Cum adică pot să vând bunul vecinului? O incursiune în vânzarea bunului altuia.
10 minute • Andreea Vlădăreanu • 13 iulie 2020
„Românul s-a născut proprietar” este o frază pe care am auzit-o la unul dintre cursurile de drept civil în anul al doilea de facultate, la materia Drepturilor Reale Principale. Faptul că fiecare persoană poate să dispună în mod liber de bunul său este unul dintre atributele care decurg din acest concept vast și oarecum abstract pe care îl denumim „proprietate”. Mai mult, când intri în facultate și auzi despre vânzarea bunului altuia, faci ochii cât cepele și sigur sigur îți trec prin minte câteva scenarii bune care implică bunurile prietenilor tăi.
Cu anumite excepții prevăzute expres de lege (că, de, ce ar fi dreptul fără excepțiile sale?), nimeni nu poate aduce atingere dreptului de proprietate al altei persoane, ceea ce înseamnă că, teoretic, nimeni nu îți poate spune cum să posezi, cum să te folosești sau cum să dispui de bunul ce face obiectul dreptului tău de proprietate, iar dacă o persoană îți încalcă, totuși, acest drept, atunci ai la îndemână câteva remedii puternice pentru a te proteja.
Și atunci cum a acceptat legislația noastră ideea de a vinde un bun care nu-ți aparține?
Condițiile esențiale ale actului juridic civil
Parafrazând vorbele altui profesor din facultate, orice student la Drept trebuie să fie capabil să enumere aceste 4 (sau 5 – depinde) condiții dacă este trezit de către cineva în toiul nopții. Nu o să insist prea mult asupra lor, pentru că obiectul actului juridic civil este cel care interesează atunci când vorbim despre posibilitatea vânzării bunului altuia, dar, pentru curioși, toate aceste condiții sunt amplu reglementate în cadrul Cărții a V-a, Titlul II din Codul civil (art. 1180-1245).
Capacitate
În esență, aceasta reprezintă aptitudinea de a dobândi drepturi și obligații prin încheierea de acte de drept civil. Cu alte cuvinte, ea este cea care împiedică copiii de 10 ani să cumpere mașina aia de câteva zeci de mii de euro pe care au văzut-o în reclamele de pe Youtube, indiferent de fondurile de care dispun.
Consimțământ
Consimțământul privește hotărârea de a încheia actul juridic. Luând în considerare nelipsitele excepții, nimeni nu îți poate spune ce să faci, iar consacrarea juridică a clasicului principiu „fac ce vreau” ia forma consimțământului cerut de lege pentru încheierea valabilă a actelor juridice civile.
Obiect
Deși Codul civil face distincție între trei tipuri de obiecte pe care trebuie să le avem în vedere când vorbim despre actul juridic civil, cel care interesează aici este obiectul prestațiilor ( obiectul derivat al obligației), adică însuși bunul sau serviciul promis (cu alte cuvinte, ceea ce urmează a fi vândut – telefon, articol de îmbrăcăminte, apartament etc.).
Pentru a face obiectul unor prestații contractuale, bunurile trebuie să îndeplinească anumite condiții: 1. să existe; 2. să fie determinate sau determinabile; 3. să fie licite; 4. să fie morale.
În legătură cu cea de-a treia condiție a obiectului prestațiilor putem discuta în sfârșit despre problema vânzării bunului altuia. Așadar, de principiu, bunurile ar trebui să aparțină celui ce se obligă la transferul lor pentru ca obiectul derivat să fie licit (nu poți da mai mult decât ai tu însuți). Totuși, art. 1230 a creat o „portiță” prin care tu poți să vinzi capra vecinului în loc să o lași să moară, având la bază ideea că obligația ta este aceea de a procura capra și de a o transmite mai departe cumpărătorului tău.
Juridic vorbind, motivul pentru care nu se aduce atingere dreptului de proprietate este faptul că actul respectiv nu produce efecte reale, ci doar efecte obligaționale. Cu alte cuvinte, până când nu negociezi cu vecinul modalitatea în care o să intri în stăpânirea caprei lui, el rămâne în continuare proprietarul ei. Dacă el nu vrea cu niciun chip să-ți dea capra, atunci tu vei răspunde pentru eventualele prejudicii cauzate cumpărătorului tău.
Cauza
Cauza reprezintă obiectivul urmărit prin încheierea actului juridic civil. Adică aici vom cerceta care sunt motivele care au stat la baza încheierii actului. Pentru a face mai ușor distincția dintre cauză și obiect s-a propus ca obiectul să răspundă la întrebarea „ce se datorează?”, în timp ce cauza să răspundă la întrebarea „pentru ce se datorează?”.
Forma
În funcție de contractul ce urmează a fi încheiat, forma poate să fie o condiție de validitate a actului sau doar de eficacitate a acestuia, de aceea am și pus cea de-a cincea condiție între paranteze mai sus, pentru că depinde.
Prin forma contractului înțelegem modalitatea fizică prin care se încheie. Putem avea contracte care trebuie încheiate obligatoriu în scris (spre exemplu la depozit) sau contracte care trebuie încheiate în formă autentică (spre exemplu contractul de vânzare al unui apartament). Pe de altă parte, putem avea și contracte încheiate în formă consensuală (spre exemplu, verbal), cum ar fi în cazul contractelor de împrumut sau de prestări servicii.
Vânzarea bunului altuia
Contractul de vânzare are o reglementare distinctă, tot în Cartea a V-a, Titlul IX (art. 1650-1762), iar art. 1683 este cel care vizează vânzarea bunului altuia în mod expres.
De ce e acceptată?
Până acum nu foarte mult timp, sub imperiul vechiului Cod civil mai exact, nu aveam o reglementare legală care să precizeze dacă putem vinde sau nu bunul altuia, iar dacă nu există reglementare legală, atunci în drept începe distracția.
Redactorii Codului civil francez (una dintre sursele de inspirație pentru redactarea vechiului nostru Cod civil) au stipulat expres nulitatea vânzării bunului altuia, așa că vânzarea era considerată valabilă numai dacă vânzătorul era și proprietarul lucrului vândut la data la care se realizează acordul de voințe.
Totuși, când a venit momentul redactării propriului nostru Cod civil, acea dispoziție nu a fost preluată, iar omisiunea legii a dat naștere la multiple discuții. S-au format, astfel, trei puncte de vedere: două dintre acestea sancționau cu nulitate (absolută sau relativă, după caz) vânzarea bunului altuia, iar cel de-al treilea susținea că aceasta este valabilă, dar contractul este rezolubil în situația în care nu este îndeplinită obligația de transfer a proprietății.
Pentru a elimina orice fel de discuții, noul Cod civil a reglementat expres această problemă și, surprinzător sau nu, a acceptat posibilitatea ca bunurile unui terț să facă obiectul unui contract translativ de proprietate. Sursa de inspirație a fost de această dată Codul civil italian, care însă nu a mers atât de departe încât să precizeze că vânzarea bunului altuia este valabilă în orice situație, indiferent dacă ar fi cunoscută sau nu calitatea de neproprietar. Pentru cei care doresc o analiză amplă a acestui subiect (din perspectivă istorică, dar nu numai), recomand acest articol.
Abonează-te la newsletter și rămâi informat
Ce presupune asta pentru proprietarul bunului?
Codul îl protejează pe proprietarul bunului, întrucât art. 1683 alin. (2) instituie obligația vânzătorului de a dobândi bunul fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc de dobândire a proprietății.
Cu alte cuvinte, momentul transmiterii proprietății este disociat de momentul realizării acordului de voințe între părți, întrucât între ele se interpune perioada de timp în care vânzătorul trebuie să procure bunul și să îl transmită sau să obțină acordul terțului-proprietar. Totuși, proprietatea se strămută cumpărătorului de drept „din momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către proprietar”.
Pentru a-și îndeplini obligația față de cumpărător, vânzătorul are la îndemână toate modurile de dobândire a drepturilor reale principale reglementate de dreptul comun (contract de vânzare, de donație, de schimb, uzucapiune, posesie de bună-credință etc.), dar și o modalitate specifică, aceea a ratificării. Ratificarea este un act unilateral al proprietarului bunului, deci și ea trebuie să îndeplinească toate condițiile pe care le-am enumerat anterior, putând fi anulată pentru incapacitate sau pentru vicii de consimțământ.
Ce se întâmplă dacă vânzătorul plănuiește să fure bunul?
Dacă acea conversație purtată cu vânzătorul bunului a decurs ceva de genul: „Vânzător: Mă gândesc să fur niște capre, vrei să cumperi una? Cumpărător: Da.”, iar vânzătorul pune în aplicare planul de a fura caprele, atunci el va răspunde pentru furt, iar cumpărătorul va răspunde pentru complicitate la furt sub forma promisiunii de tăinuire a bunurilor, conform art. 48 alin. (2) Cod penal.
Dacă totuși conversația a decurs mai degrabă ceva de genul: „Vânzător: Am furat niște capre, vrei să cumperi una? Cumpărător: Da.”, atunci sunt întrunite în persoana cumpărătorului elementele constitutive ale infracțiunii de tăinuire, potrivit art. 270 Cod penal.
În situația în care cumpărătorul este de bună-credință (nu cunoaște faptul că a dobândit capra de la o persoană care a furat-o), iar bunul este unul mobil, atunci art. 937 alin. (2) Cod civil prevede că acesta va dobândi proprietatea după un termen de 3 ani. În interiorul acelui termen de 3 ani, care curge de la data la care adevăratul proprietar a pierdut stăpânirea materială a bunului, acesta din urmă poate revendica bunul de la posesorul de bună-credință, adică de la cumpărător. După împlinirea termenului de 3 ani, adevăratul proprietar este decăzut din dreptul de a introduce acțiunea.
Utilizare practică
Această instituție poate părea ca fiind una de nișă, întrucât în raporturile uzuale vânzător-cumpărător primul este și proprietarul bunului căruia îi transferă proprietatea. Totuși, am găsit jurisprudență relevantă în această materie, pronunțată atât pe vechiul Cod, cât și pe actualul Cod.
O primă situație este aceea a coproprietății, mai exact în cazul în care unul dintre coproprietari a vândut întregul bun, și nu doar cota sa parte. În aceste situații, coproprietarului căruia i s-a încălcat cota-parte i se recunoaște dreptul de a introduce o acțiune posesorie sau o acțiune în revendicare, precum dreptul de a solicita partajul bunului, chiar de către Cod.
O altă situație este cea a vânzării de către stat a bunului altuia către terți, care a fost anulată chiar dacă aceștia erau de bună credință și chiar atunci când vânzarea era anterioară confirmării în justiție în mod definitiv a dreptului de proprietate al altuia. Decizia Curții de Apel Târgu Mureș poate fi accesată aici și, în ciuda faptului că se folosește de reglementarea vechiului Cod civil, argumentele sunt relevante din perspectiva apărării drepturilor fundamentale, întrucât se aduce în discuție și problema „ce constituie o privare de bun?”.
Și acum ce?
Deși unele dintre discuțiile care se purtau sub imperiul vechiului Cod au încetat ca urmare a reglementării legale a acestei instituții, s-au născut alte probleme în legătură cu vânzarea bunului altuia, dar nu e asta una dintre cele mai smechere (și mai amuzante) părți în drept?
