenienți sau creditorii urmăritori.
Enumerarea nu este exemplificativă, deci nu este permisă extinderea aplicării dispozițiilor imperative la alte categorii de persoane.[4]
Participantul va trebui să depună cauțiunea la Trezoreria Statului, CEC-Bank-S.A ori la orice altă instituție de credit, la dispoziția executorului judecătoresc, atașând ofertei de cumpărare dovada de consemnare a sumei .
Vânzarea la licitație se va desfășura public, în prezența celor interesați, a licitatorilor. De regulă, pentru fiecare imobil se va licita separat .
Însă, există situații când se va licita „în bloc” pentru mai multe imobile în următoarele condiții: 1-atunci când sunt mai multe imobile înscrise în carții funciare diferite și sunt grevate de aceeași ipotecă sau imobilul este compus din mai multe parcele; 2-există o cere de vânzare simultană, venită din partea debitorului urmărit sau a creditorului urmăritor. Chiar dacă sunt îndeplinite aceste condiții, executorul va putea dispune ca vânzarea să se efectueze separat.
Bunurile imobile vor fi supuse vânzării separat, în funcție de ordinea arătată de debitor , în lipsa acestei ordini, executorul va putea stabili ordinea.
Conform art.846 alin.(5) C.pro.civ., licitația continuă prin oferirea imobilului spre vânzare, executorul făcând trei strigări succesive, făcute la intervale de timp prin care să se permită licitatorilor „opțiuni și suprasolicitări”, în cazul în care persoanele interesate se simt vatămate prin nesocotirea acestei dispoziții pot formula contestație la executare, admiterea acesteia din urmă determină anularea licitației.
Executorul poate porni strigarea de la oferta de preț care este mai mare decât prețul la care a fost evaluat imobilul( în cazul în care executorul a primit o astfel de ofertă până la data licitației), ori chiar de la prețul la care a fost evaluat imobilul (în lipsa unei oferte).
Vânzarea se va amâna în cazul în care la primul termen al licitației nu se oferă prețul minim, acela la care imobilul a fost evaluat.
Al doilea termen
Al doilea termen de vânzare se va stabili de executor cu respectarea intervalului de timp cuprins între 20 și 40 de zile de la data afișării publicației de vânzare la locul unde va avea loc licitația.Se va proceda la o nouă afișare a publicației de vânzare, concomitent cu o actulizare conținutului publicației.
Pentru acest termen, prețul de la care începe strigarea va fi de 75% din prețul la care a fost evaluat imobilul (prețul va putea fi scăzut mai puțin , însă scăderea sa nu fie sub 25% din valoarea la care a fost evaluat imobilul, atunci când există acordul creditorilor).
În cazul în care nu se obține prețul de pornire a licitației, bunul imobil va fi vândut la cel mai mare preț oferit, dar nu mai puțin de 30% din prețul de pornire a primei licitații, cu condiția să existe cel putin doi licitatori.
În ipoteza în care se prezintă un singur licitator, vânzarea se va putea face în favoarea acestuia, doar dacă oferă prețul de începere a licitației (adica 75% din prețul stabilit prin evaloare).
Daca nici de această dată bunul nu a fost vândut, la cererea creditorului, executorul va putea stabili o nouă licitație ( a treia licitație) . În cazul în care nu există o solicitare din partea creditorului, executorul va urma să constate prin încheiere imposibilitatea valorificării bunului mobil, dispunând închiderea licitației. Daca există un singur bun imobil supus urmăririi silite imobiliare, pe lângă închiderea licitației, va dispune și închiderea dosarului.
Al treilea termen
Și de această dată se va proceda la o nouă publicație de vânzare, conținutul acesteia fiind actualizat.
Licitația va începe de la prețul de 50% din prețul de pornire a primei licitații .În cazul în care nu se obține acest preț, bunul va fi vândul la cel mai mare preț oferit (atunci când există cel puțin doi licitatori), chiar dacă prețul oferit pentru bunul imobil este mai mic decât valoarea creanței sau a garanției (pe care o are creditorul). Dacă se prezintă o singură persoană , vânzarea se va putea face în favoarea acesteia doar dacă oferă prețul de pornire a acestei licitații, nu mai putin de 50% din prețul inițial de pornire a licitației.
Dacă bunl imobil nu a fost vândut creditorul poate solicita reluarea urmăririi silitea a imobilului de către același executor sau poate solicita începerea unei noi urmăriri de către un alt executor. Bineînțeles, în această situație licitația va porni de la prețul la care a fost evalut bunul, nu de la prețul redus în a doua sau a treia licitație.
Prin urmare, procedura licitației cuprinde un numar de maxim trei licitații, în cazul nevalorificării bunului preocedura va fi finalizată printr-o încheiere de închidere a licitației. O nouă cerere de urmărire silită deschide o nouă procedură de licitație, procedură ce are tot un număr de maxim trei licitații, procedurile de licitație pot fi însă nelimitate.
[1] Când executorul nu poate evalua el însuși bunul sau parțile interesate contestă-prin intermediul contestației la executare- în termen de 15 zile de la comunicare evaluarea făcută de executor și cer în mod expres numirea unui expert.
[2] Conform art.836 alin.(7) C.pr.civ -O altă expertiză nu este admisibilă, dar parțile pot conveni o altă valoare.
[3] Acest termen este unul de recomandare pentru executor, nerespectarea lui poate atrage cel mult răspunderea disciplinară a executorului.
[4] Însă, există situații cănd și acești licitatori au obligația depunerii unei garanții reprezentând diferența între cuantumul garanției legale și valoarea drepturilor pe care le au asupra imobilului urmărit. Adică atunci când valora creanței ipotecare sau valoarea cotei-părți este mai mică de 10% din prețul de plecare a licitației pentru termenul respectiv.
Surse:
Noul Cod de Procedura Civila
Executare Silită-Dificultăți și soluții practice, volumul al 2-lea, Ed. Universul Juridic, București, 2017
La mai multe articole de acest fel !