pactul de opțiune avocatoo

Ce este pactul de opțiune?

6 minute • Anca-Teodora Hrițcu • 17 septembrie 2022


Probabil ai mai auzit vorbindu-se despre un așa zis “pact de opțiune”, dar te-ai întrebat vreodată ce semnifică acesta de fapt? În acest articol îți propun să afli ce reprezintă un pact de opțiune și cum îl deosebești de alte instituții juridice, precum promisiunea de a contracta.

Cum putem defini pactul de opțiune?

Pactul de opțiune, reprezintă, potrivit art. 1278 din Codul civil, acea convenție a părților prin care una dintre acestea se obligă să rămână legată de propria declarație de voință, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declarație reprezentând o ofertă irevocabilă ce produce efectele prevăzute de art. 1191 Cod civil.

Dacă părțile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de instanță prin ordonanță președințială, cu citarea părților.

Pactul de opțiune trebuie sa conțină toate elementele contractului pe care părțile urmăresc să îl încheie, astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opțiunii. Așadar, la încheierea pactului de opțiune toate elementele contractului trebuie să fie clare și să nu mai existe loc de alte discuții între părțile contractante.

De exemplu, în cazul unei convenții de vânzare/cumpărare, trebuie stabilite în mod obligatoriu două elemente fundamentale, și anume: bunul și prețul. Este esențial ca aceste două elemente să fie clare, fiindcă altfel ar putea exista confuzii, în sensul că s-ar putea crede că este vorba despre un alt contract, nu unul de vânzare, ci fie un contract de schimb, fie un contract de donație (în cazul în care în cadrul convenției părților nu există elemente cu privire la preț).

Contractul se încheie prin exercitarea opțiunii în sensul acceptării de către beneficiar a declarației de voință a celeilalte părți, în condițiile convenite prin pact.

Atât pactul de opțiune, cât și declarația de acceptare trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părțile urmăresc să îl încheie. De exemplu, în cazul în care urmează sa închei un contract de vânzare având ca obiect un bun imobil (o casă, un teren, un apartament) va trebui să te asiguri că acesta, precum și pactul de opțiune vor fi încheiate în formă autentică în fața notarului.

Practic, în cazul încheierii unui pact de opțiune, promitentul nu se mai angajează să încheie în viitor contractul ci, deja, în mod actual și anticipat, acesta își manifestă consimțământul la încheierea contractului subsecvent, astfel încât, la data la care și beneficiarul va opta pentru încheierea acestuia, contractul va fi considerat încheiat. Așadar, pactul de opțiune permite beneficiarului să încheie contractul preconizat prin simpla acceptare, fără a fi necesară realizarea unui alt acord de voințe. Asta înseamnă că, deși cealaltă parte s-ar putea răzgândi în privința încheierii actului, tu vei putea totuși să te duci la notar și să îl închei. În plus, în cazul în care cealaltă partea va refuza să își execute obligațiile prevăzute în actul respectiv, te vei putea adresa executorului judecătoresc pentru a pune în executare contractul încheiat.

Care este diferența dintre pactul de opțiune și o promisiune de a contracta?

Așa cum spuneam anterior, pactul de opțiune este o convenție a părților ce presupune că una dintre acestea, exprimându-și voința, rămâne legată de propria declarație de voință, iar cealaltă parte are opțiunea de a accepta sau refuza respectiva ofertă irevocabilă.

Pe de altă parte, promisiunea de a contracta, prevăzută la art. 1.279 din Codul civil, care deși nu beneficiază de o definiție legală, este înțeleasă în doctrină ca fiind acea convenție prin care părțile, se angajează reciproc, ori numai una dintre ele, să încheie în viitor un contract. În cazul promisiunii de a contracta, ne aflăm în prezența fie a unei promisiuni unilaterale de a contracta, atunci când obligația de a încheia contractul în viitor este asumată numai de una dintre părțile contractante, fie a unei promisiuni bilaterale/sinalagmatice de a contracta, dacă obligația de a încheia contractul este asumată deopotrivă de ambele părți contractante.

În cazul promisiunii de a contracta, în cadrul modalității în care se va încheia contractul subsecvent respectiv, este necesar ca ambele părți să își manifeste consimțământul pentru încheierea acestuia, pe când în cazul pactului de opțiune, contractul se încheie prin simpla manifestare de voință a beneficiarului.

În ceea ce privește forma pe care trebuie să o îmbrace un astfel de act, în cazul pactului de opțiune, legiuitorul a reglementat în art. 1278 alin. 5 din Codul civil faptul că actul trebuie să îmbrace forma cerută de lege pentru contractul pe care părțile urmăresc să îl încheie. În cazul promisiunii de a contracta, o astfel de reglementare lipsește, de unde putem deduce că este aplicabilă regula generală, și anume aceea a consensualismului (potrivit art. 1.178 din Codul civil, contractul se încheie prin simpla manifestare de voință a părților, dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă).

De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, beneficiarul are dreptul la daune-interese și poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.

În plus, convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.

Fiecare din mecanismele prezentate anterior prezintă avantaje și dezavantaje din punct de vedere al implementării și executării obligațiilor în cazul în care o parte nu mai dorește apoi să încheie contractul la care s-a angajat.

În funcție de scopul pe care dorești să-l atingi, este bine să vorbești cu un avocat specializat în problema ta pentru a descoperi cea mai bună variantă pe care o poți implementa.

Sursă foto: Unsplash

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.