Cum închiriem mai departe un apartament închiriat? – Închiriere și vânzare a folosinței
4 minute • Ana-Maria Udriste • 21 septembrie 2019
Dacă suntem
locatarul unui apartament, însă dorim să îl valorificăm pe altă cale, iar nu în
scopul propriului uz, putem urmări două facultăți: sublocațiunea (închiriere)
și cesiunea locațiunii.
Există însă
anumite aspecte ale contractului încheiat care, odată puse în lumină, devin
impedimente în demersul uneia dintre părți. Astfel încât, vor fi tratate mai
jos condițiile care trebuie îndeplinite pentru realizarea unuia dintre cele
doua noi contracte.
În principiu,
închirierea nu este un contract intuitu personae, locatarul având dreptul de a
subînchiria sau cesiona dreptul său către o terță persoană, cu condiția ca o
asemenea posibilitate să nu îi fie interzisă prin contract.
Sublocațiunea
presupune încheierea unui contract de închiriere între locatar și o terță
persoană care urmează sa aibă calitatea de sublocatar.
Față de acest nou
contract de închiriere, locatorul din contractul principal are calitatea de
terț. El nu are o acțiune directă împotriva sublocatarului, de exemplu, pentru
plata chiriei, dar poate acționa pe calea acțiunii oblice.
De asemenea,
locatorul poate sechestra mobilele sublocatarului aduse în imobilul închiriat,
dar numai în limita chiriei datorate de acesta.
Încetarea contractului
de locațiune principal atrage încetarea sublocațiunii potrivit principiului
accesorium sequitur principale.
Condițiile de
valabilitate ale contractului de sublocațiune:
Închirierea
sublocației să nu fie interzisă expres prin contractul principal
Rezultatul
interzicerii sublocațiunii prin contractul principal, printr-o clauză expresă,
este conferirea acestui contract caracter intuitu personae. Locatarul poate
revoca oricând o asemenea clauză, pe toată durata locațiunii, spre exemplu,
primind direct de la subchiriaș prețul folosinței bunului și întocmind, în scop
probator, chitanță eliberatorie.
Nerespectarea unei astfel de interdicții conduce la
rezilierea contractului de locațiune principal pentru neexecutare culpabilă a
obligațiilor de către locatar, cu plata de daune-interese.
Clauza de
interzicere a sublocațiunii trebuie interpretată restrictiv. De exemplu, dacă
s-a interzis sublocațiunea totală, este permisă cea parțială, iar dacă
interdicția este imprecisă (“Nu se poate subînchiria”) ea se interpretează în
sensul unei sublocațiuni totale, cea parțială fiind permisă.
Atfel,
nepermiterea sublocațiunii, fiind o excepție de la regula instituită de art. 1805 C. Civ., nu se
prezumă, ci trebuie precizată expres în contractul de locațiune.
Locațiunea nu
trebuie să conțină dispoziții contrarii contractului principal, întrucât
sublocatarul nu poate avea mai multe drepturi decât locatarul.
Astfel, prin
subînchiriere, locatarul nu poate modifica destinația bunului, nu poate
subînchiria de exemplu casa de locuit cu destinație de spațiu comercial.
În aceste limite,
sublocațiunea poate fi convenită în alte condiții decât contractul inițial (ex.
chirie mai mică, durată diferită).
Cesiunea, spre
deosebire de sublocațiune care este, practic, un nou contract de închiriere,
cesiunea constituie o vânzare a dreptului de folosință, adică o cesiune de
creanță cu titlu oneros.
Întrucât dreptul
civil român nu cunoaște cesiunea de obligații, obiectul cesiunii, în contextul
analizat, nu-l pot constitui toate efectele contractului de locațiune, ci numai
drepturile locatarului. Acesta din urmă va rămâne obligat în continuare față de
locator care are calitatea de terț față de contractul de cesiune și care, în
consecință, nu are o acțiune directă împotriva cesionarului.
Va opera, de
asemenea, principalul efect al cesiunii, anume acela că cesionarul se va
subroga cedentului locatar, în privința drepturilor. Cesionarul se va putea
îndrepta direct împotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de
locațiune sau rezilierea lui pentru neexecutare, cu daune-interese.
Locatarul-cedent
va garanta însă numai existența dreptului de folosință în condițiile din momentul
închirierii contractului, nu și executarea obligațiilor de către locator.
Interdicția de a
îchiria atrage după sine și interdicția de a ceda contractul, căci cesiunea
produce efecte mai grave decât sublocațiunea.
Buna ziua…pot subînchiria in regim hotelier(Booking…AirBNB)? Sau imi trebuie acordul proprietarului?