Încheierea unui antecontract de vânzare
5 minute • Laura Diaconescu • 02 iunie 2017
Diferența dintre promisiune și pact de opțiune
Negocierile între partenerii de afaceri nu se finalizează întotdeauna prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare; uneori, rezultatul negocierii este o promisiune de contract, un antecontract de vânzare-cumpărare.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare se stabileşte obiectul vânzării, preţul bunului a cărui proprietate se va transmite, termenul până la care se va încheia tranzacţia, precum şi alte clauze considerate de părţi a fi de esenţa contractului pe care îl vor încheia în viitor.
Reglementând partea generală a obligațiilor, respectiv ce a izvoarelor obligaționale (Cartea a V-a Titlul II), în cuprinsul capitolului I, referitoare la Contract, Noul Cod Civil, cuprinde dispoziții relative atât la pactul de opțiune, definit ca fiind, acea convenție prin care una dintre ele rămâne legată de propria declaraţie de voinţă, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declaraţie se consideră o ofertă irevocabilă şi produce efectele prevăzute la art. 1.191. (art. 1.278 NCC), cât și la promisiunea de a contracta (art. 1.279), ce nu beneficiază de o definiție legală, dar care, este înțeleasă în doctrină ca fiind acea convenție prin care părțile, se angajează reciproc, ori numai una dintre ele, a încheia în viitor un contract. Cât privește promisiunea de a contracta, după cum obligația de a încheia contractul în viitor (a face) este asumată numai de una dintre părțile contractate, ori, deopotrivă de cele două, suntem în prezența fie a unei promisiuni unilaterale de a contracta, fie, în cazul celei din urmă, în cazul unei promisiuni bilaterale (sinalagmatice) de a contracta.
Cât privește promisiunea unilaterală de a contracta, aceasta naște în sarcina promitentului obligația de a încheia în viitor contractul, așa încât, în cazul în care, beneficiarul promisiunii se va hotărî a încheia contractul, promitentul, va fi ținut să-și manifeste consimțământul la încheierea contractului subsecvent, iar în caz de refuz, obligația acestuia fiind susceptibilă de executare silita (indirectă), caz în care, instanța suplinind consimțământul acestuia, va pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Putem califica actul ca având natura juridică a unui antecontract, respectiv o convenție prin care una dintre părți se obligă să încheie în viitor un contract al cărui conținut esențial este determinat, fiind o convenție prealabilă, diferită de cea previzionată.
Deosebit de acesta, în cazul încheierii unui pact de opțiune, promitentul nu se mai angajează a încheia în viitor contractul (a face) ci, deja, în mod actual și anticipat, acesta își manifestă consimțământul la încheierea contractului subsecvent, astfel încât, la data la care, și beneficiarul va opta pentru încheierea acestuia, o dată cu manifestarea propriei voințe, realizându-se ipso jure acordul de voință, contractul fiind considerat încheiat.
Diferențele dintre promisiunea de a contracta și pactul de opțiune
În cazul promisiunii de a contracta, în cadrul modalității în care se va încheia contractul subsecvent respectiv, este necesar ca ambele părți să își manifeste consimțământul pentru încheierea acestui act, pe când în cazul pactului de opțiune, contractul se încheie, prin simpla manifestare de voință a beneficiarului, caz în care se realizează acordul de voință.
Iar, pe de altă parte, forma pe care trebuie să o îmbrace un astfel de act, în cazul pactului de opțiune, legiuitorul a reglementat forma actului ca fiind cerută de lege pentru contractul pe care părţile urmăresc să îl încheie (art. 1.278 alin. 5), o astfel de reglementare lipsește în cazul promisiunii de a contracta, de unde rezultă că se aplică regula generala, cea a consensualismului (art. 1.178 NCC), indiferent daca actul proiectat este unul pentru care legea cere încheierea în formă solemnă.
Conform art. 1668 alin (1), în cazul pactului de opţiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat, între data încheierii pactului şi data exercitării opţiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opţiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului, fiind vorba de o cauză temporară de indisponibilizare a bunului, motiv pentru care părţile pot prevedea în convenţia încheiată o indemnizaţie de imobilizare, caz în care contractul devine oneros şi sinalagmatic. De asemenea, la alin. (2) al aceluiaşi articol se prevede că, atunci când pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opţiune se notează în cartea funciară, iar, dreptul de opţiune se radiază din oficiu dacă până la expirarea termenului de opţiune nu s-a înscris o declaraţie de exercitare a opţiunii, însoţită de dovada comunicării sale către cealaltă parte.
Tot astfel, reglementând promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare, Noul Cod Civil prevede la art. 1.669 alin. (1) că, atunci când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Iar, dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni, de la data la care contractul trebuia încheiat.
Un răspuns