⬅ ÎNAPOI

Pot să cumpăr o casă pe numele meu și al prietenei mele dacă suntem necăsătoriți?

casă necăsătoriți avocatoo

Societatea se schimbă în ritm amețitor, dacă e să avem în vedere evenimentele din ultimul timp. Nu cu mulți ani în urmă, când vorbeam despre un computer, ne refeream la acel “mecanism” format din monitor, unitate, mouse etc. În prezent, luăm zilnic un “computer” după noi, fără ca măcar să ne dăm seama, telefoanele mobile devenind din ce în ce mai performante. Însă, modificări nu au apărut doar pe piața tehnologiei, ci și în cazul relațiilor interumane. Și ajungi în punctul în care te vei întreba dacă poți să iei o casă cu cineva dacă sunteți necăsătoriți.

În zilele noastre, căsătoria este un eveniment pe care mulți dintre tineri caută să-l amâne cât mai mult, din diferite considerente. Asta nu înseamnă că ignoră acest aspect, însă aleg să-și manifeste sentimentele ceva mai puțin formal, fără “a da fuga” așa repede la Starea Civilă, arată o statistică realizată de Frames.

Momentan, România nu are o lege care să reglementeze în mod oficial parteneriatul civil. Există un proiect de prin 2018, dar a rămas în faza de dezbateri. În acest context, apar din ce în ce mai frecvent întrebări precum “Pot să cumpăr un bun pe numele meu și al partenerului de relație dacă nu suntem căsătoriți ?”  

Dar înainte de a trece la “fondul” problemei, trebuie să vedem ce înseamnă din punct de vedere legal să deții un lucru împreună cu o altă persoană. 

Ce înseamnă să deții un bun cu altcineva?

Indiferent că primim gratis un bun sau îl cumpărăm, din momentul în care devine al nostru (îl posedăm, stăpânim), este antrenată noțiunea de proprietate. Fără a intra în detalii mult prea teoretice, când mai mulți oameni au împreună același bun, se numește proprietate comună

Se “complică“ treaba pentru că, aceasta are 2 forme principale, iar pentru a putea răspunde la întrebarea de mai sus, este necesar să le analizăm pe ambele:

  • proprietatea pe cote-părți (coproprietatea)
  • proprietatea în devălmășie (devălmășia)

Ce este coproprietatea?

Legea spune cam așa: “Dispozițiile prezentului capitol (referitoare la proprietate adică) se aplică ori de câte ori, în temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de proprietate privată are 2 sau mai mulți titulari”. Ce ne interesează pe noi aici, este cuvântul “act juridic”. Ce înseamnă asta? Că îți poți lua prietenul/a de mână, te duci frumușel la notar, spui că vrei sa vă cumpărați o casă și să fie pe numele ambilor (coproprietari), toată chestia asta fără a fi nevoie să fiți căsătoriți

De reținut, ce presupune ideea de copropietate. Specific acestei forme este faptul că, fiecărei persoane îi corespunde o “cotă-parte” (să zicem un procent) din bun, și aceste cote se presupune că sunt egale. Vorbim de noțiuni abstracte, asta nu înseamnă că dacă tu vrei să vezi un meci, deoarece a început Champions League, iar prietena ta ultimul serial cu Jason Momoa (da da, tipu’ ăla musculos din Game of Thrones), tai plasma în două, și fiecare cu jumătatea lui (ipotetic poți să faci asta, dar nu recomandăm).

Spre exemplu, cu privire la întinderea cotelor, dacă în act nu sunt specificații, se presupune că ele sunt egale, 50% pentru fiecare, însă, dacă unul dintre parteneri plătește 70% din preț, și celălalt 30%, cotele vor fi tot de 70%, respectiv 30%, nefiind obligatoriu ca ele să fie mereu identice.

Prin urmare, să ai o casă când sunteți necăsătoriți presupune ca amândoi să dețineți o anumită cotă din ea.

Cum putem folosi o casă dacă suntem necăsătoriți?

Din punct de vedere al drepturilor și obligațiilor, adică ce poți să faci și ce nu, în principiu, regula este că fiecare răspunde corespunzător părții sale. Cu privire la modul în care poate fi folosită o casă, după caz apartamentul când sunteți necăsătoriți, ne vom raporta la 3 categorii de acte, anume: 

  • Acte de conservare
  • Acte de administrare
  • Acte de dispoziție 

Actele de conservare au rolul, așa cum reiese și din denumire, de a “conserva” şi păstra anumite drepturi, spre exemplu: întocmirea unui inventar sau înscrierea unei ipoteci. Deoarece nu pot aduce prejudicii, fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire la bunul comun fără acordul celuilalt.

Actele de administrare au ca scop exploatarea lucrului respectiv și obținerea unor beneficii,cum ar fi: închirierea unui imobil, încasarea unor dobânzi, contracte privind întreţinerea unui imobil sau încheierea unei asigurări. Astfel, conform legii: “actele de administrare cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți”.

De exemplu: dacă tu vrei să închiriezi casa care este pe numele tău și al prietenei tale, ea având un procent de 80% din imobil, cam ai nevoie de acordul ei. 

Ultimele, dar nu cele din urmă, actele de dispoziție implică de regulă, înstrăinarea bunului. Cazul cel mai frecvent: vânzarea. Pentru că ele presupun chiar “pierderea” lucrului respectiv, nu pot fi făcute decât cu acordul ambilor proprietari. Deci, dacă vrei să vinzi casa deținută împreună cu prietena/ul neapărat trebuie să ajungeți la un numitor comun.

Atenție: contractele de închiriere care depășesc 3 ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului (schimbare var că nu mai e la modă) sunt tot acte de dispoziție. 

Pe scurt, dacă aveți o casă, chiar și necăsătoriți fiind, să știi că nu poți face în mod individual ce te taie capul.

Ce este devălmășia? 

Termenul de devălmășie provine de la expresia “de-a valma”, adică amestec, fără să-ți dai seama care și cum. Ca regulă, este specifică regimului comunității legale, cu alte cuvinte după căsătorie, “soții au bunurile la comun”. Totodată, definiția legală exprimă același lucru:” există proprietate în devălmășie atunci când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate aparține concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-părți determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune”.

Practic: dacă ne referim la o casă, nu poți spune că un proprietar are gardul din fața, garajul, perdeaua de la etaj și canapeaua, bunurile aparțin deopotrivă ambilor.

Ce ne interesează aici, tot noțiunea de “act juridic”. Deci ca și în cazul coproprietății, dacă nu vrei să te grăbești să “dai cu subsemnatul” la Starea Civilă, poți opta pentru această forma, însă partea interesantă este că se vor aplica regulile de la comunitatea legală (regim matrimonial specific soților), chiar dacă tu și prietena nu sunteți căsătoriți. 

Atenție: dacă două persoane conviețuiesc sau indiferent cum vrei s-o numești, NU înseamnă că automat se vor aplica regulile de la devălmășie (am spus că este specifică soților, în speță, vorbim de persoane necăsătorite). DAR, dacă alegi varianta asta, semnând un act în acest sens, DA se vor aplica regulile de la proprietatea devălmașă.

Așadar, fiecare partener are dreptul de a folosi bunul comun fără consimțământul expres al celuilalt. Cu toate acestea, schimbarea destinației (rolului) bunului comun nu se poate face doar prin acordul ambilor.

Exemplu: dacă apartamentul/casa este amenajat/ă pentru a putea locui în el, iar prietenul/a vrea să facă acolo restaurant (să-i schimbe astfel destinația) are nevoie de acordul celuilalt partener de cuplu.

De asemenea, fiecare membru al cuplului poate încheia singur acte de conservare și acte de administrare (am vorbit mai sus de ele) cu privire la bunul comun, precum și acte de dobândire pentru astfel de bunuri. Însă, actele de înstrăinare (cum ar fi vânzarea) pot fi încheiate doar de comun acord.

Dacă apelăm la un credit să luăm o casă când suntem necăsătoriți?

“Să te pui pe picioarele tale durează ceva”, și nu de puține ori oamenii apelează la un credit bancar când vor să aibe propriul lor cămin. Așadar, dacă te-ai săturat să dai banii pe chirii, află că există bănci care iau în considerare cumulat şi veniturile persoanelor care trăiesc împreună fără a fi căsătorite.

O primă variantă ar fi ca ambii parteneri de viaţă să contracteze credit ipotecar individual în funcţie de propriile venituri. Pe de altă parte, o altă opțiune pentru cuplurile care trăiesc împreună, constă în solicitarea unui credit ipotecar de către unul dintre partenerii de viaţă, iar celalalt va fi codebitor (coplătitor), adică va participa cu veniturile sale în stabilirea valorii creditului, totodată obligându-se ca împreună cu debitorul principal să plătească obligațiile derivate din contractul de credit. Atât solicitantul, cât şi codebitorul vor deveni coproprietarii imobilului achizitionat.

După un scurt research pe temă, printre băncile care au în portofoliu astfel de credite se numără: Alpha Bank, UniCredit Ţiriac, Banca Românească, BCR, ING Bank, Raiffeisen. Dobânzile creditelor pentru concubini sunt aceleaşi ca pentru toate creditele pentru casă, însă este nevoie de consultanță de specialitate pentru verificarea condițiilor de eligibilitate.
Dacă nu vrei să optezi pentru alternativa cu credit ipotecar, află că și Programul Noua Casă (fostul Prima Casă) poate fi accesat atât de soți, cât și de persoane necăsătorite care îndeplinesc condițiile cerute de bancă. Prin urmare, în cazul cuplurilor necăsătorite, creditul poate fi accesat de unul dintre parteneri, celălalt avand calitatea de codebitor.

Așadar, poți apela la un credit pentru casă dacă sunteți necăsătoriți, doar să fii atent să alegi cea mai bună ofertă.

Dacă nu mai formăm un cuplu?

Viața este imprevizibilă, iar finalul unei relații lungi aduce de mai multe ori aceleași întrebări ca în cazul unui divorț, cea mai frecventă: ce se întâmplă cu bunurile? Astfel, “intră în joc” conceptul de partaj.

Partajul (împărțeala) este operațiunea prin care starea de proprietate comună încetează, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite în comun se împart între deținători. Acesta poate cunoaște 2 forme:

  • partaj voluntar – când persoanele implicate se înțeleg de comun acord cum să își împartă bunurile; are loc la notar și este opțiunea cea mai puțin costisitoare
  • partaj judiciar – când nu există un numitor comun cu privire la împărțirea bunurilor și se ajunge în fața instanței judecătorești

Partajul voluntar prezintă o serie de avantaje pe lângă cea realizată pe cale judecătorească. Astfel, se stabilește cu mai multă precizie și în cunoștință de cauză masa bunurilor supuse partajării și cotele-părți ce revin celor doi proprietari din dreptul de proprietate în funcție de contribuția lor la dobândirea bunurilor. Plus, se evită trecerea unor perioade îndelungate de timp cu soluționarea proceselor de partaj pe cale judecătorească și se obțin însemnate economii rezultând din neplata taxelor judiciare, onorarii de avocați, experți etc. 

Pentru a produce efecte, trebuie realizat prin acordul de voință al tuturor coproprietarilor (așadar nu te poți prezenta la notar fără prietenă) și încheiată în formă autentică. Adică, bunurile nu pot fi împărțite acasă cu pixu’ pe hârtie. Ca regulă, poate fi cerut oricând. Însă, suspendarea partajului se poate realiza printr-o convenție care nu poate fi încheiată decât pentru o perioadă de maximum 5 ani, iar în cazul imobilelor aceasta trebuie încheiată în formă autentică și cu respectarea formalităților de publicitate prevăzute de lege.

Partajul judiciar este cel ce se efectuează de către instanțele judecătorești. De asemenea, cererea de partaj judiciar este imprescriptibilă, adică poate fi cerut oricând. În cadrul acestei proceduri, există trei moduri posibile prin care se poate face împărțirea bunurilor: 

  1. în natură (regula) proporțional cu cota-parte a fiecărui titular

Spre exemplu, tu și partenerul aveți 2 case împreună, tu vei lua o casă, partenerul o casă.

Dacă se împarte un singur bun, iar acesta este indivizibil ori nu se poate împărți în natură (nu poți lua o cretă și să împarți în două un apartament), partajul se va face în unul din următoarele 2 moduri:

  1. atribuirea întregului bun, în schimbul unei sume de bani în favoarea unuia dintre titulari, la cererea acestora
  2. vânzarea bunului în modul stabilit de persoanele în cauză, în caz de neînțelegere la licitație publică, și distribuirea prețului proporțional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei

Pot să moștenesc o casă cumpărată împreună cu partenerul de viață fiind necăsătoriți ?

Răspuns scurt: NU. În contextul nerecunoașterii “parteneriatului civil”, legea nu oferă persoanelor necăsătorite vocația de a se moșteni, din punct de vedere al moștenirii legale. De acest drept beneficiază doar soții și rudele de sânge. 

Însă, din perspectiva moștenirii testamentare, acest lucru este posibil. Adică, dacă deții împreună cu partenerul de viață o casă, acesta îți poate lăsa prin testament imobilul respectiv. Dar, în unele situații, există posibilitatea să “ai de-a face” cu unele rude, mai “cu moț”, și anume categoria moștenitorilor rezervatari (copii, părinți), care au dreptul “de a face gălăgie” când sunt de părere că le este încălcată rezerva succesorală (parte de moștenire recunoscută de lege).

Prin urmare, singurul mod în care poți moșteni o casă când sunteți necăsătoriți este prin moștenire testamentară (fie prin testament olograf, fie la notar).

Ce variantă este mai bună?

Am ajuns la concluzia că puteți lua împreună o casă, chiar și necăsătoriți. Dar ce variantă alegem?

Amândouă sunt bune, însă depinde considerentele fiecărei persoane. Nașterea și menținerea raporturilor de proprietate comună în ambele cazuri sunt determinate, de regulă, de interese patrimoniale (bănești). În măsura în care proprietarilor le este asigurată satisfacerea acestor interese, în aceeași măsură se va menține starea de proprietate comună.

Un dezavantaj în cazul proprietății devălmașe este reprezentat de faptul că, niciunul dintre devălmași nu are determinată o cotă-parte dreptul de proprietate, pe când în situația proprietății comune pe cote-părți fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv al unei cote-părți (existând astfel o mai bună “inventariere” a bunurilor). 

Pe de altă parte, devălmășia oferă o mai mare “libertate” deoarece, este permis fiecăruia dintre parteneri să facă acte de administrare și folosință cu privire la bunurile comune, însă schimbarea destinației bunului comun nu se poate face decât prin acordul acestora. Pe când în situația proprietății comune pe cote-părți, fiecare dintre coproprietari poate efectua acte de folosință cu privire la bunul comun, numai în măsura în care nu afectează folosința concomitentă a celorlalți coproprietari și nu schimbă destinația bunurilor respective, ceea ce arată că actele de folosință nu pot făcute decât cu consimțământul tuturor coproprietarilor respectivi.

În cazul unui posibil litigiu, lucrurile sunt mult mai simple în cazul coproprietații. Avantajul vizează modul de împărțire a bunurilor. Instanța nu mai trebuie să stabilească cotele părți prin raportul la contribuția fiecărei persoane, deoarece în cazul ei, aceste operațiuni nu mai sunt necesare.

Așadar, dacă ai de gând să faci următorul pas în relație, spre casa mult visată împreună cu partenerul, legea îți oferă astfel de variante, chiar în lipsa parteneriatului civil.

Poză de Ketut Subiyanto pe Pexels

    Lasă un răspuns

    Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

    Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.