Ce trebuie să știi despre Cartea Funciară?
11 minute • Roxana-Paraschiva Sîsîeac • 20 decembrie 2023
Noțiunea de carte funciară cu siguranță nu îți este străină, mai ales dacă deții un imobil sau ai fost interesat să achiziționezi unul.
Citește în continuare pentru a afla care este rolul înscrierii în cartea funciară, ce informații poți găsi acolo și cum poți accesa respectivele informații.
Ce este cartea funciară?
Cartea funciară = un registru despre proprietățile imobiliare care asigură o evidență unitară cu privire la toate imobilele de pe suprafața națională, astfel încât fiecare imobil să aibă o situație clară cu privire la:
- suprafață
- amplasare
- deținător etc. și aceste aspecte să fie accesibile fiecărei persoane interesate.
Potrivit art. 876 alin. (1) Cod civil, Cartea funciară descrie imobilele și arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri. În același sens, potrivit art. 3 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor și înscrierea referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au legătură cu imobilele.
Practic, verificăm cuprinsul cărții funciare atunci când:
- dorim să obținem date cu privire la drepturile reale asupra respectivelor imobile (dreptul de proprietate ori dezmembrăminte ale dreptului de proprietate publică sau privată, dreptul de ipotecă),
ori
- alte acte, fapte ori raporturi juridice ce au legătură cu imobilul respectiv (spre exemplu, dacă există o interdicție de a înstrăina acel imobil, dacă acesta se află sub sechestru, dacă cu privire la acesta este în desfășurare o acțiune în instanță etc.).
Menționăm faptul că sistemul de publicitate imobiliară al cărților funciare este alcătuit din ansamblul cărților funciare deschise cu privire la fiecare imobil. Astfel, fiecare imobil, ar trebui să aibă un număr cadastral și o carte funciară deschisă, în care să se indice informațiile relevante cu privire la acel imobil.
Nu toate imobilele sunt înscrise în cartea funciară, însă se tinde spre finalizarea lucrărilor de cadastru, astfel încât să existe o evidență clară a amplasării și a situației juridice a fiecărui imobil.
Tipuri de înscrieri în cartea funciară
Potrivit art. 26 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, înscrierile sunt de trei feluri:
a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale;
b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare;
c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.
Echivalentul acestei dispoziții îl regăsim în art. 881 Cod civil (potrivit alin. (2), Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară).
Intabularea
Reprezintă modalitatea de înscriere care vizează transmiterea, constituirea sau stingerea unui drept real cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere.
Menționăm faptul că, potrivit art. 551 Cod civil, Sunt drepturi reale:
1. dreptul de proprietate;
2. dreptul de superficie;
3. dreptul de uzufruct;
4. dreptul de uz;
5. dreptul de abitaţie;
6. dreptul de servitute;
7. dreptul de administrare;
8. dreptul de concesiune;
9. dreptul de folosinţă;
10. drepturile reale de garanţie;
11. alte drepturi cărora legea le recunoaşte acest caracter.
Aceste drepturi reale, în urma înscrierii în cartea funciară, poartă denumirea de drepturi tabulare (art. 877 Cod civil). Poți citi în detaliu despre aceste drepturi aici.
În cazul în care vrei să vinzi sau să donezi un imobil (fie teren, fie construcție) trebuie să ai în vedere faptul că imobilul respectiv trebuie să intabulat în prealabil, iar abia ulterior vei putea să închei contractul în formă autentică, la notar.
Pentru intabularea dreptului, sunt necesare:
- prezentarea înscrisului autentic notarial,
- a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă,
- a certificatului de moştenitor
- a actului emis de autorităţile administrative (spre exemplu, autorizația de construire), în cazurile în care legea prevede aceasta.
Potrivit art. 67 alin. (2) din Regulamentului de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordin ANCPI nr. 600/2023, pentru prima înregistrare a imobilului, se vor mai prezenta:
- certificatul fiscal eliberat de primăria în circumscripția căreia se află imobilul respectiv în cazurile prevăzute de lege;
- documentația cadastrală recepționată, prin care s-a atribuit număr cadastral imobilului;
- dovada plății tarifelor pentru recepție și înscriere în cartea funciară, după caz.
Totuși, poți dobândi prin moștenire un bun neintabulat și un astfel de bun poate face obiectul partajului judiciar.
Înscrierea provizorie
Dacă intabularea viza transmiterea, constituirea sau stingerea unui drept real cu titlu definitiv, în acest caz înscrierea operează, sub rezerva justificării acesteia.
Un exemplu clasic este cel al transmiterii unui imobil sub condiție, caz în care situația juridică a dreptului transmis rămâne incertă, ori în cazul în care este operată o înscriere în baza unei hotărâri judecătorești nedefenitive, cu privire la care poate fi introdusă cale de atac, care ar putea să schimbe soluția primei instanțe.
Situațiile în care se poate solicita înscrierea provizorie sunt indicate de art. 898 Cod civil, respectiv:
1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau dacă priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o construcţie viitoare, justificarea acesteia se face în condiţiile legii;
2. dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenţii a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară;
3. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;
4. dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;
5. dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii
Notarea
Notarea este acea înscriere care are ca obiect menţionarea în cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strâns legate de drepturile tabulare pentru a le face opozabile terţelor persoane.
Cazurile în care se poate solicita notarea sunt detaliate prin art. 902 Cod civil. Cu titlu de exemplu, indicăm următoarele situații în care s-ar putea solicita notarea în cartea funciară:
- S-a încheiat un antecontract de vânzare–cumpărare având ca obiect acel bun, prin care titularul dreptului se obligă să vândă imobilul unei alte persoane determinate (promitentul-cumpărător), la termenul stabilit de către părți;
- Cu privire la respectivul imobil s-a încheiat un contract de locațiune pe o durată mai mare de 3 ani;
- Bunul este afectat exercitării unei profesii autorizate (spre exemplu, este sediul unui avocat);
- Imobilul este locuință comună a soților, ceea ce atrage un regim specific prevăzut de art. 322 Cod civil;
- Titularul dreptului de proprietate este minor sau este pus sub interdicție;
- A fost introdusă o acțiune pauliană prin care se solicită declararea inopozabilității unui act privind acel imobil. În cazul în care acțiunea este admisă, creditorul poate cere notarea inalienabilităţii bunului care a făcut obiectul actului revocat până la momentul încetării executării silită.
Structura și conținutul cărții funciare
Ca orice registru, și cartea funciară are o structură specifică, stabilită prin lege (art. 19 din
Sursă imagine: https://extras-carte-funciara.ro/
Astfel cum rezultă din modelul de extras de carte funciară inserat mai sus, acesta cuprinde, în primul rând, un titlu care conține numărul de carte funciară și numele localității în care este situat imobilul.
În continuare, cartea funciară este structurată pe 3 părți:
Partea I
Această parte vizează descrierea imobilului, fiind indicate, după caz, următoarele:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile;
c) planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la partea I, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.
Din extrasul de carte funciară folosit cu titlu de referință, observăm faptul că imobilul este alcătuit din:
- teren și construcție,
- este indicată adresa acestuia,
- suprafața,
- anul edificării construcției (2014),
- destinația acesteia (casă de vacanță),
- structura (demisol, parter).
- numărul cadastral al imobilului (acesta este numărul unic atribuit de Oficiu de Cadastru imobilului respectiv).
Partea II
Aceasta vizează înscrierea dreptului de proprietate cu privire la acel imobil și cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) servituţile constituite în folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.
Din extrasul de mai sus, observăm faptul că terenul (A1) este bun propriu și a fost achiziționat prin contract de vânzare-cumpărare încheiat la notar, iar dreptul de proprietate asupra construcției (A.1) a fost dobândit prin construire (sens în care se indică autorizația de construire și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, întrucât pentru dobândirea bunului în această și înscrierea dreptului în cartea funciară, trebuie să fie respectată procedura Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții) și aparține ambilor soți, fiind un bun comun.
Partea III
Aceasta privește înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini și va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte.
În cazul imobilului folosit cu titlu de exemplu, observăm că acesta nu este grevat de sarcini, prin urmare, de principiu, nu ar pune probleme situația juridică a acestuia în cazul în care s-ar dori înstrăinarea sa.
Efectul înscrierii în cartea funciară
În prezent, Codul civil prevede un efect constitutiv al înscrierii în cartea funciară (art. 557 alin. (4) Cod civil), ceea ce ar implica faptul că dreptul de proprietate ar fi dobândit abia ca urmare a înscrierii dreptului.
Acest efect este prorogat și ar urma să fie aplicabil doar după ce ar fi finalizate lucrările de cadastru în fiecare localitate și după ce ar fi deschise cărți funciare pentru fiecare imobil, lucrări care în prezent nu au fost încă finalizate.
Până atunci, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi (art. 56 din Legea nr. 71/2011). Opozabilitatea implică faptul că terții au cunoștință de dreptul înscris în registrul de publicitate imobiliară și trebuie să îl respecte, fără însă ca înscrierea, prin sine însăși, să facă dovada dreptului de proprietate.
Extrasul de carte funciară – cine și cum îl poate obține?
Extrasul de carte funciară este un document cu caracter informativ care poate să fie obținut de orice persoană, chiar fără să justifice un interes (art. 56 alin. (2) din Regulamentului de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordin ANCPI nr. 600/2023).
Cu toate acestea, ar trebui să cunoști datele de identificare ale imobilului – număr cadastral, număr de carte funciară.
Extrasul poate fi obținut fie prin completarea unui formular și depunerea acestuia la un birou de cadastru și publicitate imobiliară, fie online, de pe site-ul ANCPI. Taxa este de 20 de lei pentru un imobil.
Concluzii
Cartea funciară reprezintă, așadar, un instrument folositor pentru cei care sunt interesați de orice proprietate imobiliară din România. Deși situația multor imobile este încă incertă și există deseori suprapuneri între proprietăți vecine, ceea ce poate da naștere la litigii între proprietari, finalizarea lucrărilor de cadastru și înregistrarea cu claritate a situației imobilelor ar fi de natură să contribuie la securitatea raporturilor juridice născute cu privire la imobile și ar oferi mai multă transparență pentru persoanele interesate.
Poză de Mikhail Nilov pe Pexels.
