Ce înseamnă o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare?
13 minute • Diana Maria Nădejde • 03 ianuarie 2022
În materia contractelor, vânzarea ocupă un loc fundamental. Instrument juridic extrem de folosit, și totodată printre cele mai vechi, datând din vremea romanilor, întâlnit frecvent în activitățile cotidiene. Cumpărarea unei cartele pentru transport, “dat iama” prin magazine după ultimele promoții sau ceva puțin mai complicat, cum ar fi achiziționarea unui apartament, nu reprezintă altceva decât diferite versiuni ale contractului de vânzare.
Întrucât presupune o “înțelegere”, adesea se urmărește “sigilarea” acesteia prin intermediul unui antecontract. Nu de puține ori, se întâmplă ca părțile implicate să “nu-și mai onoreze promisiunea”, dând naștere unor situații incomode. Ce putem face într-un astfel de caz, pentru a evita neplăcerile generate, vom detalia în cele ce urmează.
Ce este vânzarea ?
Vânzarea reprezintă contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită (în viitor) cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. Se observă astfel că elementele esențiale în cazul acestui contract sunt stabilirea prețului și bunul vândut.
Pentru a-și crea o “stare de siguranță” vis-a-vis de încheierea contractului de vânzare, oamenii apelează de regulă, la o “promisiune de a contracta”, ce poate avea 2 forme:
- Promisiunea unilaterală de vânzare sau cumpărare (pact de opțiune)
- Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract)
Ce este promisiunea unilaterală de vânzare sau cumpărare (pact de opțiune) ?
O promisiune de vânzare (sau de cumpărare), este unilaterală atunci când o singură parte se obligă să vândă un anumit lucru (sau după caz, să cumpere), cealaltă parte având doar opțiunea de a accepta (sau nu) “propunerea” cocontractantului, de regulă într-un anumit termen. De asemenea, se mai numește și pact de opțiune, pentru că promisiunea făcută cu intenția de a se obliga (în cazul nostru de a vinde/cumpăra) independent de acceptare, îl leagă numai pe autor.
Spre exemplu: un prieten și-a cumpărat de Black Friday un laptop, iar din diverse motive nu-i place, așa că-ți spune: “hai că ți-l vând ție, te gândești până Luni și îmi spui cât dai .”
Important: chiar dacă o unică parte are un rol activ în situația asta, ne aflăm totuși în situația unui contract unilateral, și nu al unui simplu act, întrucât prin intermediul pactului se creează obligații de ambele părți.
Așa cum precizează și legea, pactul de opțiune trebuie să conțină toate elementele contractului pe care părțile doresc să-l încheie, astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opțiunii. Adică, să nu mai fie nevoie de alte discuții suplimentare pentru a ajunge la un consens.
Astfel, în cazul unei convenții de vânzare/cumpărare, este musai să fie stabilite două elemente fundamentale: bunul și prețul (banii). De ce? Deoarece, dacă aceste aspecte nu sunt cunoscute, s-ar putea crede, după caz, că vorbim despre un “cu totul” alt contract, schimb (îmi dai o casă, îți dau 2 mai mici, ca la Monopoly gen) sau donație (îți dau o casă pe gratis). Totodată, dacă vorbim de un imobil (casă, teren, apartament) este necesar ca aceasta să fie încheiată în formă autentică (la notar).
Atenție: între data încheierii promisiunii unilaterale de vânzare/cumpărare, şi data exercitării opţiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opţiune (dacă are), bunul este indisponibil, adică nu poți să îl grevezi cu sarcini sau să îl vinzi altcuiva și nici să-l ipotechezi.
De exemplu: să spunem că ai încheiat un astfel de pact în septembrie 2020, iar termenul până la care puteai accepta/refuza a fost de 2 luni, în perioada septembrie-noiembrie 2020 NU te poți duce pe la casa respectivă și să dărâmi un perete de rezistență (chiar dacă voiai să accepți promisiunea și astfel ar fi devenit “a ta”).
Poate te întrebi, care e rostul unei astfel de promisiuni. Principalul avantaj este reprezentat de faptul că permite beneficiarului să încheie contractul preconizat prin simpla acceptare, fără a fi necesară realizarea unui alt acord de voințe. Practic, chiar dacă cealaltă parte s-ar răzgândi, tu te poți duce la notar și să închei actul.
Ce este promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract) ?
Promisiunea bilaterală de vânzare, reprezintă acel contract prin care ambele părți își asumă obligații reciproce, respectiv aceea de a vinde și de a cumpăra un anumit bun în viitor, la un preț determinat. În practică, datorită familiarității sale, este denumită uzual antecontract.
Întrucât, cele două tipuri de promisiuni sunt “înrudite”, există numeroase aspecte care se aplică ambelor. Astfel, prin antecontractul de vânzare-cumpărare se stabilesc, în mod obligatoriu, următoarele elemente: obiectul vânzării (bunul), preţul bunului a cărui proprietate se va transmite, termenul până la care se va încheia tranzacţia (contractul de vânzare prin care se va transfera și proprietatea), precum şi alte clauze considerate de părţi a fi esențiale contractului pe care îl vor încheia în viitor.
În ceea ce priveşte forma de încheiere a promisiunii de vânzare, legea stabilește faptul că, în principiu, ea este valabilă şi atunci când a fost cuprinsă într-un înscris sub semnătură privată (cu pixu’ pe hârtie, fără notar).
Important: Printr-o decizie recentă, Înalta Curte de Casație și Justiție, a stabilit că NU este obligatorie forma autentică la încheierea unei promisuni de vânzare, chiar dacă vizează un imobil.
Referitor la cheltuieli, legea stabilește:” în lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare (aşa-numita „arvună”, „avans”) reprezintă un avans din preţul convenit”. De subliniat sintagma, „în lipsă de stipulație contrară”, ce presupune faptul că, părțile promisiunii pot deroga (să facă ce vor ele) de la această regulă, însă va trebui să se facă mențiune în cuprinsul promisiunii cu privire la acest aspect. Prin urmare, dacă părțile nu stabilesc altfel, orice sumă plătită în temeiul promisiunii va fi considerată drept avans din prețul total al vânzarii.
Practic: dacă bunul pe care-l vrei, costă 500 de lei, iar în baza promisiunii plătești 100 de lei, ulterior, la momentul încheierii contractului propriu-zis vei plăti doar 400 lei, (100 de lei fiind avans din prețul total).
Un alt aspect interesant, negocierea în vederea încheierii sau modificării unui contract NU constituie promisiune de a contracta.
Atenție: obiectul unui antecontract nu este bunul fizic ce urmează să fie vândut (casă, apartament etc.), ci obligația de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare.
Ce pot face dacă cealaltă parte nu-și execută obligațiile ?
Chiar dacă vânzarea sau cumpărarea unui bun, implică de regulă beneficii pentru “ambele tabere”, nu de puține ori, din diverse motive, una dintre părți nu-și execută obligația asumată prin promisiune, anume încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Poate ai fost “ținut pe loc”, refuzând alte oferte, sau “ți-ai trimis la plimbare chiriașii”, pierzând astfel venituri; indiferent de motiv, prin refuzul cocontractantului de “a-și face treaba”, ție îți sunt create niște inconveniente.
Așadar, află că ai la dispoziție anumite “remedii” în caz de neexecutare a obligațiilor asumate. Anume:
- Beneficiarul (cel pagubit) are dreptul la daune-interese (bani)
- Pronunţarea de către instanță a unei hotărâri care să ţină loc de contract
Ce presupune o hotărâre care să țină loc de contract ?
Când una dintre părți “o face pe uituca” sau se opune voit încheierii convenției, la cererea celeilalte (care trebuie să-și fi îndeplinit propriile obligații), instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Totodată, aceste indicații se aplică și în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare. Cu privire la contractele reale (încheierea sa presupune și remiterea materială), legea stabilește: “prevederile nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel”. Prin expresia “dacă prin lege nu se prevede altfel” se înțelege faptul că, în unele situații legea reglementează excepții de la regulă.
Exemplu: dacă vrei să-i faci iubitei cadou o mașină (dar manual se numește), și ați încheiat o promisiune în acest sens, instanța nu poate veni să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, dacă tu te răzgândești, întrucât este un contract real (presupune neapărat și predarea bunului).
Așadar, termenul pentru formularea unei astfel de acțiuni în instanță este de 6 luni de la data la care trebuia încheiat contractul, și NU data la care s-a născut promisiunea de a contracta.
Practic: promisiunea de a contracta a fost încheiată pe 01.02.2020, cu obligația de a încheia contractul pe 01.04.2020. De la această dată (01 aprilie 2020), partea care și-a îndeplinit propriile obligații poate în termen de 6 luni să solicite instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
Pentru formularea acțiunii în justiție, trebuie să fie îndeplinite cumulativ mai multe condiții:
- Toate condițiile prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare să fie îndeplinite
Când se cer a fi întrunite și anumite condiții specifice, ele trebuie respectate la momentul sesizării instanței. Astfel, spre exemplu, pentru ipoteza în care obiectul promisiunii este reprezentat de un apartament, este necesar să existe extrasul de carte funciară, certificatul de atestare fiscală, adeverința de la asociația de proprietari, certificatul de performanță energetică etc.
- Refuzul de a încheia contractul de vânzare trebuie să fie nejustificat
Cu alte cuvinte nu trebuie să existe așa numitele cauze exoneratoare de răspundere, adică anumite motive întemeiate recunoscute de lege, ce ajută la “a ierta” cealaltă parte pentru că nu și-a îndeplinit propriile obligații. De exemplu, a nins extrem de tare, drumurile au fost blocate și nu a putut fi prezentă la încheierea contractului (forță majoră) sau a avut un accident de mașină și a avut nevoie de câteva zile de spitalizare (caz fortuit).
- Cel care se adresează instanței trebuie să își fi executat propriile obligații derivând din promisiunea încheiată
Să zicem că, prin intermediul promisiunii ți-ai asumat obligația de a achita prețul bunului. Dacă la data sesizării instanței tu nu ți-ai îndeplinit această obligația, nu prea vei avea succes cu acțiunea formulată.
- Vânzătorului trebuie să dețină încă bunul
În ceea ce privește această ultimă condiție, este de precizat că ea nu este prevăzută în mod expres, dar se deduce din faptul că prin încheierea promisiunii vânzătorul este în continuare proprietarul bunului, putând să facă ce dorește cu acesta, inclusiv acte de dispoziție asupra bunului în cauză.
Altfel spus, dacă vânzătorul este cel care nu și-a îndeplinit obligațiile, dar a vândut lucrul respectiv sau l-a ipotecat, cumpărătorul nu îl poate “trage de urechi”, solicitând pronunțarea unei hotărâri deoarece în momentul în care a înstrăinat bunul, obligațiile sale asumate prin promisiune se consideră stinse.
Care este procedura?
În primul rând, reclamantul (cel care formulează acțiunea) trebuie să indice în cuprinsul cererii de chemare în judecată obiectul cererii (la ce se referă) şi valoarea sa (în bani), după cum a apreciează el, pentru stabilirea taxei de timbru. În cazul nostru, valoarea cererii se va raporta la contractul de vânzare ce trebuie încheiat prin intermediul promisiunii. De precizat, „în cererile având ca obiect un drept de proprietate sau alte drepturi reale asupra unui imobil, valoarea se determina în funcţie de valoarea impozabila, stabilita potrivit legislaţiei fiscale în vigoare”. Când această valoare nu poate fi stabilită, devine aplicabilă regula de mai sus (după aprecierea reclamantului).
Din punct de vedere al competenței, adică unde depui cererea, dacă valoarea este de până la 200.000 lei inclusiv, te vei duce cu ea la judecătorie. Pentru cererile cu valoare de peste 200.000 lei, competenţa de soluţionare a cauzei în primă instanţă va reveni tribunalului, ca instanţă de drept comun. Totodată, trebuie avută în vedere și competența teritorială (stabilirea atribuţiilor instanţelor judecătoreşti de acelaşi grad). Astfel, competenţa teritorială a soluţionării cererii revine instanţei de la domiciliul/sediul pârâtului (în cazul nostru partea care nu și-a îndeplinit obligațiile) ori instanţei locului prevăzut în contract pentru executarea obligațiilor (dacă a fost prevăzut un astfel de loc). În situația în care două instanţe sunt deopotrivă competente, regula este că, reclamantul va fi cel care va alege dintre ele.
Spre exemplu: dacă obiectul cererii este de 10.000 lei (sub 200.000) și pârâtul (cel chemat în judecată care nu și-a executat obligația de a încheia contractul) este domiciliat în Iași, instanța la care trebuie să te duci este Judecătoria Iași.
Cu privire la probe, adică cu ce demonstrezi cele susținute, regula în cazul acestui tip de cere este proba cu înscrisuri. Astfel, sunt esențiale antecontractul încheiat de părţi, titlul de proprietate asupra bunului ce face obiectul vânzării, eventuale notificări (mesaje, email, conversații) trimise între părţi pentru a se dovedi refuzul nejustificat de executare a obligaţiei rezultate din antecontract. Mai mult decât atât, este posibilă şi administrarea probei testimoniale, adică persoane ce au calitatea de martori și pot confirma poziția părții care i-a propus.
Indiferent de impas, există cel puțin o soluție salvatoare, astfel dacă “ai fost lăsat de izbeliște” când erai pe punctul de a încheia un contract de vânzare, află că poți apela la o astfel de hotărâre pentru a “scăpa” de probleme.
Poză de RODNAE Productions pe Pexels
