tierra mallorca rgJ1J8SDEAY unsplash

Vrei să iei un spațiu în subînchiriere? La ce ar trebui să fii atent.

16 minute • Ana Maria Matahală • 23 februarie 2023


Ai închiriat un spațiu pe care nu-l mai folosești și vrei să-l valorifici în alt mod? În acest caz, subînchirierea ar putea reprezenta o soluție ideală, însă trebuie să fii atent la câteva lucruri pentru ca totul să fie în conformitate cu legea.

Care sunt acele lucruri și cum funcționează mecanismul subînchirirerii atunci când aceasta este permisă reprezintă aspectele care urmează a fi tratate în prezentul articol.

Ce înseamnă să iei un spațiu în subînchiriere?

Pe scurt, a subînchiria înseamnă a da spre închiriere un spațiu deja închiriat.

❗ Pentru a putea discuta despre o subînchiriere, trebuie să existe deci o închiriere inițială.

Cum ar arăta acest lucru în practică:

sublocatiune exemplu

Doamna Popescu, proprietară a unui apartament, decide să îl închirieze domnului Ionescu, astfel că încheie cu acesta un contrat de locațiune.

💡 În limbajul practic:

contract de locațiune = contract de închiriere | contract de sublocațiune = contract de subînchiriere

locator = persoana care închiriază un bun

locatar = chiriaș | sublocatar = subchiriaș

Subînchirierea are loc în situația în care domnul Ionescu ar încheia un nou contract de locațiune cu doamna Mărioara.

Întrebarea la care trebuie să răspundem în acest caz este următoarea: Are oare domnul Ionescu dreptul să încheie un nou contract de locațiune cu doamna Mărioara, fiind el doar un chiriaș?


Cu titlu general, dacă ne raportăm la subînchirierea unui bun, nu doar la subînchirierea unui anumit spațiu, este necesară o nuanțare în funcție de tipul bunului.

  • Regula generală: Conform art.1805 teza I C. civ., chiriașul poate să subînchirieze dacă acest lucru nu i-a fost interzis în mod expres prin contractul de locațiune inițial încheiat de acesta cu proprietarul bunului.
  • Situație particulară a locuințelor: Conform art. 1833 C. civ., chiriașul unei locuințe poate subînchiria locuința respectivă doar cu acordul scris al persoanei care i-a închiriat locuința.
  • Situație particulară în cazul arendării: Conform art. 1847 C. civ., subarendarea totală sau parțială este interzisă, sancțiunea aplicabilă în caz de nerespectare a acestui text de lege fiind nulitatea absolută.

💡 Prin contractul de arendare o parte se obligă să îi asigure celeilalte părți folosința unor bunuri agricole, cum sunt animalele, utilajele, terenurile, în vederea exploatării acestora, pe o durată determinată, în schimbul unui preț numit arendă.

  • Bunuri mobile: Conform art.1805 teza finală C. civ. sublocațiunea este permisă doar cu acordul scris al persoanei care i-a închiriat bunul chiriașului.

Așadar, la întrebarea dacă are chiriașul dreptul să subînchirireze un spațiu răspunsul este, de principiu, DA ✅ (cu respectarea unor reguli bineînțeles)

Prin termenul de spațiu putem înțelege:

  • o locuință (garonieră, apartament, casă etc.) ⇒ În acest caz, se vor aplica dispozițiile art. 1833 C. civ., astfel că domnul Ionescu are nevoie de acordul scris al doamnei Popescu.
  • un spațiu destinat exercitării activității unui profesionist (spațiu comercial, clădire de birouri, hale industriale) ⇒ În acest caz, se vor aplica dispozițiile art. 1805 teza I C.civ., astfel că, pentru a subînchiria apartamentul cu destinație de spațiu comercial domnul Ionescu va trebui să verifice dacă în contractul de locațiune încheiat între acesta și doamna Popescu există vreo clauză prin care îi este interzisă în mod expres subînchirierea. Dacă o astfel de clauză nu a fost prevăzută, atunci domnul Ionescu va putea încheia contractul de sublocațiune cu doamna Mărioara în lipsa vreunui acord în acest sens din partea proprietarei apartamentului.

❗ Chiar dacă în cazul subînchirierii unui spațiu destinat exercitării activității unui profesionist dispozițiile Codului civil nu prevăd necesitatea unui acord din partea locatorului inițial pentru a putea fi realizată o subînchiriere de către chiriaș, acest lucru nu înseamnă că părțile nu pot conveni astfel în contractul de locațiune principal.

Astfel, doamna Popescu și domnul Ionescu ar putea, spre exemplu, să introducă în contractul de locațiune încheiat o clauză de tipul: ✍🏻 Dacă domnul Ionescu, în calitate de chiriaș, dorește să subînchirieze apartamentul ce face obiectul prezentului contract de locațiune, este necesar consimțământul proprietarului, adică al doamnei Popescu, pentru ca subînchirierea să fie valabilă.

📖 Conform art. 1806 alin. (2) C.civ., interdicția de a încheia o sublocațiune privește:

  • atât sublocațiunea totală (=cedarea folosinței cu privire la întreg bunul)

Ex: subînchirierea întregului apartament

  • cât și sublocațiunea parțială (=cedarea folosinței cu privire la o parte din bun)

Ex: subînchirierea unei camere din apartament


‼️ Așadar, pentru a ști ce regulă aplicăm, ne interesează destinația spațiului pe care dorim să-l subînchiriem ‼️

Conform art. 1800 C. civ., chiriașul are obligația de a nu schimba destinația bunului.

Prin urmare, destinația spațiului trebuie determinată prin raportare la momentul încheierii contractului de locațiune inițial, adică, în exemplul dat mai sus, la momentul încheierii contractului dintre doamna Popescu și domnul Ionescu, întrucât această destinație trebuie menținută de domnul Ionescu în calitate de chiriaș, iar, ulterior încheierii sublocațiunii, și de către doamna Mărioara în calitate de subchiriaș.


Care este mecanismul subînchirierii?

În esență, subînchirierea presupune încheierea unui contract de locațiune asupra unui bun, iar, ulterior acestuia, încheierea unui nou contract de locațiune, numit contract de sublocațiune, de către chiriaș cu un terț, adică cu o persoană străină de primul contract.

Continuând cu exemplul dat la începutul articolului, consecințele încheierii sublocațiunii vor fi următoarele:

  • domnul Ionescu se va obliga să asigure doamnei Mărioara folosința apartamentului, devenind astfel locator în acest contract de subînchiriere;
  • domnul Ionescu va avea toate obligațiile unui locator în raport cu doamna Mărioara (să asigure folosința bunului, să predea bunul, să mențină bunul în stare de folosință pe toată durata locațiunii, să garanteze contra viciilor și contra evicțiunii);

💡 Garanția contra viciilor presupune garantarea de către locator a faptului că bunul prezintă calitățile necesare utilizării acestuia. Prin urmare, domnul Ionescu trebuie să înlăture orice impediment care stânjenește sau face imposibilă utilizarea bunului subînchiriat conform destinației stabilite de către părți. Această garanție antrenează o răspundere obiectivă, independent de culpa locatorului.

Există un astfel de viciu ascuns (= care nu poate fi descoperit de către chiriaș printr-o simplă verificare la momomentul predării, în lipsa unor cunoștințe specifice) în ipoteza în care doamna Mărioara descoperă, după o perioadă de folosire a apartamentului aflat la ultimul etaj al blocului și ca urmare a unor zile mai ploiase, că prin tavanul apartamentului pătrunde apa.

Atenție!

Conform art. 1790 C. civ., domnul Ionescu va fi ținut să garanteze pentru orice viciu, indiferent dacă le-a cunoscut sau nu ori dacă ele existau înainte de încheierea contractului de sublocațiune ori au survenit ulterior. Acest lucru reprezintă o consecință a obligației locatorului de a menține bunul închiriat în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii.

Prin excepție însă, domnul Ionescu nu va răspunde pentru acele vicii care erau aparente la data încheierii contractului de subînchiriere (=puteau fi observate de către doamna Mărioara în calitate de chiriaș fără a fi necesar ca aceasta să aibă cunoștințe de specialitate) și pe care chiriașul nu le-a semnalat la momentul predării bunului, moment în care doamna Mărioara trebuie să verifice bunul. În această ipoteză domnul Ionescu răspunde totuși în cazul în care viciile respective, chiar aparente și nereclamate de chiriaș, cauzează prejudicii vieții, sănătății sau integrității corporale ale chiriașului, conform art. 1790 alin. (2) teza II C. civ.


Garanția contra evicțiunii presupune garantarea împotriva oricărei tulburări care ar putea interveni și care l-ar împiedica sau stânjeni pe subchiriaș în exercitarea folosinței bunului, indiferent dacă tulburarea provine din fapta proprie a locatorului sau din fapta unui terț.

Spre exemplu, reprezintă o tulburare prin fapta proprie dacă domnul Ionescu, deși a subînchiriat întreg apartamentul, decide să pătrundă în acesta și să locuiască într-una din camere. De asemenea, reprezintă o tulburare prin fapta unui terț dacă o persoană pretinde că i-a fost subînchiriat același apartament.

În aceste situații, în virtutea garanției contra evicțiunii domnul Ionescu va fi ținut să răspundă, fie prin despăgubiri față de doamna Mărioara, întrucât aceasta nu s-a putut bucura pe deplin de folosința apartamentului, fie prin suportarea cheltuielilor față de terțul care a pretins că i-a fost subînchiriat apartamentul și a avut câștig de cauză în instanță, astfel încât dacă acțiunea este îndreptată împotriva doamnei Mărioara, întrucât aceasta este cea care locuiește în acel apartament/își desfășoară activitatea în acel spațiu, aceasta să nu fie nevoită să suporte acele cheltuieli (ea neavând nicio vină).

Presupunând că nu există vreo interdicție de a subînchirie/că doamna Popescu și-a dat acordul scris, după caz, următoarea întrebare la care trebuie să răspundem este: Ce reguli trebuie să respecte domnul chiriaș Ionescu dacă dorește să încheie un contract de sublocațiune cu doamna Mărioara?

☝🏻 În primul rând, încheierea valabilă a unui contract de subînchiriere presupune respectarea condițiilor comune oricărui contract de locațiune.

  1. CAPACITATEA

Părțile care încheie contractul de subînchiriere trebuie să aibă capacitate de a încheia acte de administrare sau de dispoziție (dacă durata contractului de sublocațiune depășește 5 ani, conform art. 1784 alin. 3 C. civ.).

Sunt astfel de persoane:

  • majorul care nu este pus sub interdicție judecătorească;
  • minorul de 16 ani căruia i s-a recunoscut capacitatea de deplină de către instanța de judecată conform art. 40 C. civ.

💡 Întrucât prin contractul de locațiune nu se transmite un drept de proprietate, ci o persoană doar se obligă să asigure folosința bunului, locatorul nu trebuie să fie proprietarul bunului ce face obiectul contractului de locațiune.

  1. CONSIMȚĂMÂNTUL

Pentru încheierea contractului de subînchiriere este necesar ca ambele părți să-și exprime consimțământul în acest sens. Acordul părților asupra bunului și asupra prețului este, conform art. 1781 C. civ., suficient pentru încheierea contractului. ⇒ operează principiul consensualismului

  1. OBIECTUL CONTRACTULUI

Acesta trebuie să fie:

  • determinat/determinabil = să fie indicat în mod expres / să reiasă din cuprinsul contractului care este bunul ce se dorește a fi închiriat
  • licit = să fie conform cu legea

Sancțiunea nerespectării acestor trăsături ale obiectului contractului este, conform art. 1225 alin. (2) C.civ., nulitatea absolută.

❗ Nulitatea unui contract reprezintă o sancțiune care conduce la desființarea contractului.

Practic, contractul care a fost încheiat fără respectarea dispozițiilor legale va fi lipsit de efecte juridice.

Pot face obiectul contractului de locațiune atât bunurile existente, cât și cele viitoare.

💡 Conform art. 1779 C. civ. , pot face obiectul unui contract de locațiune orice bun, imobil sau mobil, corporal sau incorporal.

Nu pot face obiectul unui contract de locațiune bunurile consumptibile, adică cele care se consumă prin utilizarea lor, fie ca urmare a naturii acestora, fie ca urmare a destinației speciale date de către părți bunurilor respective, întrucât în acest caz ceea ce se încheie este un contract de vânzare, prin care se transmite chiar proprietatea asupra acelor bunuri. Exemple de bunuri consumptibile: alimentele, banii.

Prin urmare, pot face obiectul unui contract de locațiune, cu titlu exemplificativ:

  • drepturile intelectuale;
  • bunurile individual determinate cum sunt mașinile, casele, apartamentele;
  • dreptul de servitute numai împreună cu imobilul de care este atașat. </aside>
  1. PREȚUL

Existența unui preț, a unei contraprestații în schimbul folosirii bunului închiriat este de esența contractului de locațiune.

Chiria poate fi fie determinată de către părți, fie determinabilă, părțile convenind asupra modalității prin care aceasta poate fi determinată ulterior. Spre exemplu, chiria este determinabilă atunci când părțile prevăd în contractul de locațiune că aceasta va consta într-o sumă de bani în cuantum de 5% din veniturile încasate lunar de către profesionistul care își desfășoară activitatea în spațiul comercial închiriat, iar, în orice caz, aceasta nu va fi mai mică de 100 de euro pe lună (pentru a se evita situația în care profesionistul nu ar avea încasări într-o anumită lună, caz în care el nu ar trebui să plătească nimic în luna respectivă).

Conform art. 1780 (1) C. civ. : Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii.

📖 Coroborând art. 1780 alin. (2) C. civ. cu art. 1662 alin. (3) C. civ., rezultă că dacă părțile nu au prevăzut nici un preț determinabil în termen de 1 an de la încheierea contractului de locațiune, nici o modalitate de determinare a prețului, contractul de locațiune va fi lovit de nulitatea absolută.

✌🏻 În al doilea rând, există și cerințe speciale pentru încheiere unui contract de subînchiriere: CONTRACTUL DE SUBÎNCHIRIERE NU TREBUIE CONVENIT ÎN CONDIȚII CONTRARE CELOR DIN CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE PRINCIPAL.

Acest lucru împiedică 🚫:

  • stabilirea unei destinații distincte a bunului. Spre exemplu, dacă doamna Popescu închiriază apartamentul pentru a fi utilizat ca locuință, domnul Ionescu nu îl va putea închiria doamnei Mărioara pentru ca aceasta să-și deschidă un magazin în acel apartament.
  • existența unor permisiuni distincte în ceea ce privește realizarea unor lucrări adăugate sau autonome între contractul de sublocațiune și contractul de locațiune principal. Altfel spus, chiriașul NU poate permite subchiriașului realizarea unor îmbunătățiri pe care el însuși nu avea dreptul să le facă. Spre exemplu, este posibil ca în contractul de locațiune principal doamna Popescu să-i fi interzis domnului chiriaș Ionescu realizarea unor lucrări voluptoare, fapt ce îl împiedică pe domnul Ionescu să-și dea acordul în contractul de subînchiriere cu doamna Mărioara cu privire la realizarea unor astfel de lucrări.

📖 lucrări voluptoare = ele sunt realizate pentru simpla plăcere a celui care le realizează.

Ex: vopsirea pereților interiori ai apartamentului obiect al contractului într-o culoare distinctă

Această cerință specială permite ✅ totuși:

  • prevederea în contractul de subînchiriere a unei chirii mai mari/mai mici decât cea stipulată în contractul de locațiune principal;
  • încheierea contractului de subînchiriere pe o durată mai mică decât cea prevăzută în contractul de locațiune principal. ⇒ NU POATE ÎNCHEIA PE O DURATĂ MAI MARE!

‼️ Prin încheierea contractului de subînchiriere contractul de locațiune principal NU este afectat. ⇒ domnul Ionescu rămâne obligat să-i plătească doamnei Popescu chiria convenită cu aceasta

‼️ Domnul Ionescu va răspunde față de doamna Popescu pentru toate faptele doamnei Mărioara, ca pentru faptele proprii.

În final, ar trebui punctate lucrurile la care ar trebui să fie atentă doamna Mărioara atunci când dorește să ia un spațiu în subînchiriere

‼️ Subînchirierea va produce efecte doar între părți, adică doar între domnul Ionescu și doamna Mărioara.

Acest lucru înseamnă că, de principiu, între doamna Popescu și doamna Mărioara nu există raporturi juridice.

Există însă și o excepție la art. 1807 alin. (3) C. civ., care prevede: 📖 Locatorul poate, de asemenea, să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocaţiune.

Astfel, conform acestui text de lege, doamna Popescu se va putea îndrepta împotriva doamnei Mărioara pentru a-i solicita acesteia să-și îndeplinească obligațiile asumate de către aceasta prin contractul de subînchiriere. De regulă, interesul practic al acestei acțiuni există atunci când chiriașul nu-și plătește chiria, iar locatorul principal se poate îndrepta împotriva subchiriașului pentru a-și acoperi o parte din pierderea astfel cauzată/întreaga pierdere, în funcție de raportul dintre cuantumul chiriei stabilite în contractul de locațiune inițial și cuantumul chiriei stabilite în contractul de subînchiriere.

❗️PE ROMÂNEȘTE❗️

Dacă domnul Ionescu nu plătește suma de 800 de lei reprezentând chiria lunară convenită de către acesta cu doamna Popescu, doamna Popescu se va putea îndreptat împotriva doamnei Mărioara și să-i solicite acesteia plata chiriei. Dacă conform contractului de subînchiriere doamna Mărioara trebuie să plătească lunar o chirie în valoare de 1.000 de lei, doamna Popescu îi va putea solicita doar plata sumei de 800 de lei, întrucât doar atât îi datora domnul Ionescu. Dacă însă doamna Mărioara datorează conform contractului de subînchiriere o chirie lunară de 700 de lei, doamna Popescu va putea obține de la aceasta doar suma de 700 de lei, neputându-i solicita subchiriașului mai mult decât acesta datorează.

  • Doamna Popescu poate exercita acțiunea chiar dacă domnul Ionescu și-a cedat creanța de a încasa respectiva chirie unei alte persoane.

Concluzie

Subînchiriere reprezintă o modalitate de a valorifica din punct de vedere economic bunul închiriat atunci când chiriașul încheie un contract în urma căruia va încasa o chirie mai mare decât cea pe care o plătește el locatorului principal.

Având în vedere interesul practic al acestei instituții, legiuitorul a decis să o reglementeze în cuprinsul Codului civil, stabilind o serie de reguli pentru a proteja atât interesele locatorului (el poate stipula în contract interdicția subînchirierii bunului, iar în cazul închirierii unei locuințe este necesar acordul său scris; subchiriașul rămâne obligat să respecte destinația inițială a bunului), cât și pe cele ale chiriașului (i se oferă posibilitatea, în anumite condiții, să valorifice din punct de vedere economic bunul închiriat).

De asemenea, sunt protejate și interesele subchiriașului, întrucât el nu poate fi obligat de către locatorul principal la plata unei chirii mai mari decât cea convenită prin contractul de subînchiriere.


Fotografie de Tierra Mallorca pe Unsplash

Un răspuns

  1. Referitor la articol,
    Ce se întâmplă cu subchiriașul dacă chiriașul denunță contractul de închiriere cu proprietarul înainte de termen?

    Vă mulțumesc!

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *