Ce trebuie să știi despre uzufructul viager? Ce înseamnă, ce este, care sunt caracteristicile și de ce se folosește
18 minute • Ana Maria Matahală • 06 martie 2023
Posibilitatea constituirii unui drept de uzufruct poate reprezenta o alternativă la clasicele remedii la care o persoană recurge pentru a valorifica un bun din proprietatea sa, cum sunt, spre exemplu, contractul de vânzare prin care se transmite chiar dreptul de proprietate cu privire la un bun sau contractul de locațiune prin care se asigură unei persoane folosința bunului pe o anumită durată de timp.
Pentru a putea alege care este cea mai practică soluție în funcție de nevoile și dorințele personale, este însă necesar să cunoaștem, mai întâi, ce este uzufructul viager, iar apoi, cum se diferențiază acesta de contractele menționate anterior.
Ce este uzufructul viager?
Conform art. 703 din Codul civil:
💡 Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa.
Caracterul viager al uzufructului este menționat în art. 708 alin. (1) Cod civil, intitulat Durata uzufructului, care are următorul conținut:
💡 Uzufructul în favoarea unei persoane fizice este cel mult viager.
viager = de care se bucură cineva toată viața, dar care nu este transmisibil urmașilor.
Dreptul de uzufruct reprezintă un dezmembrământ al dreptului de proprietate. Pentru a constitui un astfel de drept în favoarea altei persoane, proprietarul unui bun renunță la o parte din atributele care intră în conținutul juridic al dreptului de proprietate.
Mai exact, proprietarul renunță, în favoarea uzufructuarului, la o parte din atributul posesiei asupra bunului și la folosința acestuia. El păstrează însă aproprierea bunului (=este îndreptățit să aproprie) și dispoziția juridică în legătură cu acesta (=el va putea în continuare să încheie acte de dispoziție cu privire la bun, cum este, spre exemplu, contractul de vânzare).
Uzufructul are un caracter temporar, inclusiv în ipoteza uzufructului viager, cu particularitatea că durata uzufructului nu este cunoscută în momentul constituirii acestuia, ea fiind egală cu durata vieții uzufructuarului.
- aproprierea = A-și însuși un lucru
- însuși = A pune stăpânire pe ceva, a lua în stăpânire, a-și apropria
Și totuși, ce înseamnă uzufructul viager?
În urma dobândirii unui drept de uzufruct viager, o persoană poate să folosească pe durata vieții sale bunul altei persoane, să se servească personal de el.
Acest lucru înseamnă că uzufructuarul (=beneficiarul dreptului de uzufruct) poate, spre exemplu:
- să utilizeze bunul, conform destinației acestuia;
- să încheie acte de administrare sau conservare cu privire la bunul respectiv;
✍🏻 actele de conservare (ex: cumpărătorul introduce o acțiune în justiție prin care întrerupe termenul de prescripție, preîntâmpinând astfel o pierdere)
✍🏻 actele de administrare (de ex: un contract de locațiune a unui apartament pentru 2 ani)
- să încaseze o eventuală chirie/arendă (=culege fructele civile ale bunului);
- să culeagă recolta de pe terenul muncit care face obiectul dreptului de uzufruct (=culege fructele industriale ale bunului)
- să cosească terenul care face obiectul dreptului de uzufruct (=culege fructele naturale ale bunului).
Prin urmare, dacă proprietarul unui teren pe care se află o casă decide să constituie un drept de uzufruct asupra acestor bunuri, uzufructuarul, ca beneficiar al acestui drept, va putea să locuiască în casa respectivă și să cultive pământul, urmând ca roadele muncii sale să-i revină, bineînțeles, lui. De asemenea, el va putea decide inclusiv să închirieze casa, cu respectarea prevederilor de la art. 715 din C. civ. privind contractul de locațiune, și să încaseze chiria convenită cu chiriașul.
Având în vedere că uzufructul este viager, uzufructuarul se poate bucura de acest drept și de tot ceea ce implică el pe toată durata vieții sale, fără însă ca acest drept să fie transmis moștenitorilor lui, întrucât dreptul de uzufruct se stinge prin decesul uzufructuarului, așa cum prevede art. 746 alin. (1) lit. a) C. civ.)
💡 Deși dreptul de uzufruct poate fi constituit și în favoarea unei persoane juridice, C. civ. prevede la art. 708 că acesta poate avea caracter viager doar în cazul în care este constituit în favoarea unei persoane fizice.
Dacă NU este prevăzut o durată pentru care se constituie dreptul de uzufruct în cazul persoanei fizice ⇒ se prezumă a fi viager.
Conform alin. (2) al articolului menționat anterior: Uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice poate avea durata de cel mult 30 de ani. Atunci când este constituit cu depăşirea acestui termen, uzufructul se reduce de drept la 30 de ani.
Ce trebuie să știi în situația în care vrei să constitui un drept de uzufruct?
❗️ Constituirea dreptului de uzufruct
Conform art. 704 C. civ.:
📖 (1) Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile.
Dreptul de uzufruct se poate constitui așadar prin:
- act juridic ⇒ contract sau testament;
Exemple:
👉🏻 Proprietarul unui apartament încheie un contract cu X prin care îi transmite acestuia atributele specifice dreptului de uzufruct.
👉🏻 Proprietarul unui apartament decide să transmită prin contract dreptul de proprietate asupra unui bun, rezervându-și dreptul de uzufruct pentru sine.
👉🏻 O persoană își întocmește testamentul, în cuprinsul căruia prevede că dreptul de proprietate asupra unui bun îi revine lui A, iar dreptul de uzufruct asupra aceluiași bun îi revine lui B.
- uzucapiune (=mod prin care se dobândește dreptul prin exercitarea unei posesii neîntrerupte);
- posesia de bună-credință (pentru bunurile mobile, în condițiile art. 937 C. civ. și art. 938 C. civ.).
❗️ Ce poate constitui obiect al unui drept de uzufruct?
📖 Conform art. 706 C. civ.:
Pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea.
❗️Ulterior constituirii uzufructului, ai dreptul, în calitate de constituitor al uzufructului, să dispui de bun. (=vei putea încheia un contract de vânzare sau donație care să aibă ca obiect bunul în legătură cu care s-a constituit uzufructul)
❗️ În cazul în care uzufructuarul abuzează de folosința bunului, aduce stricăciuni acestuia sau îl lasă să se degradeze, proprietarul care a constituit dreptul de uzufruct poate cere încetarea acestui drept în temeiul art. 747 C. civ.
💡 Sancțiunea NU oprează de drept, este necesară introducerea unei acțiuni în justiție.
Poate reprezenta abuz de folosință schimbarea destinației bunurilor cu încălcarea limitelor de la art. 724 C.civ. (se asigură o creșterii a valorii bunului sau cel puțin nu se prejudiciază în niciun în niciun fel interesele proprietarului), neîndeplinirea corespunzătoare a obligației de a se folosi de un lucru ca un bun proprietar și de a-i salba substanța.
❗️ Vei putea în continuare să exerciți acțiunea în revendicare sau acțiuni posesorii cu privire la acel bun.
❗️ În sarcina proprietarului care a constituit un drept de uzufruct se nasc următoarele obligații:
👉🏻 obligația de a NU împiedica sau stânjeni în vreun fel exercițiul dreptului de uzufruct;
👉🏻 obligația de a suporta cheltuielile și sarcinile proprietății;
👉🏻 obligația de garanție contra evicțiunii dacă:
- obligaţia de garanţie derivă din natura uzufructului;
- în cazul când proprietarul şi-a asumat în mod expres o asemenea obligaţie, prin actul constitutiv al uzufructului.
💡 Garanția contra evicțiunii reprezintă garanția împotriva tulburării uzufructuarului în exercitarea folosinței bunului ce reprezintă obiectul dreptului de uzufruct, indiferent dacă tulburarea provine din fapta proprie sau din fapta unui terț.
Spre exemplu, proprietarul care a constituit un drept de uzufruct lui X va fi ținut să răspundă dacă o persoană terță va pretinde că are un drept de uzufruct asupra acelui bun. Prin urmare, dacă pretențiile terțului se vor dovedi a fi îndreptățite, câștingând procesul în instanță, proprietarul care a constituit dreptul de uzufruct lui X va trebui să îl despăgubească pe X.
👉🏻 obligația de a efectua reparații mari, conform art. 729 C. civ. și art. 739 C. civ.;
📖 Conform art. 729 alin. (3) C. civ.:
(3) Sunt reparaţii mari acelea ce au ca obiect o parte importantă din bun şi care implică o cheltuială excepţională, cum ar fi cele referitoare la consolidarea ori reabilitarea construcţiilor privind structura de rezistenţă, zidurile interioare şi/sau exterioare, acoperişul, instalaţiile electrice, termice ori sanitare aferente acestora, la înlocuirea sau repararea motorului ori caroseriei unui automobil sau a unui sistem electronic în ansamblul său.
Prin urmare, dacă, spre exemplu, trebuie înlocuită instalația electrică a apartamentului obiect al uzufructului, cheltuielile acestei înlocuiri vor trebui suportate de către proprietarul care a constituit un drept de uzufruct, NU de către uzufructuar.
Ce trebuie să știi dacă ești beneficiar al unui drept de uzufruct?
❗️ În primul rând, ai dreptul să-i soliciți celui care ți-a constituit dreptul de uzufruct asupra unui bun să-ți predea posesia bunului respectiv, pentru exercitarea folosinței.
❗️ Ești ținut, conform art. 724 C. civ., să respecți destinația dată bunului de către persoana care ți-a constituit dreptul de uzufruct.
Spre exemplu, dacă obiectul dreptului de uzufruct este un apartament destinat locuirii, uzufructuarul nu va putea, de principiu, să-i schimbe destinația, transformându-l într-un spațiu comercial.
Există și excepții:
- dacă se asigură o creștere de valoare a bunului;
- dacă cel puțin nu se prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului.
❗️ În situația în care este cauzat un prejudiciu prin folosirea necorespunzătoare a bunului ce face obiectul uzufructului, vei fi obligat, în calitate de uzufructuar, să oferi despăgubiri celui care ți-a constituit dreptul de uzufruct. – Art. 725 C. civ.
❗️ Poți închiria/arenda bunul, beneficiind de chirie/arendă.
Conform art. 715 C.civ., contractul de locațiune va fi opozabil proprietarului sau moștenitorilor acestuia după decesul uzufructuarului, adică după stingerea dreptului de uzufruct, până la împlinirea termenului stabilit prin contractul de locațiune, însă nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului.
Spre exemplu, dacă uzufructuarul încheie un contract de locațiune prin care închiriază apartamentul ce face obiectul uzufructului pe o perioadă de 4 ani, iar, peste 3 ani, uzufructuarul decedează, atât proprietarul imobilului, cât și moștenitorii acestuia vor trebui să respecte contractul de locațiune, lăsând chiriașul să se bucure de folosința ce i-a fost asigurată prin acest contract, până la expirarea termenului stabilit în cuprinsul contractului, deci încă un an de zile.
❗️ De principiu, nu vei putea solicita despăgubiri la încetarea uzufructului pentru lucrările adăugate unui bun imobil sau pentru îmbunătățirile unui bun mobil, chiar dacă prin acestea s-a sporit valoarea bunului. – Art. 716 alin. (1) C.civ.
O excepție de la această regula este ipoteza în care poate fi solicitată o indemnizație echitabilă pentru lucrările adăugate necesare, precum și pentru celelalte lucrări adăugate sau îmbunătățiri prin care s-a adus un spor de valoare bunului, dacă ele au fost realizate cu încuviințarea proprietarului. – Art. 716 alin. (3)
Spre exemplu, dacă uzufructuarul a schimbat, cu acordul proprietarului, geamurile unui apartament vechi, înlocuindu-le pe cele vechi cu termopane, s-au realizat lucrări utile. Ele nu erau necesare, însă sporesc valoarea bunului.
În schimb, dacă uzufructuarul a schimbat un geam care a fost spart în urma unei furtuni, atunci acesta a realizat o lucrare necesară, iar proprietarul va fi obligat la acordarea unei indemnizații echitabile, nefiind necesar să existe un acord din partea proprietarului pentru realizarea lucrării, întrucât ea era, așa cum am precizat anterior, necesară.
❗️ Dacă au fost realizate lucrări sau îmbunătățiri (utile sau voluptoare) fără acordul proprietarului, acesta poate cere ridicarea lor și readucerea bunului în starea inițială. – Art. 716 alin. (2)
📖 lucrări voluptoare = ele sunt realizate pentru simpla plăcere a celui care le realizează. Ex: uzufructuarul a vopsit pereții interiori ai apartamentului obiect al uzufructului într-o culoare distinctă;
❗️ Poți ceda dreptul de uzufruct unei alte persoane, fără acordul celui care ți-a constituit dreptul de uzufruct, în absența unei prevederi contrare în actul prin care ai dobândit dreptul de uzufruct. – Art. 714 alin. (1) C. civ.
Conform art. 714 alin. (2), uzufructuarul rămâne însă dator față de cel care i-a constituit uzufructul:
- în mod exclusiv pentru obligațiile născute înainte de cesiune;
- în mod solidar cu cesionarul pentru îndeplinirea obligațiilor între momentul realizării cesiunii și momentul notificării acestuia către cel care a constituit uzufructul.
A răspunde solidar înseamnă că cel care a constituit uzufructul se poate îndrepta împotriva oricăruia dintre cei doi pentru a-și recupera întregul prejudiciu, urmând ca cel care a plătit mai mult decât datora să aibă drept de reges împotriva celuilalt.
Cu alte cuvinte, dacă uzufructuarul și cesionarul au cauzat prin neîndeplinirea unei obligații un prejudiciu de 100 de lei, chiar dacă fiecare dintre acesta îi datorează proprietarului câte 50 de lei, proprietarul îi va putea cere doar uzufructuarului întreaga sumă, iar acesta din urmă, după ce plătește, va putea să-i ceară ulterior cesionarului suma de 50 de lei, în virtutea dreptului de regres pe care îl are împotriva acestuia, conform art. 1384 C. civ.
❗️ Ai dreptul de a greva cu ipotecă bunul obiect al uzufructului. – Art. 2379 alin. (1) lit. b)
❗️ Dacă nu există o stipulație contrară, va trebui să constitui o garanție pentru îndeplinirea obligațiilor sale. – Art. 726 C. civ.
Uzufructuarul este scutit de această obligație fie atunci când uzufructuarul a fost exonerat de această obligație de către proprietar, fie atunci când vânzătorul sau donatorul și-au rezervat acest drept.
❗️ În caz de litigiu privind folosirea bunului, culegerea fructelor ori încasarea veniturilor, uzufructuarul este cel care trebuie să suporte, conform art. 733 C.civ., toate sarcinile și cheltuielile ocazionate astfel.
Spre exemplu, uzufructuarul va achita cheltuielile de judecată, cum ar fi taxa de timbru, precum și despagubirile la care este condamnat.
💡 El va suporta aceste cheltuieli pentru cauzele născute în timpul uzufructului.
Dacă bunul este asigurat și nu s-a prevăzut contrariul, uzufructuarul va fi obligat să plătească primele de asigurare la termenele stabilite în contractul de asigurare.
❗️ Nu ai obligația de a reconstrui ceea ce s-a stricat din cauza vechimii ori dintr-un caz fortuit. – Art. 731 C. civ.
Chiar dacă uzufructul este viager, el se poate stinge:
☠️ prin moarte uzufructuarului;
👩⚖️ la cererea proprietarului care a constituit dreptul de uzufruct în caz de abuz de folosință din partea uzufructuarului;
📝 când uzufructuarul renunță la uzufruct printr-un act unilateral, cu respectarea anumitor formalități;
🔥 când bunul a fost distrus în întregime dintr-un caz fortuit.
📖 Cazul fortuit reprezintă, conform art. 1351 alin. (3) Cod civil, un eveniment care nu poate fi prevăzut şi nici împiedicat de către cel care ar fi fost chemat să răspundă dacă evenimentul nu s-ar fi produs.
Exemplu: cutremurele de mică intensitate care se produc frecvent într-o anumită zonă
De ce îmi este util să știu despre uzufructul viager? La ce folosește constituirea lui în practică?
❗️ O utilitate practica a acestei instituții o reprezintă vânzarea unui bun cu păstrarea aceste drept de uzufruct viager. ❗️
❓ uzufruct viager sau contract de vânzare ❓
👉🏻 Posibilitatea constituirii unui drept de uzufruct viager prezintă interes în situația în care o persoană, proprietar al unui bun, dorește să confere unei alte persoane dreptul de a folosi acel bun, în schimbul unei sume de bani spre exemplu, însă fără să renunțe în același timp la propriul drept de proprietate.
Consecințe:
- ulterior încetării dreptului de uzufruct, prerogativele transmise uzufructuarului (folosința bunului și posibilitatea de a-i culege fructele) se vor reîntoarce la proprietar. Astfel, fie acesta, fie moștenitorii săi vor putea să se bucure de un drept de proprietate complet asupra bunului obiect al dreptului de uzufruct;
- proprietarul bunului poate dispune de bun după bunul plac, pe când uzufructuarul nu poate face acte de dispoziție cu privire la bun, fiind totodată limitat și în ceea ce privește folosirea bunului, întrucât acesta trebuie să păstreze destinația dată bunului de proprietar.
Așadar, proprietarul care a constituit un drept de uzufruct va putea vinde bunul respectiv, pe când, în situația în care ar fi ales de la început să vândă bunul ce face obiectul uzufructului, acesta nu ar mai avea dreptul să o facă din nou. ⇒ Nu poți vinde un bun de 2 ori.
👉🏻 Vânzarea este prin esență cu titlu oneros (=presupune existența unei contraprestații din partea cumpărătorului), pe când uzufructul poate fi constituit și cu titlu gratuit în favoarea beneficiarului.
⇒ Posibilitatea constituirii unui uzufruct viager prezintă interes deci în cazul în care dorești să faci o liberalitate față de o persoană pe durata vieții acesteia, fără însă să renunți la bunul propriu.
👉🏻 În cazul în care are loc o vânzare, proprietarul bunului nu mai trebuie să-și facă griji în legătură cu acesta, ca în cazul uzufructului. Astfel, pe de-o parte, nu va mai fi relevantă conduita cumpărătorului, dacă acesta abuzează sau nu de folosința bunului care acum se află în patrimoniul său, iar, pe de altă parte, vânzătorul nu va mai putea fi ținut să efectueze reparații mari cum este înlocuirea instalației electrice, această obligație revenindu-i noului proprietar.
👉🏻 Cumpărătorul nu va fi ținut să respecte destinația dată bunului, el putând dispune de acesta după cum dorește, spre deosebire de uzufructuar.
👉🏻 În orice caz, atât vânzătorul, cât și persoana care constituie un drept de uzufruct au obligația de a nu împiedica/stânjeni exercitarea dreptului transmis.
Astfel:
- vânzătorul nu poate nici să vândă încă o dată bunul, nici să pătrundă în imobilul vândut, întrucât acest lucru echivalează cu o stânjenire a exercitării dreptului de proprietate dobândit de către cumpărător;
- persoana care a constituit uzufructul nu poate pătrunde pe terenul ce face obiectul uzufructului după bunul plac, acest lucru reprezentând o stânjenire a exercitării dreptului de uzufruct.
❓ uzufruct viager sau contract de locațiune ❓
👉🏻 Atât uzufructul viager, cât și locațiunea au un caracter temporar. Uzufructul viager se încheie pe durata de viață a beneficiarului, în timp ce contractul de locațiune nu poate fi încheiat pe o durată mai mare de 49 de ani, așa cum prevede art. 1783 C. civ.
👉🏻 Locațiunea este prin esență cu titlu oneros (=presupune existența unei contraprestații din partea chiriașului), pe când uzufructul poate fi constituit și cu titlu gratuit în favoarea beneficiarului.
👉🏻 Conform art. 1800 C. civ., chiriașul nu are voie să schimbe destinația bunului astfel încât să îl prejudicieze pe locator (=cel care i-a închiriat bunul). O interdicție în ceea ce privește schimbarea destinației bunului există și în sarcina uzufructuarului, fiind prevăzută la art. 724 C.civ.
👉🏻 Cele două posibilități juridice trebuie privite inclusiv din perspectiva sarcinii cheltuielilor 💸 . Astfel, trebuie precizat că în ceea ce privește reparațiile mari, cum este, de exemplu, schimbarea instalației electrice a unui apartament, atât conform art. 730 C. civ. în materia uzufructului , cât și conform art. 1788 alin. (1) C. civ. în materia locațiunii, acestea revin în sarcina proprietarului.
În schimb, uzufructarul va suporta toate sarcinile şi cheltuielile ocazionate de litigiile 👩⚖️ privind folosinţa bunului, culegerea fructelor ori încasarea veniturilor – Art. 733 alin. (1) C. civ., iar locatarul va trebui să suporte reparațiile locative, adică cele uzuale, cum sunt schimbarea unui bec 💡 sau a unui robinet 🚿.
👉🏻 În plus, în lipsa unei stipulații contrare, conform art. 715 C. civ., uzufructuarul are dreptul de a închiria bunul ce face obiectul dreptului de uzufruct. În schimb, chiriașul care dorește să subînchirieze bunul are nevoie, în anumite cazuri, de acordul expres al persoanei care i-a închiriat bunul, iar, în alte cazuri, subînchirierea poate fi chiar interzisă.
În funcție de bunul închiriat:
- Regula generală: Conform art.1805 C. civ., chiriașul poate să subînchirieze dacă acest lucru nu i-a fost interzis în mod expres prin contractul de locațiune inițial încheiat de acesta cu proprietarul bunului.
- Situație particulară a locuințelor: Conform art. 1833 C. civ., chiriașul unei locuințe poate subînchiria locuința respectivă doar cu acordul scris al persoanei care i-a închiriat locuința.
- Situație particulară în cazul arendării: Conform art. 1847 C. civ., subarendarea totală sau parțială este interzisă, sancțiunea aplicabilă în caz de nerespectare a acestui text de lege fiind nulitatea absolută.
- Bunuri mobile: Conform art.1805 C. civ. sublocațiunea este permisă doar cu acordul scris al persoanei care i-a închiriat bunul chiriașului.
Prin urmare, culegerea unor fructe civile de către chiriaș de pe urma bunului închiriat poate fi mai dificilă față de obținerea acestora de către uzufructuar.
Fotografie de Chiara F pe Unsplash
Am contract de vânzare-cumpărare cu uzufruct, fără niciun fel de clauză. Mama mea este bolnavă de Althaimer și este internată într-un cămin privat.
POT VINDE, PERSOANA FIIND DE ACORD CU UZUFRUCT???