Am construit o casă pe terenul proprietate comună cu fratele meu și nu ne mai înțelegem. Ce pot face?
15 minute • Emilia Oancea • 15 mai 2021
Situația în care frații au ajuns să fie coproprietari ai unui teren este des întâlnită, iar de aceea există o reglementare amplă în ceea ce privește coproprietatea, adică stăpânirea în comun de către mai multe persoane a unui bun neîmpărțit. Cu toate acestea, puține persoane ce se află în această situație își cunosc drepturile și obligațiile, iar asta duce la neînțelegeri între coproprietari urmate de litigii. Astfel, acest articol își propune să prezinte cele mai importante aspecte în materia de proprietate comună, sau, cum se spune mai juridicește, coproprietate.
* Am prezentat situația ca fiind între frați pentru că este una dintre cele mai frecvente, dar se aplică în aceeași măsură tuturor persoanelor care au în coproprietate un teren pe care construiesc, spre exemplu o pensiune, o casă la comun în sistem duplex și așa mai departe.
Proprietatea comună
Conform art. 631 C.civ., proprietatea comună se naște ori de câte ori, în temeiul unui act juridic, de exemplu prin vânzare-cumpărare sau al altui mod de dobândire prevăzut de lege, precum moștenirea, dreptul de proprietate privată are doi sau mai mulți titulari. Proprietarii exercită atributele dreptului de proprietate concomitent și împreună. De asemenea, legea recunoaște două forme ale proprietății comune: proprietatea pe cote-părți și proprietatea în devălmășie. În acest articol ne vom îndrepta atenția spre proprietatea pe cote-părți.
Proprietatea comună pe cote-părți
Să deții un imobil în proprietate comună pe cote-părți înseamnă ca fiecare dintre proprietari să dețină o cotă-parte sau o fracție din acel bun, fără ca acesta să fie divizat material, adică fără a împărți un teren, de exemplu, în două părți, fiecare parte aferentă unui coproprietar.
Un alt exemplu este deținerea unei case în coproprietate cu o altă persoană, astfel că deținerea a 1/2 dintr-o casă cu patru camere, nu înseamnă să ai două camere la alegere, ci că din acea casă tu deții o jumătate abstractă. Deci nu poți să tragi o linie cu o cariocă peste casă și să spui care e jumătatea ta. Astfel, divizarea este una imaginară, nu e vizibilă în realitate, pentru că, dacă ar fi, fiecare proprietar ar exercita un drept asupra unei singure părți materiale determinate, ar avea un drept de proprietate pur și simplu.
Și această formă de coproprietate poate fi de doua feluri: proprietate comună pe cote-părți obișnuită si proprietate comună pe cote-părți forțată.
Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită
Acest tip de coproprietate păstrează trăsăturile amintite mai sus, art 634 C.Civ spunând că “Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulație contrară”. Bineînțeles, există anumite limite în care coproprietarii pot dispune de acest drept, pentru a nu restrânge drepturile celorlalți. Pentru a nu se ajunge la o restrângere a drepturilor celuilalt coproprietar, atributele acestui drept trebuie exercitate colectiv, împreună. Adică, fiecare coproprietar trebuie să își exercite dreptul astfel încât să nu îngrădească abilitatea celorlalți de a-și exercita drepturile. Astfel, folosința, posesia și dispoziția se exercită diferit din varii motive ce vor fi prezentate în continuare.
Atributul posesiei
Posesia reprezintă dreptul coproprietarului de a stăpâni și apropria bunul, stăpânire ce se face împreună cu ceilalți coproprietari. Mai pe înțelesul tuturor, coproprietarul are efectiv dreptul de a deține acel bun. Astfel, coproprietarii pot săvârși chiar și singuri acte de conservare, adică acele acte care au ca scop preîntâmpinarea pieirii bunului, ocrotirea lui, păstrarea acestuia într-o stare normală. De exemplu, daca Bogdan și Matei sunt frați coproprietari ai unui teren, oricare dintre ei poate întrerupe o prescripție referitoare la teren, pentru că acest act este unul avantajos pentru ambii coproprietari ce dețin terenul.
Dacă ai cumpărat un teren împreună cu cineva sau te-ai apucat să construiești o casă și nu vă mai înțelegeți, scrie-ne ca să găsim cea mai bună soluție pentru tine.
Atributul folosinței
Acest atribut este mai complex, fiind alcătuit din exercitarea dreptului de a utiliza bunul și exercitarea dreptului de a culege fructele bunului. Adică, cei ce se află în coproprietate pot să planteze roșii, iar apoi să le culeagă potrivit cotei lor părți. Din cauza faptului că toți coproprietarii ar putea, în teorie, să săvârșească acte asupra bunului în același timp, apar neînțelegeri. Motivul este reprezentat de faptul că, în practică, este imposibil ca toți coproprietarii să săvârșească actele specifice folosinței concomitent. De aceea, uneori, se recurge la partajul de folosință. Dacă Bogdan și Matei, frații din exemplul nostru anterior, nu se pot înțelege în legătură cu utilizarea în comun a bunului, recurg la un partaj de folosință, adică ei rămân coproprietari ai aceluiași teren, dreptul lor de proprietate nu se schimbă, însă se înțeleg ce parte din teren să folosească fiecare și ce acte juridice poate face fiecare. Astfel, în realitate terenul rămâne nedivizat, însă intelectual, cei doi frați pot folosi doar o anumită parte din teren.
În cazul în care coproprietarii nu au realizat partajul de folosință este important ca utilizarea bunului de către un coproprietar să nu îngreuneze dreptul celorlalți de a-l utiliza. De cele mai multe ori există înțelegeri tacite, între coproprietari creându-se anumite obiceiuri. În exemplul nostru, Bogdan și Matei s-au putut înțelege frățește ca Bogdan sa utilizeze o jumătate de teren, iar Matei pe cealaltă. Este important, totuși, ca nici unul dintre coproprietari să nu schimbe destinația bunului și să nu exercite în mod exclusiv folosința fără acordul celorlalți. Adică, Bogdan nu poate transforma terenul pe care se află o frumoasă livadă într-un parc acvatic fără acordul lui Matei și nu poate să utilizeze singur întregul teren, fratele său având un drept egal cu al sau.
În ceea ce privește utilizarea bunului prin acte juridice, dacă este vorba de acte de administrare, adică de cele prin care se urmărește punerea în valoare normală a bunului, se aplică regula majorității. Astfel, daca Bogdan vrea să angajeze o firmă care să se ocupe cu îngrijirea copacilor de pe terenul proprietate comună, trebuie să o facă potrivit acestei reguli. În ceea ce privește actele de conservare, ele pot fi făcute de oricare dintre coproprietari, pentru că au ca rol preîntâmpinarea pierderii dreptului. De exemplu, Bogdan, personajul din speța noastră fictivă, poate încheia acte în vederea preîntâmpinării inundării terenului. În legătură cu actele de dispoziție, art. 641 alin. 4 Cod Civ. spune că nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Adică închirierea bunul pe o perioada mai mare de 5 ani, donarea bunului și înstrăinarea nu pot fi făcute decât dacă toți coproprietarii sunt de acord cu aceste acte.
În ceea ce privește dreptul coproprietarilor de a culege fructele, fiecare dintre ei are dreptul la culegerea lor în raport cu cota lor parte din dreptul de proprietate. Dacă Bogdan și Matei dețin câte 50% din dreptul de proprietate, vor avea dreptul și la cate 50% din fructele bunului pe care îl au în coproprietate. În ipoteza în care doar Bogdan ar fi cultivat terenul, el îi poate cere fratelui său contravaloarea cheltuielilor făcute în raport cu cota sa parte, dar nu poate refuza să îi restituie 50% din fructe.
Atributul dispoziției
În principiu este incidentă regula unanimității, fiind nevoie de acordul tuturor coproprietarilor dat în mod expres. Adică dacă sunt șase coproprietari ai unui teren, este nevoie de acordul tuturor, nu doar de acordul majorității, de a vinde terenul, iar acordul trebuie dat expres, adică fiecare să zică “Da, sunt de acord!”. În exemplul nostru, Bogdan nu poate vinde terenul decât dacă Matei își dă acordul în mod expres. De asemenea, oricare dintre ei își poate construi o casă pe terenul proprietate comună doar dacă celălalt își dă acordul expres. Cu toate acestea, oricare coproprietar poate sta singur în justiție urmând ca hotărârile pronunțate în folosul coproprietății să profite tuturor coproprietarilor, iar cele care nu sunt în favoarea sa să nu fie opozabile celorlalți coproprietari.
Ce se întâmplă dacă unul dintre coproprietari nu respectă aceste reguli impuse de lege?
Dacă unul dintre coproprietari, în exemplul nostru Bogdan, construiește o casă pe terenul proprietate comună fără acordul celuilalt coproprietar, înseamnă că acea casă este ridicata ilegal, deoarece pentru a obține autorizația de construcție este necesar acordul coproprietarului, iar asta poate duce la amenzi contravenționale, la imposibilitatea intabulării construcției în Cartea Funciara, dar și la obligarea desființării construcției. În această situație, în speța noastră, Matei ar putea fi îndreptățit să ceară ridicarea construcției de pe terenul proprietate comună. În cadrul unui proces, Tribunalul București a statuat faptul că un coproprietar nu poate, fără acordul celorlalți să execute lucrări de transformare, renovare, sau alte lucrări care să schimbe destinația bunului, iar ceilalți coproprietari nu pot fi obligați să își dea acordul în vederea obținerii unei autorizații de construire.
Ca să evităm situațiile de această natură, înainte de ridicarea unei construcții pe terenul aflat în coproprietate, se recomandă a se realiza partajul ca mod de încetare a stării de coproprietate.
Partajul
Prin partaj se înțelege transformarea dreptului de proprietate comună pe cote-parți în drept de proprietate exclusiv. Se poate realiza prin împărțirea materiala a bunului, atribuirea bunului unui coproprietar (prin vânzare, donație, schimb) sau prin vânzarea bunului și împărțirea prețului între coproprietari. Acest partaj se mai numește și partaj definitiv și nu trebuie să se confunde cu partajul de folosință amintit anterior, deoarece în cazul celui din urmă se împarte doar folosința imobilului, nu dreptul de proprietate în sine.
Conform art. 669 C.Civ., “Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească.”, iar acest drept aparține oricărui coproprietar putându-l exercita oricând, deoarece dreptul de a cere partajul este imprescriptibil. Se pot realiza și convenții privind suspendarea partajului, dar nu pot fi încheiate pe o perioadă mai mare de cinci ani. După scurgerea acestei perioade se poate încheia o nouă convenție de acest fel. În acest caz, în acea perioadă, se amână partajul prin înțelegerea părților. De asemenea, se poate realiza partajul convențional sau partajul judiciar în funcție de modul în care coproprietarii se înțeleg sau nu să realizeze partajul.
Partajul în natură
Acest tip de partaj se poate realiza doar dacă bunul poate fi utilizat normal și după diviziune. Adică un teren poate fi partajat în natură, dar o mașină nu, deoarece, prin împărțirea ei fizică, coproprietarii nu s-ar bucura de scopul pentru care aceasta a fost fabricată. Acest mod de partajare presupune, de obicei, efectuarea unei expertize care va arăta modul concret de partajare.
Astfel, în exemplul nostru, proprietarul care a construit o casă pe terenul comun cu fratele său poate cere partajul în natură al terenului aflat în coproprietate proporțional cu cotele lor părți, pentru ca fiecare să devină proprietari exclusivi ai unor terenuri distincte. De exemplu, dacă Bogdan are o cotă-parte de 50% din teren, iar Matei o altă cotă-parte de 50%, în urma partajului fiecare va deveni proprietar exclusiv al unei jumătăți din terenul pe care l-au stăpânit în comun inițial, iar Bogdan poate primi în proprietate exclusivă partea pe care și-a construit casa dacă se înțeleg astfel.
Partajul prin atribuirea bunului
Dacă cei ce se află în coproprietate se înțeleg sau dacă instanța dispune acest lucru, întregul bun se poate atribui unui singur coproprietar, urmând ca acesta să plătească celorlalți o sultă, adică o sumă de bani, proporțională cu cota lor parte. Acest tip de partaj este întâlnit la bunurile ce nu pot fi împărțite în natură sau la acelea asupra cărora un coproprietar are un interes să devină proprietar exclusiv al întregului teren.
În exemplul nostru ne putem afla în ultima dintre ipoteze, deoarece coproprietarul care a construit casa pe terenul comun poate avea interesul de a cere atribuirea către el a bunului. Bogdan, cel ce a construit casa, se poate înțelege cu Matei, fratele său, să îi atribuie lui întregul teren, urmând să îi plătească o sumă de bani reprezentând valoarea cotei sale părți din dreptul de proprietate.
Partajul prin vânzarea bunului
Acest tip de partaj se realizează când niciun coproprietar nu dorește atribuirea lui, sau când cel care a dorit atribuirea nu a plătit sultele necesare, când nu se poate realiza un partaj în natură, la decizia coproprietarilor sau la decizia instanței de judecată. Prețul obținut în urma vânzării se distribuie coproprietarilor în funcție de cotele lor părți.
În cadrul exemplului nostru, acest tip de partaj nu pare a fi o soluție de luat în seama, pentru că Bogdan, coproprietarul ce a construit casa, nu își dorește, cel mai probabil, să aibă casa pe terenul altcuiva.
Ce se întâmplă dacă nu se face partajul?
Dacă însă coproprietarii aleg să nu facă partajul, coproprietarului care a construit casa pe terenul comun i se poate constitui un drept de superficie. Acțiunea în superficie este imprescriptibilă, astfel proprietarul casei poate cere oricând recunoașterea dreptului său de superficie în instanță.
Conform art. 693 alin. 1 C.Civ., superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință. Durata acestui drept este însă limitata la cel mult 99 de ani, cu posibilitatea reînnoirii și se exercită în limitele și condițiile actului constitutiv, adică așa cum s-au înțeles părțile.
În lipsa unor stipulații contrare, dreptul de superficie se exercită pe porțiunea de teren pe care este construită casa și pe cea necesară exploatării construcției. Astfel, superficiarul dobândește folosința acelei parți de teren și, în mod limitat, posesia si dispoziția, pe care le exercită în scopul exercitării dreptului de proprietate asupra construcției.
Dacă se constituie dreptul de superficie după ce construcția este realizată, în absența unei stipulații contrare, proprietarul acesteia nu poate, conform art. 695 C.Civ, să modifice structura inițială a construcției. Astfel, dacă lui Bogdan, în cazul nostru, i s-ar constitui un drept de superficie, nu ar putea modifica structura casei, însă ar putea sa o demoleze dacă își dorește.
Superficia se poate constitui cu titlu gratuit, adică fără ca superficiarul sa fie obligat la plata unei sume de bani sau cu titlu oneros, superficiarul având obligația să plătească o sumă de bani stabilita. Dacă din înțelegerea părților ar rezulta că superficia este cu titlu oneros, dar fără a fi menționate modalitatea de plată și suma datorată, titularul va datora, sub formă de rate lunare, chiria stabilită pe piața liberă ținându-se cont de situația de fapt.
Mai pe scurt, superficia i-ar da dreptul de folosință exclusivă lui Bogdan asupra porțiunii de teren pe care se afla casa lui, dar și posesia și dispoziția în mod limitat. În acest fel, va putea să folosească partea de teren pe care este casa și care este necesară utilizării sale normale, dar nu va putea să facă acte ce aparțin proprietarului, de exemplu să vândă acea porțiune de teren, pentru că Matei va fi în continuare coproprietar al acelui bun.
Concluzie
Existența unui drept de proprietate comună ridică, astfel, numeroase probleme de ordin juridic, dar există opțiunea de a cere partajarea dreptului. Astfel, fiecare coproprietar se va putea bucura de partea sa de drept fără limitările impuse de coproprietate care nu au ca scop decât protejarea intereselor coproprietarilor și evitarea neînțelegerilor dintre aceștia. Cu toate acestea, poate exista și opțiunea de a nu ieși din coproprietate și de a se constitui un drept de superficie pentru cel ce a construit casa pe terenul comun. Această opțiune vine însă cu limitările prezentate anterior.
În exemplul la care am tot revenit de-a lungul acestui articol, Bogdan, cel ce a construit casa pe terenul aflat în coproprietate cu fratele sau, poate cere partajul dreptului atât în natură, rămânând cu partea de teren ce reprezintă cota sa parte, dar se poate bucura și de atribuirea întregului teren cu obligația de a-i plăti fratelui său suma de bani meritata, dacă sunt îndeplinite condițiile cerute de lege. De asemenea, poate rămâne în coproprietate cu fratele său, având posibilitatea să beneficieze de un drept de superficie care să îi permită să se bucure într-un mod normal de construcția realizată.
Fotografie creata de Pixabay, de pe Pexels
Buna ziua,
Am cumparat un teren pentru a ridica o casa, teren aflat in coproprietate pe cote-parti. Problema a aparut atunci cand am constatat ca coproprietarul NU doreste sa faca dezmembrarea de teren (motivul real – voia sa cumpere el bucata de teren aflata in coproprietate dar la o valoare cu mult sub pretul pietei!)….asa ca incearca sa ma impiedice sa ridic aceasta locuita. Intrebarea mea este daca exista vreo metoda legala care sa-mi permita sa folosesc terenul pentru ridicarea locuintei dorite…in conditiile in care coproprietarul nu o sa fie niciodata de acord, alta decat partajul judiciar deoarece acest partaj judiciar se poate intinde pe o perioada foarte indelungata (poate chiar ani de zile).
Astept cu interes un raspuns din partea dvs! Va multumesc!
Pe un teren de 428mp, există o construcție formată din parter și etaj, construcția este pe o suprafață de 123mp la sol restul terenului fiind comun. Parterul are un proprietar, etajul alt proprietar(mama+tata, care aveau doi copi) tata a decedat, se face sucesiunea, în urma succesiuni copii primesc cota de proprietate clădire +teren. Unul din copii construiește casă pe teren primit prin donație de la mama din cota de teren comun ce îi aparținea, primește acord de construcție de la toți proprietari, Actele de intabulare se fac pe numele copilului ca drept de donație. Acum întrebarea este ptr. utilități (curent, apă, gaz) copilul are nevoie de o declarație notariala din partea celorlalți proprietari. Problema este că proprietarul parterului este bolnav psihic, încă nu are intretinatori legali, ce putem face în condițiile date. Avem documentele pentru bransare electrică aprobate, dar ne-am oprit din cauza declarației notariale care nu se poate rezolva. Cum putem rezolva această problemă. Vă mulțumesc anticipat.