breno assis r3WAWU5Fi5Q unsplash

Proprietatea comună pe cote de timp

13 minute • Ana Maria Matahală • 20 martie 2023


Proprietatea privată, un drept consacrat în Constituția statului român, este susceptibilă de a fi exercitată în mai multe forme. Una dintre acestea este proprietatea comună pe cote de timp, consacrată sub denumirea de proprietate periodică.

Ce presupune proprietatea comună pe cote de timp?

Deoarece ne raportăm la o proprietate comună, acest lucru înseamnă că există mai multe persoane care au un drept de proprietate asupra aceluiași bun, mai mulți titulari ai dreptului de proprietate.

Fiecare dintre aceștia este proprietarul unei cote-părți din bun, cotă ce poate fi exprimată printr-o fracție sau printr-un procent.

  • Ce înseamnă acest lucru?

Spre exemplu, A și B dețin, fiecare, o cotă de 1/2 dintr-un apartament.

‼️ Cota de 1/2 NU trebuie înțeleasă ca o divizare fizică, materială, a apartamentului. A NU va deține 2 camere, iar B celelalte 2 camere. Faptul că fiecare dintre cei doi deține o cotă de 1/2 din bun înseamnă că ei dețin această cotă din fiecare bucățică, părticică din respectivul bun.

Doar dreptul de proprietate este divizat între cei 2 proprietari, NU și bunul care face obiectul acestui drept de proprietate. Acest bun va rămâne unitar.

  • La ce se referă cotele de timp?

În cazul în care părțile au un drept de proprietate comună pe cote, acestea pot, din rațiuni practice, să decidă ca divizarea dreptului să se realizeze pe unități de timp în care titularii dreptului au acces la bunul respectiv, folosindu-l în mod exclusiv.

Spre exemplu, dacă A și B dețin un apartament în coproprietate, fiecare având o cotă de 1/2, atunci aceștia pot conveni ca jumătate din an bunul să fie folosit de către A, iar în cealaltă jumătate a anului bunul să fie folosit de B. Astfel, părțile au convenit asupra modului de exercitare a folosinței asupra bunului pe care îl au în coproprietate.

Caracteristicile proprietății periodice

📖 Conform Codului civil, proprietatea periodică este definită în art. 687 în felul următor:

Dispozițiile prezentului capitol se aplică, în absența unei reglementări speciale, ori de câte ori mai multe persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinței specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale.

De aici rezultă 2 trăsături esențiale ale proprietății periodice:

  1. există mai mulți titulari ai dreptului de proprietate;
  2. folosința bunului se exercită în mod succesiv și repetitiv de către titulari în intervale de timp determinate, egale sau inegale. Unitățile de timp în care fiecare titular al dreptului de proprietate exercită folosința bunului trebuie să fie întotdeauna determinate.

Relevanță practică: Cât timp nu au fost determinate aceste unități de timp, se va considera că este vorba despre coproprietate obișnuită, caz în care titularii dreptului de proprietate au dreptul să ceară partajul judiciar.

‼️ Exercitarea succesivă și repetitivă privește doar folosința bunului obiect al dreptului de proprietate periodică.

‼️ Obiectul dreptului de proprietate periodică poate fi doar un bun corporal, cum ar fi: un apartament, un teren, o mașină.

‼️ Din art. 646 pct. 1 C. civ. rezultă că proprietatea periodică este un tip de coproprietate forțată, astfel că vor fi aplicabile dispozițiile art. 671 alin. (3) C. civ., care are următorul conținut:

📖 În cazul proprietăţii periodice şi în celelalte cazuri de coproprietate forţată, partajul este posibil numai prin bună învoială.

Astfel, proprietatea periodică nu poate înceta printr-un partaj judiciar, ca o consecință a voinței unui singur titular/unora dintre titularii dreptului de proprietate periodică, ci doar printr-un partaj convențional. Altfel spus, este necesar acordul tuturor coproprietarilor.


În cazul în care un coproprietar avansează cheltuielile necesare pentru realizarea unei reparații mari, el are dreptul la despăgubiri din partea celorlalți coproprietari, în raport cu cotele fiecăruia.


Nașterea dreptului de proprietate periodică

Nașterea dreptului de proprietate periodică are loc, conform art. 688 C. civ., în temeiul unui act juridic. Acest act juridic poate fi un legat sau o convenție.

🔹 Legatul este o dispoziție prevăzută în testament prin care testatorul, persoana care a decedat, numește o persoană care să dobândească ulterior decesului său o sumă de bani, anumite bunuri/drepturi sau chiar întreaga moștenire.

Ce se întâmplă cu actele juridice încheiate de către un coproprietar?

ACTELE DE CONSERVARE

= acestea au drept scop păstrarea/conservarea unui bun în patrimoniul titularului. Este vizată CONSERVAREA DREPTULUI asupra bunului, nu a bunului în sens material.

⇒ ❌ NU ❌ constituie act de conservarea repararea acoperișului.

Reprezintă acte de conservare, cu titlu exemplificativ: întreruperea cursului unei prescripții, înscrierea unui privilegiu/a unei ipoteci în registrele de publicitate, introducerea anumitor acțiuni în justiție.

📖 Conform art. 690 alin. (1) fraza I C. civ.: Fiecare coproprietar este obligat să facă toate actele de conservare, în aşa fel încât să nu împiedice ori să îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalţi coproprietari.

Fiecare coproprietar poate introduce o acțiune posesorie, privită ca un act de conservare, împotriva terțului care tulbură posesia bunului.

🔹 Acțiunea posesorie reprezintă o acțiune ce se introduce în justiție prin care se urmărește apărarea posesie ca stare de fapt împotriva unei tulburări fie pentru menținerea posesiei, fie pentru redobândirea acestei posesii de către cel îndreptățit. Această acțiune poate fi introdusă și de alte persoane în afară de proprietarul bunului.

Spre exemplu, dacă cei doi coproprietari ai unui teren convin ca în primele 6 luni ale anului terenul să fie lucrat/valorificat de proprietarul A și în celelalte 6 luni ale anului de către proprietarul B, iar un terț vine în luna august și se instalează pe acel teren, acțiunea posesorie va putea fi introdusă și de către A, chiar dacă în luna august nu el era cel care putea folosi acel teren.

Raționamentul acestei soluții legislative constă în protejarea bunului care este deținut de ambele persoane, având în vedere și efectul pe care o posesie îndelungată a unui bun îl are, și anume, dobândirea bunului prin uzucapiune.

Astfel, indiferent de cine este îndreptățit să îl folosească în momentul în care se produce tulburarea, fiecare titular al dreptului de proprietate poate acționa pentru a-și conserva dreptul.

ACTELE DE ADMINISTRARE

= actele juridice prin care se urmărește valorificarea bunului.

Reprezintă acte de administrare, cu titlu exemplificativ: contractul de locațiune (închiriere) pe o perioadă mai mică de 5 ani (dacă acesta este încheiat pe o perioadă mai mare de 5 ani, atunci contractul de locațiune devine, conform art. 1784 alin. (3) C. civ., act de dispoziție), încasarea dobânzilor datorate, încheierea unei asigurări.

În unitatea de timp în care un coproprietar folosește bunul aflat în coproprietate acesta poate atât să utilizeze bunul respectiv, cât și să îi culeagă fructele.

Fara titlu 1

În acest caz, există mai multe ipoteze:

  • coproprietarul doar utilizează bunul, spre exemplu, locuiește în apartament;
  • coproprietarul culege fructe de pe urma bunului, spre exemplu, îl închiriază și încasează o chirie;
  • coproprietarul utilizează bunul și culege fructele acestuia concomitent, spre exemplu, în timp ce locuiește în apartament a închiriat și o cameră din acesta.

Fiecare titular al dreptului de proprietate poate închiria bunul în unitatea de timp în care exercită folosința acelui bun, încasând chiria.

Atenție! Dacă unul dintre titularii dreptului de proprietate închiriază bunul în afara unității de timp în care i se cuvine folosința bunului, pentru perioada aceea contractul de închiriere NU este opozabil față de ceilalți titulari ai dreptului de proprietate.

Practic, aceștia se vor putea comporta ca și cum acel contractul nu există.

Temeiul juridic al afirmației anterioare este art. 689 alin. (2) C. civ., în cuprinsul căruia se prevede:

📖 (2) Actele de administrare sau de dispoziţie privind cota-parte din dreptul de proprietate aferentă unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei-părţi respective. Dispoziţiile art. 642 alin. (2) şi art. 643 se aplică în mod corespunzător.

În plus, conform alin. (3) al aceluiași articol, sancțiunea într-un astfel de caz prin raportare la terții de bună-credință, este ANULABILITATEA. Astfel, dacă un coproprietar a închiriat bunul aflat în coproprietate pe o perioadă de 7 luni, chiar dacă el poate exercita folosința bunului doar 6 luni, cu un chiriaș de bună-credință, care nu cunoștea faptul că locatorul nu avea dreptul să încheie respectivul contract, atunci contractul de locațiune (închiriere) poate fi anulat.

🔹 Locatar = persoana care închiriază un bun

ACTELE DE DISPOZIȚIE

= acte juridice prin care se înstrăinează/distruge un bun, se consumă substanța acestuia ori bunul este grevat cu sarcini precum ipoteca.

Reprezintă acte de dispoziție: contractul de vânzare, contractul de locațiune încheiat pe o perioadă mai mare de 5 ani, constituirea unei ipoteci, renunțarea la o cale de atac.

În cazul actelor de dispoziție este necesară realizarea unei distincții.

Acte de dispoziție cu privire la cota din bun care i se cuvine titularului

📖 Conform art. 689 alin. (1) C. civ. : În privinţa intervalului de timp ce îi revine, orice coproprietar poate încheia, în condiţiile legii, acte precum închirierea, vânzarea, ipotecarea şi altele asemenea.

‼️ Fiecare coproprietar este liber să dispună de cota sa parte din drept, nefiind necesar acordul celorlalți coproprietari.

Prin urmare, să presupunem că A dispune de o cotă de 1/2 dintr-un apartament, exercitând folosința acestui apartament în primele 6 luni din fiecare an. În acest caz, el va putea să greveze cu o ipotecă imobilul pe perioada celor 6 luni ale anului fără a avea acordul celorlalți coproprietari. De asemenea, el poate decide să-și vândă acea cotă unei alte persoane, tot în lipsa unui acord din partea celorlalți coproprietari.

Acte de dispoziție cu privire la întregul bun

📖 Conform art. 690 alin. (2) C. civ., Actele prin care se consumă în tot sau în parte substanţa bunului pot fi făcute numai cu acordul celorlalţi coproprietari.

‼️ Dacă un coproprietar încheie un act de dispoziție cu privire la întregul bun, el are nevoie de acordul tuturor celorlalți coproprietari.

Spre exemplu, bunul aflat în coproprietate periodică poate fi vândut doar dacă toți coproprietarii sunt de acord.

Sancțiunea încheierii unui act juridic de dispoziție cu privire la cota-parte a altui coproprietar, fără acordul acestuia, este NULITATEA RELATIVĂ, conform art. 689 alin. (3) C. civ.

Care sunt SANCȚIUNILE aplicabile coproprietarului ce nu respectă regulile privind proprietatea periodică?

În cuprinsul art. 691 C. civ. au fost prevăzute două sancțiuni pentru coproprietarii care nu respectă regulile privind proprietatea periodică. Aceste sancțiuni sunt:

  1. PLATA UNOR DESPĂGUBIRI

📖 Alin (1) al art. 691 C. civ. prevede: Nerespectarea obligaţiilor prevăzute în prezentul capitol atrage plata de despăgubiri.

  1. EXCLUDEREA TITULARULUI

📖 Alin. (2) al art. 691 prevede: În cazul în care unul dintre coproprietari tulbură în mod grav exercitarea proprietăţii periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotărâre judecătorească, la cererea coproprietarului vătămat.

‼️ Atenție!

Excluderea unui titular al dreptului de coproprietate poate fi dispusă doar dacă fie un coproprietar, fie un terț, cumpără cota-parte a celui exclus.

Încetarea proprietății periodice

Conform art. 692 C. civ., proprietatea periodică poate înceta prin:

  • radiere din Cartea funciară ca urmare a dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelor-părți ⇒ în acest caz dreptul de proprietate periodică se tranformă în drept de proprietate pur și simplu;
  • alte cazuri prevăzute de lege.

Acest tip de coproprietate este întâlnit și în afara granițelor noastre, utilitatea lui practică fiind evidentă mai ales în domeniul turismului, mai exact, în cazul caselor de vacanță.

În state precum SUA sau Mexic spre exemplu ai posibilitatea de a deveni coproprietarul unei case de vacanță pe care urmează să o folosești o anumită perioadă în fiecare an. În principiu, această perioadă este de o săptămână, fie că ea a fost prestabilită sau că poate fi indicată ulterior, într-un anumit sezon, fapt ce îi oferă coproprietarului o mai mare flexibilitate.

Avantajele pe care deținerea unei case de vacanță în coproprietate pe unități de timp le prezintă sunt, în primul rând, de ordin economic, întrucât cheltuielile de întreținere se împart între coproprietari. Apoi, prin raportare la posibilitatea rezervării unei camere de hotel pe perioada vacanței, deținerea unei proprietăți îți permite, pe de-o parte, să ai bunurile tale în acea proprietate, astfel încât să fie o a doua casă pentru tine, iar, pe de altă parte, dacă nu dorești să o folosești în perioada prevăzută în contract, o poți închiria, obținând foloase materiale.

Spre exemplu, o locație populară, în care proprietățile aflate în coproprietate pe cote de timp au o ocupare de peste 80% în sezon este Los Cabos, în Mexic.

De asemenea, tot ca o formă de coproprietate pe cote de timp, însă una atipică, este reprezentată de diverse cluburi din SUA care oferă membrilor lor posibilitatea de a rezerva oricare dintre proprietățile lor disponibile în întreaga lume, fără a fi deci limitați la o singură proprietate ca în situația clasică de deținere a unui case de vacanță în coproprietate cu alte persoane pe anumite intervale de timp prestabilite prin contract.

Membrii primesc anual un număr de puncte pe care le folosesc ulterior pentru a face rezervări la oricare dintre resorturile puse la dispoziție de club. Așadar, acest sistem este diferit, pe de-o parte, de cel în care fiecare persoană își achiziționează cazarea propriu-zisă, exprimată printr-un preț/noapte, iar, pe de altă parte, de coproprietate pe cote de timp în forma clasică în care există un singur imobil deținut de mai multe persoane ce îl folosesc în intervale de timp diferite.

Exemple de astfel de cluburi sunt Marriott Vacation Club și Disney Vacation Club.

Concluzie

Proprietatea comună pe cote de timp, denumită și proprietatea periodică, reprezintă o formă de coproprietate ce se caracterizează prin existența mai multor titulari ai dreptului de proprietate care își exercită dreptul de folosință asupra bunului comun în anumite intervale de timp, determinate, în funcție de cota-parte din dreptul de proprietate pe care o dețin, cu respectarea dispozițiilor legale.


Fotografie de Breno Assis pe Unsplash

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *