⬅ ÎNAPOI

Cei 3 care au speriat vestul: PUG, PUZ și PUD sau despre planul urbanistic și variațiile lui

planul urbanistic avocatoo

Amenajarea teritoriului și urbanismul.

Pentru început, menționez faptul că titlul nostru nu este un clickbait. De ce au speriat vestul? Pentru că de cel puțin 10 ani, autoritățile locale din Timișoara își doresc să finalizeze un nou Plan Urbanistic General (PUG) care să-l înlocuiască pe cel vechi de mai bine de 20 de ani… Bun, dar ce legătură au Planul Urbanistic Zonal (PUZ) și Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) cu bătrânul PUG? Toate la timpul lor, tinere, hai să le luăm pe rând. Pentru a-i înțelege pe cei trei, avem nevoie să ne obișnuim cu alți doi eroi neînțeleși. Amenajarea teritoriului și urbanismul.

Amenajarea teritoriului și urbanismului constituie componente principale ale activității administrației publice centrale și locale. Prezenta activitate este atent detaliată și reglementată de către legiuitorul român în diferite acte normative. Clădirile de birouri care se întind către nori, blocurile vândute la suprapreț, casele dintr-un cartier nou, chiar și Lidl-ul de peste drum, apărut peste noapte, toate aceste lucrări trebuie să respecte anumite reguli de dezvoltare, indiferent că discutăm despre un teren intravilan sau extravilan.

Importanța activităților de amenajare a teritoriului și de urbanism rezultă din însăși Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul care prevede că “scopul de bază al amenajării teritoriului îl constituie armonizarea la nivelul întregului teritoriu a politicilor economice, sociale, ecologice și culturale, stabilite la nivel național și local pentru asigurarea echilibrului în dezvoltarea diferitelor zone ale țării, urmărindu-se creșterea coeziunii și eficienței relațiilor economice și sociale dintre acestea” (art. 7).

Academie pe Legale Avocatoo

Continuăm lectura legii (art. 10) care ne indică faptul că “urbanismul are ca principal scop stimularea evoluției complexe a localităților, prin elaborarea și implementarea strategiilor de dezvoltare spațială, durabilă și integrată, pe termen scurt, mediu și lung”.

Tragem o serie scurtă de concluzii. Urbanismul este o activitate care cuprinde teritoriul localităților, spre deosebire de amenajarea teritoriului care se desfășoară pe întreg teritoriul țării, între aceste două activități existând o relație gen-specie, prima activitate incluzându-se în cea de-a doua. (Pentru mai multe detalii, vă recomandăm lecturarea cursului universitar A. Trăilescu, Drept Administrativ.Partea Specială, Ed.CH.Beck, București 2020)

Potrivit art. 39 alin. (1) din Legea nr.350/2001, „prin documentații de amenajare a teritoriului și de urbanism se înțelege planurile de amenajare a teritoriului, planurile de urbanism și Regulamentul general de urbanism, avizate și aprobate potrivit legii.” 

Haideți să vedem ce sunt aceste documentații de urbanism. Cu ritmurile specifice AC/DC pe fundal, îi primim cu aplauzele dumneavoastră pe cei 3 care au speriat vestul:

a) Planul urbanistic general și regulamentul local aferent acestuia;

b) Planul urbanistic zonal și regulamentul local aferent acestuia;

c) Planul urbanistic de detaliu.

I. Planul Urbanistic General

De multe ori am ajuns să ne întâlnim, în viața de zi cu zi, cu acronime precum PUG, PUZ sau PUD. Totuși, ce înseamnă acestea și la ce ne sunt de folos?

Îți dăm un hint: PUG nu se referă la un câine.

Plan Urbanistic General (PUG) se întocmește la nivel de municipiu, oraș, comună și vizează dezvoltarea omogenă a principalelor zone de interes public pentru o perioadă mai mare de timp (maxim 10 ani). 

Există o întreagă procedură, necesar a fi parcursă, pentru adoptarea Planurilor Urbanistice Generale. În cazul municipiilor, primarul (nu singur, de capul lui, ci împreună cu structura responsabilă cu urbanismul condusă de arhitectul-șef din cadrul aparatului de specialitate al primarului) elaborează planul urbanistic general și regulamentul local aferent acestuia. După ce, primarul împreună cu echipa angrenată în acest proces, respectă toate regulile impuse de Legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, PUG-ul și regulamentul local aferent acestuia se avizează de către Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice. Bun, dar în cazul orașelor și comunelore , cine se ocupă? Tot primarul împreună cu aparatul său de specialitate, se ocupă de întocmirea actelor necesare, însă avizarea nu se mai face de către Ministerul Dezvoltării, ci de către Consiliul Județean. 

Anterior, am observat faptul că PUG-ul vine însoțit de un Regulamentul Local de Urbanism (R.L.U.). Ce mai este și asta? R.L.U.-ul este o documentaţie cu caracter de reglementare prin care se detaliază sub forma unor norme tehnice şi juridice modul de realizare a construcţiilor şi prevederi referitoare la modul de utilizare a terenurilor pe întregul perimetru al zonei studiate. 

“Regulamentul de urbanism pentru întreaga unitate administrativ-teritorială, aferent Planului urbanistic general, sau pentru o parte a acesteia, aferent Planului urbanistic zonal, cuprinde și detaliază prevederile referitoare la modul concret de utilizare a terenurilor, precum și de amplasare, dimensionare și realizare a volumelor construite, amenajărilor și plantațiilor, materiale și culori, pe zone, în conformitate cu caracteristicile arhitectural-urbanistice ale acestora, stabilite în baza unui studiu de specialitate.” Articolul 49 alin.(2) din Legea 350/2001.

Planul Urbanistic General este absolut necesar în cazul unor investiții de interes sau de utilitate publică majoră (modernizarea infrastructurii rutiere, extinderea intravilanului și a infrastructurii de apă, canalizare și gaze naturale). 

O informație interesantă ar fi că unitățile administrativ-teritoriale trebuie să-și actualizeze PUG-ul cel puțin o dată la 10 ani. Păi și Timișoara? *strigă o voce stingheră din decor*.

După cum fiecare student la drept (ar trebui să) știe, fiecare regulă are (cel puțin) o excepție  care să ne mănânce zilele. Astfel, aflăm că termenul de valabilitate menționat mai sus se poate prelungi (lenea de la Timișoara este o lene cel puțin legală, nu înseamnă că este și morală), pe bază de hotărâre a consiliului local.

Bătrânul PUG are și un rol de tătuc. De ce? Deoarece, de regulă, PUZ-ul trebuie să respecte regulile impuse de către PUG. Iar PUD-ul este și mai nenorocos, el trebuie să respecte regulile amândurora. Așadar, prin PUZ ți-ar cam fi imposibil să modifici PUG-ul. *wild excepție de drept appears* 

Dacă te-ai plictisit deja, îți punem sângele în mișcare cu această excepție care ne specifică că doar în anumite situații excepționale și neprevăzute de către Nostradamus, poți modifica PUG-ul cu ajutorul PUZ-ului, atunci când situațiile neprevăzute reclamă alte soluții decât cele oferite de PUG-ul aflat încă în perioada de valabilitate. Totuși, această excepție nu se aprobă pentru orice situație, legea prevăzând anumite zone pentru care se pot institui reguli doar prin PUG, ce nu pot fi modificate nici prin PUZ și nici prin PUD.

PUG-ul are ca scop creșterea calității vieții în special în domeniul locuințelor și serviciilor. Dacă am putea zbura ca un șoim deasupra orașului Timișoara, am realiza faptul că Planul Urbanistic General, reprezintă setul de reguli aplicabil general, în materie de dezvoltare, pe suprafața întregului oraș. Însă, dacă ne focusăm atenția, observăm faptul că orașul este împărțit pe zone. În cele ce urmează, ne vom ocupa despre setul de reguli aplicabil zonal.

 II. Planul Urbanistic Zonal

Planul Urbanistic Zonal (PUZ-ul) este un proiect care are caracter de reglementare specifică detaliată a dezvoltării urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate funcțiunile: locuire, servicii, producție, circulație, spații verzi, instituții publice, etc.) și asigură corelarea dezvoltării urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localității din care face parte. Prin PUZ se stabilesc obiectivele, acțiunile, prioritățile, reglementările de urbanism (permisiuni și restricții) necesar a fi aplicate în utilizarea terenurilor și conformarea construcțiilor din zona studiată (PUZ-ul reprezintă o fază premergătoare realizării investițiilor, prevederile acestuia realizându-se etapizat în timp, în funcție de fondurile disponibile).

Conform Legii nr. 350/2001, Planul Urbanistic Zonal este instrumentul de planificare urbană de reglementare specifică, prin care se coordonează dezvoltarea urbanistică integrată a unor zone din localitate, caracterizate printr-un grad ridicat de complexitate sau printr-o dinamică urbană accentuată. Stabilirea zonelor pentru care se întocmesc planuri urbanistice zonale obligatorii se face, de regulă, în Planul urbanistic general (Art.47 alin.4).

Astfel, “elaborarea Planului urbanistic zonal este obligatorie în cazul:

a) zonelor centrale ale localităților;

b) zonelor construite protejate și de protecție a monumentelor;

c) zonelor de agrement și turism;

d) zonelor/parcurilor industriale, tehnologice și zonelor de servicii;

e) parcelărilor, pentru divizarea în mai mult de 3 parcele;

f) infrastructurii de transport;

g) zonelor supuse restructurării sau regenerării urbane;

h) altor zone stabilite de autoritățile publice locale din localități, potrivit legii.”

PUZ-ul cuprinde reglementări asupra unei zone a localității cu privire la următoarele aspecte:

  • organizarea retelei stradale;
  • organizarea arhitectural-urbanistică în funcție de caracteristicile structurii urbane;
  • modul de utilizare a terenurilor;
  • dezvoltarea infrastructurii edilitare;
  • statutul juridic și circulația terenurilor;
  • protejarea monumentelor istorice și servituți în zonele de protecție ale acestora.

Conform celor enunțate de legiuitor, “prin Planul urbanistic zonal se stabilesc, în baza analizei contextului social, cultural istoric, urbanistic și arhitectural, reglementări cu privire la regimul de construire, funcțiunea zonei, înălțimea maximă admisă, coeficientul de utilizare a terenului (CUT), procentul de ocupare a terenului (POT), retragerea clădirilor față de aliniament și distanțele față de limitele laterale și posterioare ale parcelei, caracteristicile arhitecturale ale clădirilor, materialele admise.

Competența de emitere și durata de emitere

Pentru elaborarea și întocmirea proiectului de urbanism zonal trebuie urmate mai multe etape obligatorii precum întocmirea documentației pentru obținerea certificatului de urbanism în vederea aprobării PUZ:

  • realizarea studiilor de teren – studiu geotehnic al terenului, ridicare topografică; întocmirea studiului de oportunitate; 
  • realizarea informării populației asupra dorinței de realizare a studiului de oportunitate prin mijloacele specifice (anunț la ziar, panou de informare la teren, anunț de informare la primărie); 
  • sustinerea Studiului de Oportunitate in cadrul Comisiei Tehnice de Urbanism si Amenajare a Teritoriului (CTUAT) din cadrul primariei sau consiliului judetean pe raza careia se afla terenul pentru investitie; 
  • aprobarea acestuia de catre CTUAT si transmiterea rezolutiei catre proiectant si beneficiar; ș.a.m.d.

Raportul de sedință redactat de către CTUAT se transmite către primăria pe raza căreia se află terenul pentru introducere pe ordinea de zi a viitoarei ședințe de Consiliu Local pentru aprobare. Dacă Consiliul Local acordă un vot favorabil PUZ-ului, se redactează Hotărârea Consiliu Local (HCL) privind decizia de aprobare a PUZ-ului.

În urma acestor proceduri se poate aproba de către Primărie, Consiliu Județean, Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice sau alte organe centrale și locale interesate un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) prin care se modifică anumiți parametrii ai zonei în care se află terenul pentru investiție, în concordanță cu dorințele beneficiarului și cu legislația în domeniu, coroborată cu Planul Urbanistic General și Regulamentul General de Urbanism aflate în vigoare pentru localitatea respectivă.

Durata de valabilitate a planurilor urbanistice zonale (P.U.Z.) se stabileşte prin hotărâre a consiliului local de aprobare a acestora în raport cu scopul elaborării sau cu complexitatea obiectivelor de investiţii care le-au generat.[10]

III.  Planul Urbanistic de Detaliu 

Conform legii, “planul Urbanistic de Detaliu (PUD-ul) are exclusiv caracter de reglementare specifică pentru o parcelă în relație cu parcelele învecinate.”

Planul Urbanistic de Detaliu (PUD-ul) reprezintă de fapt documentația aferentă Planului Urbanistic General (PUG-ul) și Planului Urbanistic Zonal (PUZ-ul), explicând și detaliind conținutul acestor planuri, sub formă de prescripții și recomandări, corelate cu condiționările din Certificatul de Urbanism, în vederea urmăririi și aplicării lor.

Cu ajutorul planului urbanistic de detaliu se realizează documentația prin care se asigură condițiile de amplasare, dimensionare, conformare și servire edilitară, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcelă, în corelare cu funcțiunea predominantă și vecinatățile imediate. PUD-ul este întocmit de către un urbanist sau de către un arhitect urbanist și detaliază conținutul PUG sau PUZ, oferind recomandări conforme cu Regulamentul Local de Urbanism. Acest document este consultat de către comisia de urbanism atunci când este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizație de Construire; dacă nu există PUD pentru terenul respectiv, Primăria cere mai întâi întocmirea lui, pe baza PUG-ului și PUZ-ului.

Conform doctrinei administrative, prin acest plan se detaliază cel puțin următoarele aspecte: 

  • modul specific de construire în raport cu funcționarea zonei și cu identitatea arhitecturală a acesteia, în baza unui studiu de specialitate; 
  • retragerile față de limitele laterale și posterioare ale parcelei; procentul de ocupare a terenului; 
  • accesele auto și pietonale; 
  • conformarea arhitectural volumetrică; 
  • modul de ocupare a terenului; 
  • conformarea spațiilor publice.

Competența de emitere și durata de emitere

Planul Urbanist de Detaliu se întocmește: 

  • fie când acest lucru este prevăzut în Regulamentul Local de Urbanism (RLU); 
  • fie atunci când, din diverse motive, regulamentul nu se poate aplica, anumite proprietăți ale amplasamentului fiind diferite de cele propuse de RLU; 
  • investiția preconizată diferă de prevederile RLU. 

PUD-ul conține normele pe care trebuie să le respecte o construcție într-o anumită zonă: 

  • înălțimea maximă, procentul din teren ocupat de construcție (POT);
  • coeficientul de ocupare a terenului (CUT); 
  • retragerile minime admise, destinație (locuințe, birouri, comerț, industrie etc.).

Planul Urbanist de Detaliu este aprobat de către Consiliul Local al orașelor, comunelor sau sectoarelor Bucureștiului. Acestea nu pot fi aprobate fără avizul Comisiei Tehnice a primăriei sau, atunci când primăria nu are o comisie tehnică, de către comisia tehnică de urbanism a Consiliului Județean. Alte avize sunt avizele de amplasament ale furnizorilor locali de utilități, cum ar fi Distrigaz, Electrica, Romtelecom, etc. Aceste avize evidențiază dacă un amplasament este afectat de rețelele proprii. În final, în anumite condiții, sunt necesare avizele de circulație, mediu (acord de mediu), avize MApN, MAI, SRI, ș.a.m.d.

Durata de valabilitate a planurilor urbanistice de detaliu (P.U.D.) se stabilește prin hotărârea consiliului local de aprobare a acestora, în corelare cu condițiile de amplasare și de conformare a construcțiilor, precum și cu importanța și complexitatea obiectivelor de investiții.

    Faci un comentariu sau dai un răspuns?

    Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

    Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.