Servitutea
5 minute • Ioana Grosu • 12 martie 2017
DEFINIȚIE:
Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar.
- destinaţia economică a fondului dominant (sau)
- sporirea confortului fondului dominant
CONSTITUIRE:
- în temeiul unui act juridic (ori)
- prin uzucapiune[1]
* Servitutea se poate constitui în vederea unei utilităţi viitoare a fondului dominant
FELURI:
Servituţile aparente = existența lor este marcată de un semn vizibil de servitute
(exemplu: o uşă, o fereastră, un apeduct)
Servituţile neaparente = existența lor nu este marcată de vreun semn vizibil de servitute
(exemplu: servitutea de a nu construi ori de a nu construi peste o anumită înălţime)
Servituţile continue = exercitarea lor este sau poate fi continua, fără a fi necesară intervenția omului
(exemplu: servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi)
Servituţile necontinue = pentru existența lor este necesară intervenția omului
(exemplu: servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport)
Servituţile pozitive = prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit
(exemplu: servitutea de trecere)
Servituţile negative = prin care proprietarul fondului aservit este obligat să se abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de proprietate
(exemplu: servitutea de a nu construi)
PROPRIETARUL FONDULUI ASERVIT (obligații):
– prin actul de constituire se pote impune proprietarului fondului aservit anumite obligaţii pentru asigurarea uzului şi utilităţii fondului dominant
* sub condiţia notării în cartea funciară, obligaţia se transmite dobânditorilor subsecvenţi ai fondului aservit.
– este obligat să se abţină de la orice act care limitează ori împiedică exerciţiul servituţii. Astfel, el nu va putea schimba starea locurilor ori strămuta exercitarea servituţii în alt loc.
*Dacă are un interes serios şi legitim, proprietarul fondului aservit va putea schimba locul prin care se exercită servitutea în măsura în care exercitarea servituţii rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant.
PROPRIETARUL FONDULUI DOMINANT
- proprietarul fondului dominant poate lua toate măsurile şi poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările pentru a exercita şi conserva servitutea.
Excepție: dacă lucrările efectuate pentru exerciţiul servituţii sunt necesare şi profită inclusiv fondului aservit, atunci cheltuielile legate de conservarea acestor lucrări revin celor 2 proprietari (proporţional cu avantajele obținute)
În toate cazurile în care cheltuielile lucrărilor necesare pentru exercitarea şi conservarea servituţilor revin proprietarului fondului aservit, acesta se va putea exonera de obligaţierenunţând la dreptul de proprietate asupra fondului aservit în întregime sau asupra părţii din fondul aservit necesare pentru exercitarea servituţii în favoarea proprietarului fondului dominant.
- nu poate agrava situaţia fondului aservit
- nu poate produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituţii.
CAZUL ÎMPĂRȚIRII FONDURILOR
cazul 1: Fondul dominant se împarte
servitutea va putea fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să poată fi agravată.
cazul 2: Fondul aservit se împarte
servitutea se poate exercita, pentru uzul şi utilitatea fondului dominant, pe toate părţile rezultate din împărţire
De reținut: dacă servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant ori nu se poate exercita decât pe una dintre părţile despărţite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge.
Răscumpărarea servituţii
Servitutea de trecere va putea fi răscumpărată de proprietarul fondului aservit
dacă există o disproporţie vădită între utilitatea care o procură fondului dominant + inconvenientele sau deprecierea provocată fondului aservit.
În caz de neînţelegere între părţi-> instanţa poate suplini consimţământul proprietarului fondului dominant.
La stabilirea preţului de răscumpărare, instanţa va ţine cont de vechimea servituţii şi de schimbarea valorii celor două fonduri.
ÎNCETARE (stingere) SERVITUTE:
- pe cale principală prin radierea lor din cartea funciară pentru una dintre următoarele cauze:
a) consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi proprietar;
b) renunţarea proprietarului fondului dominant;
c) ajungerea la termen;
d) răscumpărarea;
e) imposibilitatea definitivă de exercitare;
f) neuzul timp de 10 de ani;
g) dispariţia oricărei utilităţi a acestora.
2. prin exproprierea fondului aservit, dacă servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat.
3. prin neuz timp de 10 ani ( termenul se calculează începând cu data ultimului act de exerciţiu al servituţilor necontinue ori de la data primului act contrar servituţilor continue)
DE REȚINUT: servitute ≠ drept de trecere
Dreptul de trecere – este o limită legală a dreptului de proprietate privată
SITUAȚIE DE FAPT: Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu.
Trecerea trebuie să se facă în condiţii de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică;
În cazul în care mai multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea se va face pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puţine prejudicii.
Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge în momentul în care fondul dominant dobândeşte un alt acces la calea publică.
[1] Prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituţile pozitive.
Sursa: art. 755 – art. 772 și art. 617 Cod Civil
