Prescripția achizitivă pe înțelesul tău
8 minute • Andreea Gheorghita • 05 iulie 2023
Din seria ce înseamnă că “s-a prescris”, după ce am stabilit ce presupune prescripția extinctivă, continuăm acum cu ce înseamnă prescripția achizitivă, cunoscută mai simplu ca uzucapiune. Tocmai am văzut un film italian pe Netflix – 7 Women and a Murder, e un film ușor, dar drăguț, am râs, recomand. La un moment dat proprietara casei îi reproșează mamei sale că, atunci când a avut mare nevoie, nu a vrut să îi dea obligațiunile pe care le deținea, deși o găzduiește în casa sa și pe ea, și pe sora ei. Cea din urmă o ceartă că îi scoate ochii cu ospitalitatea, iar proprietara răspunde: “O săptămână e ospitalitate. 10 ani e uzucapiune.”
O situație familială clasică, cunoaștem, sigur ne putem identifica în astfel de spețe, dar să fie oare adevărat ce spune proprietara, care ulterior afirmă că nu e notar, că după atâția ani sora ei i-a uzucapat casa, când toți locuiesc în ea?
Ce este uzucapiunea?
Acest concept gravitează în jurul ideii de termen, o perioadă de timp care trece. Așa cum am povestit la prescripția extinctivă, unde după ce trece un anumit termen nu mai poți să îți aperi în instanță dreptul, la cea achizitivă, după ce trece o anumită perioadă de timp, devii propietar al bunului pe care l-ai posedat. Nu îl bântui, ești posesor. Deci, este un mod de dobândire a proprietății. În termenul de curgere a prescripției achizitive, tu nu ești poprietar, deci adevăratul propritare poate să vină și să își revendice proprietatea. După anișorii respectivi, eventual decenii, tu poți deveni proprietar, caz în care, el nu mai poate revendica.
Ce inseamnă posesie?
Art. 916 C.civ.: Noţiune
(1) Posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar.
Adică, tu nu ești proprietar, ori nu știi, ori negi cine este de fapt adevăratul proprietar, cert este că așa te crezi 💪🏻 și te și comporți ca atare. Te mândrești la vecini ce frumoasă e noua ta casă, speli geamurile, repari gardul, poate o și dai în chirie etc. Este vorba despre o manifestare exterioară, o prezentare.
Oricine poate fi posesor? Detenția precară.
Ca să ne lămurim și în privința cazurilor când nu avem de-a face cu o posesie, Codul civil e destul de clar:
Art. 918: Cazurile care nu constituie posesie
(1)Nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum:
a)locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
b)titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda proprietate;
c)fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalţi coproprietari;
d)orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia.
Deci, sora proprietarei din filmul nostru, aflându-se acolo cu îngăduința proprietarei, la fel și mama lor, persoană aflată sub îngrijirea ei, cum este în vârstă, bolnavă și alcoolică, nu sunt posesori, deci nu pot uzucapa casa. Proprietara noastră nu se poate trezi că sora i-a luat casa cumpărată împreună cu soțul ei prin invocarea uzucapiunii.
Care sunt condițiile pentru a uzucapa?
Răspunsul la această întrebare este una puțin mai amplă din cauza naturii reglementării și unei…să să spunem suprapuneri de reglementări. Mai exact încă operează condițiile de pe Vechiul Cod Civil din 1864, dar evident și cele actuale. Imediat vedem și de ce.
Uzucapiunea pe vechiul Cod
Vechiul Cod Civil prevedea două forme de uzucapiune, cea scurtă, cu termen între 10 și 20 de ani și cea lungă, cu termen de 30 de ani.
Pentru uzucapiunea scurtă, avem nevoie ca:
- posesia să fie utilă…să spunem “corectă” conform legii, de exemplu să nu o fi dobândit prin violență,
- bunul în cauză să fie imobil,
- să existe o justă cauză pentru dobândirea posesiei. Adică să îl ai prin orice fel de titlu translativ de proprietate, dar posesorul să fie de bună-credință, adică să creadă că acel titlu provine de la adevăratul proprietar și nu de la un hoț, posibil moștenitor sau alte cazuri…interesante.
Mai rămâne de discutat termenul, fiind un interval, condițiile sunt puțin mai întortochiate.
- 10 ani este termenul de prescripție dacă adevăratul proprietar (care poate să vină să își revendice proprietatea) locuiește în circumscripția tribunalului în care se află bunul imobil în cauză,
- 20 de ani se aplică dacă locuiește în afara circumscripției.
- Dacă în acest interval proprietarul își schimbă locuința din circumscripție în afară și înapoi, este un termen intermediar între acești ani, dar nici nu ne batem capul cu așa ceva, luați-vă un avocat dacă aveți nevoie. Să spunem pe scurt că pentru cel ce locuiește în circumscripție timpul curge de 2 ori mai repede.
Uzucapiunea scurtă
Las totuși aici și articolul din vechiul Cod care definește uzucapiunea scurtă, în scop didactic, în caz că ne plângem de limbajul din legile actuale:
Art. 1895: “Cel ce câștigă cu bună-credință și printr-o justă cauză un nemișcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dacă adevăratul proprietar locuiește în circumscripția tribunalului județean unde se află nemișcătorul, si prin douăzeci de ani dacă locuiește afară de acea circumscripție. “
Uzucapiunea lungă
Pentru uzucapiunea lungă, fiind mai lungă, nu mai e nevoie de just titlu sau bună-credință, doar să fie posesie utilă și să fie îndeplinit termenul de 30 de ani. Dar se aplică și bunurilor mobile – mișcătoarele. De prin 1990 locuiești într-o casă “fără acte”? Felicitări, du-te în instanță ca să-ți devină proprietate, cu acte, frumos, cum ne place.
🤯 Cum Codul civil din 2009 a intrat în vigoare la 1 octombrie 2011 iar legea nu se aplică retroactiv, orice posesie (adică efectiv intervalul acesta timp) începută până la 30 septembrie 2011 va fi interpretată conform vechiului Cod. De aceea încă trebuie să vorbim despre acesta.
Uzucapiunea pe noul Cod
Noua lege, deși uzucapiunea în continuare ține de un interval de timp care se scurge, introduce un nou element care pare să aibă un nivel ridicat de importanță și nu doar în materia prescripției achizitive: ✨cartea funciară ✨
Ce e cartea funciară? E un registru public în care sunt evidențiate toate imobilele, pe localități. Adică, dacă ai pus ochii pe o casă de pe strada vecină, poți să verifici ce e cu ea în acest registru, că poate e scoasă la licitație sau să vezi a cui e, poate îi faci o ofertă direct la poartă.
În funcție de situația din cartea funciară, avem o uzucapiune mai scurtuță și mai lunguță – 5 sau 10 ani.
Uzucapiunea extratabulară, cea mai lunguță, de 10 ani se aplică atunci când
- proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori şi-a încetat existența;
- s-a înscris cererea de renunţare la proprietate;
- imobilul nu este înscris în cartea funciara.
La acestea se mai adaugă o posesie utilă, dar și să nu existe o altă cerere înscrisă în cartea funciară din partea unei alte persoane cu o altă cauză legitimă. Pentru primele două bulinuțe-condiții, termenul nu începe să curgă înainte de acele momente.
Cealaltă uzucapiune, mai scurtuță, de 5 ani, numită uzucapiune tabulară, presupune că dreptul a fost deja înscris în cartea funciară, pe baza unui act nelegitim, dar atâta timp cât actualul posesor e de bună-credință și nu știa acest lucru, se uzucapează.
În loc de concluzie
Sperând că am lămurit problema prescripției achizitive, poate încă ne întrebăm totuși de ce există această reglementare, de ce să acorzi astfel de drepturi cuiva care ia/are un bun deși nu este proprietar? Surprinzător poate, tot de echitate este vorba. Așa cum prescripția extinctivă pedepsește pasivitatea titularului în a-și apăra dreptul și lipsa lui de diligență, prescripția achizitivă măsoară activitatea posesorului, pedepsind totuși și proprietarul, încă o dată, care cam degeaba are un titlu de proprietate dacă nu face nimic cu bunul său pentru vreo 3 decenii.
Fotografie de Terrah Holly pe Unsplash
