Sumar articol

Ce obligații am ca locator sau locatar?
Contractele de închiriere în timpul pandemiei COVID-19: ce ar trebui să știi?
Concluzie

Ce trebuie să știi: contractele de închiriere în perioada COVID-19 și obligațiile asumate

Drept comercial

22 minute • Oana-Camelia Fintina • 04 mai 2020

Pandemia COVID-19 a afectat foarte multe domenii: unele s-au închis, altele și-au diminuat foarte mult activitatea, însă indiferent dacă ești persoană juridică sau fizică, chiriaș sau proprietar, te-ai uitat peste contractele de închiriere în perioada COVID-19 ca să vezi ce poți face.

Pe lângă plata chiriei, trebuie să te gândești că mai sunt și alte aspecte pe care trebuie să le ai în vedere: reparații, stricăciuni, reamenajarea spațiului dacă vrei să vinzi „de la tejghea”, care trebuie analizate atent și corect.

Citește și articolele noastre cele mai vizualizate pe tema COVID-19:

Ce obligații am ca locator sau locatar?

Contractul de locațiune prezintă mai multe varietăți, astfel locațiunea bunurilor imobile și a bunurilor mobile este denumită închiriere, iar locațiunea bunurilor agricole este denumită arendare.

Contractul de închiriere a locuinței este acel contract prin care o persoana numita locator se obligă să asigure unei alte persoane numită chiriaș folosința temporară a unei locuințe în schimbul unei sume de bani (chirie). Cel care îți dă în chirie poate să fie proprietarul spațiului respectiv sau să aibă dreptul de a se folosi de el și a-l da mai departe.

Ținând seama de natura juridică și de funcțiile social economice pe care le poate îndeplini acesta, contractul de închiriere dă naștere la o serie de drepturi și obligații corelative în sarcina părților contractante.

Este de menționat că, în art. 1798 din Noul Cod Civil se prevede faptul că acele contracte de locațiune încheiate în formă autentică, precum și cele încheiate prin înscris sub semnătură privată și înregistrate la organele fiscale constituie, în condițiile legii, titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsă, prin lege.

Prin urmare, dacă nu ai plătit chiria, chiar dacă tu vrei să invoci forța majoră, proprietarul poate să ceară executarea ta, fără alte proceduri, dacă contractul este înscris și înregistrat la ANAF.

Citește și: Daca obții venituri din chirii nu mai trebuie sa înregistrezi contractele la ANAF. Dar e bine sa o faci.

Ce obligații are locatorul (proprietarul)?

Ziceam mai sus că persoana care îți dă în chirie poate să fie proprietar sau o persoană care să poată da mai departe spre folosire bunul respectiv (de exemplu, când ai un contract de subînchiriere). Pentru a fi mai ușor, vom folosi aici noțiunea de proprietar, ca să înțelegem mai bine noțiunile.

Ca locator (proprietar), ai următoarele obligații principale:

Să predai bunul

Cam greu să ai o închiriere de ceva dacă nu îi dai persoanei respective bunul, nu?

Bunul trebuie predat într-o stare corespunzătoare destinației în vederea căreia a fost închiriat. Spre exemplu, dacă am închiriat un spațiu pentru a-l folosi pentru catering & delivery de food, ar trebui să nu fie amenajat ca sală de fitness când vreau să-l preiau.

Ce se întâmplă dacă nu predai bunul la termenul stipulat în contract?

Dacă nu-ți execuți obligația de predare a bunului, locatarul poate invoca excepția de neexecutare a contractului sau poate cere executarea silită ori rezilierea contractului pentru neexecutare, cu daune interese.

De asemenea, dacă ai predat bunul cu întârziere, locatarul este îndreptățit să ceară o diminuare a chiriei, că practic nu l-ai lăsat să folosească bunul pe toată perioada contractuală.

Să menții bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii

În tot timpul locațiunii, vei fi obligat să efectuezi reparațiile necesare bunei folosințe a lucrului, ba mai mult, locatarul trebuie să te înștiințeze de îndată de necesitatea efectuării reparațiilor ce cad în sarcina ta, potrivit art. 1801 Noul Cod Civil, pe care il poti vedea aici.

Acestea sunt reparaţiile capitale (cade o bârnă de rezistență, se rupe scara de acces etc.), degradări provenind din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de construcţie şi la părţile comune ale imobilului folosite de mai mulţi locatari.

De la această regulă, există și o excepție și anume reparațiile locative, adică micile reparații care cad în sarcina locatarului (chiriașului), cum ar fi să schimbe o priză care nu mai merge.

Exemple de reparaţii locative: schimbarea unui geam spart de la o fereastră, schimbarea unei garnituri la o chiuvetă etc.

Dacă în cursul locațiunii, lucrul închiriat necesită reparații urgente, care nu pot fi amânate până la terminarea contractului, atunci locatorul nu va răspunde, chiar dacă prin aceasta se limitează în parte folosința exercitată de chiriaș.

Dacă totuși reparațiile durează mai mult de 10 zile, prețul locațiunii va fi scăzut proporțional cu timpul si partea bunului de care chiriașul a fost lipsit, iar dacă bunul devine impropriu pentru întrebuințarea convenită, chiriașul poate cere rezilierea contractului.

Cum pot să evit rezilierea contractului de închiriere în pandemia COVID-19?

!! Poți recurge la evacuarea temporară a chiriașului din imobilul care necesită reparații și la punerea la dispoziție unui alt imobil corespunzător scopului contractului !!

Această obligație de a nu-l tulbura pe locatarul tău nu poate fi opusă proprietarului care dorește să viziteze imobilul dat în locațiune, împreună cu persoane care doresc să-l cumpere. Daaar, atenție, trebuie să-l anunti pe chiriaș din timp și vizita trebuie să aibe loc în prezența acestuia din urmă.

Să garantezi pentru evicțiune și pentru vicii ascunse

Această obligație de garanție se concretizează în trei obligații principale:

Răspunzi pentru tulburările provenite din propria ta faptă
Trebuie să-l garantezi pe chiriaș contra tulburărilor provenite din partea terțelor persoane
Răspunzi pentru viciile ascunse ale bunului închiriat

Ce înseamnă că trebuie să garantezi pentru evicțiune?

Mai pe scurt, trebuie să te abții de la orice acțiune prin care ai putea tulbura liniștita folosință a bunului de către locatar (chiriaș). Culmea, cântatul serenadelor sub balcon nu intră la evicțiune, dar poate e un început pentru tulburarea liniștii publice.
De asemenea, trebuie să-l garantezi pe locatar contra tulburărilor provenite din faptele terțelor persoane.

De exemplu, proprietarul îți garantează ca după ce va vinde apartamentul, noul proprietar va păstra condițiile contractuale încheiate cu tine. Dacă noul proprietar nu le respectă, tu ca chiriaș te îndrepti către proprietarul vechi pentru că nu a respectat clauza din contractul vostru. Proprietarul vechi, poate la rândul lui, să se îndrepte către noul proprietar.

Pe lângă faptul că trebuie să nu tulburi folosința liniștită si utilă a lucrului închiriat, ai obligația să garantezi și pentru viciile ascunse.

Ai ghicit: viciile ascunse sunt alea pe care …. Nu le vezi!

Spre exemplu, constituie viciu ascuns faptul că într-un imobil închiriat pentru organizarea unui spațiu de birou apare igrasia datorită infiltrațiilor masive de apă freatică. Răspunderea apare și dacă aceste vicii existau anterior încheierii contractului, cât și dacă ele apar ulterior, deoarece obligația ta este succesivă și continuă până la terminarea contractului. Și mai ceva, răspunzi pentru viciile ascunse, chiar dacă erai de bună- credință și nu le-ai cunoscut.

Mai există o categorie de vicii, ele se numesc vicii aparente, pe care locatarul (chiriașul) putea să le cunoască în momentul contractării, iar pentru acestea, tu (locator) nu vei răspunde. Spre exemplu chiriașul vede că există acarieni pe lemn și că acesta e mâncat, dar acceptă lucrul ăsta. Nu poate să vină apoi să-ți ceară despăgubiri.

Pentru contractul de închiriere a locuinței, dacă ești proprietar, ai următoarele obligații:

Să predai locuința chiriașului în stare normală de funcționare
Să repari și să mențin în stare de siguranță și de funcționalitate clădirea pe toată durata închirierii locuinței
Să întreții în bune condiții elementele structurii de rezistență a clădirii, elementele de construcție exterioare, curțile și grădinile, precum și spațiile comune din interiorul clădirii
Să întreții în bune condiții instalațiile comune proprii clădirii
Să răspunzi pentru viciile care amenință sănătatea ori integritatea corporală

Ce obligații are locatarul (chiriașul)?

Ca locatar (chiriaș), ai următoarele obligații principale:

Să iei in primire bunul dat în locațiune

Nu te-ai fi gândit la asta, nu? Și da, proprietarul te poate obliga să îl iei în primire, chiar dacă nu vrei.

Această obligație este strâns legată de cea a locatorului de a preda bunul, deci trebuie executată la termenul stipulat în contract și la locul unde se găsea bunul în momentul încheierii contractului.

Să plătești chiria în cuantumul și la termenul stabilit prin contract

Nici la asta nu te-ai fi gândit, nu? Dacă nu ar fi fost prevăzute în legislație, poate ai fi presupus că scapi de plată.

Chiria trebuie plătită la termenele stabilite în contract, iar în lipsă de termene stipulate în contract, conform uzanțelor. Dacă nu există uzanțe și nici nu e stabilit în contract, chiria se plătește după cum urmează:

în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună;
în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an.

Să folosești bunul cu prudență și diligență

De asemenea, trebuie să respecți destinația bunului determinată prin contract (dacă ți-ai închiriat un spațiu ca să locuiești în el, nu poți să-l transformi într-un salon de înfrumusețare).

Poți face lucrări de mică însemnătate, care nu schimbă destinația bunului, de exemplu : instalare cablu de internet, introducere lumină electrică, gaz, etc.)

Din obligația de a folosi bunul cu prudență și diligență, rezultă obligația de a efectua reparațiile locative de care am amintit mai sus (dacă tot le-am menționat, iată și alte exemple: repararea tencuielii pereților, a părților degradate din parchet sau dușumele, geamurilor, ușilor, încuietorilor, etc).

Ai grijă că, dacă degradarea bunului închiriat se datorează culpei tale, atunci vei fi obligat să faci reparații, chiar dacă nu sunt locative și vei răspunde și pentru degradarea cauzată de incendiu, dacă nu dovedești că a intervenit fortuit.

Ce faci în situația în care vine o terță persoană și pretinde vreun drept asupra bunului închiriat? Trebuie să-l notifici de îndată pe proprietar și în orice mod, pentru ca proprietarul să fie în măsură să contracareze faptele terțului .

Să restitui bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului

Da, nu prea poți rămâne cu bunul dacă nu mai ai contract.

La încetarea contractului, ești obligat să restitui bunul în starea în care l-ai primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.

De-a lungul perioadei cât ai stat în chirie, ai făcut lucrări de îmbunătățire în spațiul închiriat?

Legea ne dă soluții și aici, iar articolul 1823 din Codul Civil prevede că locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata locațiunii și nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului.

Pentru contractul de închiriere a locuinței, dacă ești chiriaș, ai următoarele obligații:

Să folosești locuința cu prudență și diligență
Să plătești chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract
Să contribui la cheltuielile pentru iluminarea, încălzirea , curățarea părților și instalațiilor de folosință comună, precum și la orice alte cheltuieli pe care legea le stabilește în sarcina mea
Să întreții locuința în bune condiții
Să restitui bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului.

Obligații care nu pot fi asumate de chiriaș

Este considerată nescrisă (acea sancțiune de drept civil care intervine asupra unei stipulații contractuale care contravine fie legii, fie ordinii publice sau bunelor moravuri, sancțiune prevăzută în mod expres de către lege și care lipsește de forță obligatorie respectiva prevedere, fiind înlocuită cu dispozițiile legale aplicabile atunci când acestea există) orice clauză în temeiul căreia:

Chiriașul este obligat să încheie o asigurare pentru imobil cu un asigurător impus de locator
Se prevede răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriașilor din apartamente diferite situate în același imobil, în cazul reparațiilor capitale, obiectelor și dotărilor aferente părților comune ale imobilului (adică în contractul de închiriere se prevede o clauză conform căreia tu și vecinii tăi va trebui să plătiți reparațiile capitale ale imobilului, iar proprietarul va putea cere repararea de la oricare dintre chiriași)
Chiriașul se obligă să plătească în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite exclusiv de locator
Locatorul este îndreptățit să diminueze sau să suprime prestațiile la care s-a obligat prin contract fără a cere și din partea chiriașului diminuarea echivalentă a prestațiilor sale (de exemplu, este considerată nescrisă, clauza în temeiul căreia proprietarul este îndreptățit să folosească o parte din spațiul închiriat fără să reducă din chirie)

Contractele de închiriere în timpul pandemiei COVID-19: ce ar trebui să știi?

Micile afaceri se dovedesc a fi cele mai vulnerabile în fața efectelor pe care pandemia de coronavirus (COVID-19) le are în economie.

Cele mai afectate domenii sunt: restaurante, cafenele, locuri de servit alimente și băuturi, saloane de întreținere corporală, hoteluri, centre comerciale, cabinete stomatologice, activități culturale, științifice, sportive, religioase, de divertisment, etc.

Citește și: 4 industrii cele mai afectate de COVID-19 și ce remedii există

Citește mai departe pentru a vedea ce soluții vei putea avea în situația în care ai închiriat un spațiu în vederea desfășurării de activități comerciale sau un apartament în regim de locuință și nu mai poți susține chiria.

Cu ce a venit nou OUG 29/2020?

Companiile ale căror venituri sunt în scădere, au nevoie de ajutor pentru a se menține pe linia de plutire în această perioadă, în caz contrar și statul va avea de pierdut. Contractele de închiriere în perioada COVID-19 reprezintă o problemă majoră în contextul actual.

Afacerile mici și mijlocii vor avea de suferit pentru că încasările vor fi tot mai mici și cheltuielile tot mai mari, iar consecința va fi că nici companiile, nici persoanele fizice nu vor mai avea bani să plătească chiria.

Pe perioada stării de urgență, OUG 29/2020 a venit cu o serie de măsuri de siguranță, unele fiind menite să vină în ajutorul persoanelor juridice și fizice.

Iată câteva dintre măsurile care te interesează în cazul în care ai un contract de închiriere:

Firmele pot invoca forța majoră cu ajutorul certificatului de situație de urgență emis de MEEMA (Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri) pentru a putea beneficia de amânarea la plată a chiriei sau utilităților
Dacă activitatea a fost întreruptă total sau parțial în baza deciziilor emise de autorități și societatea deține certificatul de situație de urgență emis de MEEMA și imobilul este folosit ca sediu social sau punct de lucru, poți beneficia la amânarea la plata chiriei
Întreprinderile mici și mijlocii pot beneficia de amânarea la plată pentru serviciile de utilități (electricitate, gaz, apă, telefon, internet)

Câte tipuri de contracte de închiriere avem?

Contracte business-to-business

Spațiile din centrele comerciale

Operatorii economici întâmpina dificultăți în executarea contractelor, inclusiv cele de locațiune.

Societățile care funcționează în centrele comerciale de tip mall (cu excepția magazinelor alimentare și a farmaciilor) pot invoca pandemia COVID-19 ca un eveniment de forță majoră, ceea ce le va permite suspendarea contractelor de locațiune și contractelor individuale de muncă pe toată durata stării de urgență.

Citește și: tot ce trebuie să faci să știi ca angajator în pandemia COVID-19

Distinct de chirie, în astfel de contracte, de regulă, mai sunt prevăzute și alte sume pe care chiriașul le datorează celui de la care a închiriat spațiul și anume service fee, servicii de pază, utilități, mentenanță, etc.

Ce se întâmplă cu plata chiriilor și ale celorlalte costuri?

Retailerii și proprietarii de centre comerciale vor trebui să se așeze la ”masa dialogului” și să renegocieze contractele de închiriere. Proprietarii vor putea să suspende plata chiriei și să asigure garantarea unei distribuiri echitabile a costurilor comune, pe perioada stării de urgență.

Din această perspectivă, trebuie încercat o renegociere de acord a contractelor în curs, astfel încât pierderile să fie suportate echitabil.

Un chiriaș nu ar putea să refuze pur și simplu plata chiriei pentru motivul intervenirii situației de urgență datorate de COVID-19. Acesta are la îndemână alte remedii pentru reechilibrarea raporturilor contractuale. Instituția impreviziunii prevăzută în Codul Civil ar fi cel mai util remediu pentru cel ce datorează chiria.

Citește și: Remedii contractuale ale contractului de închiriere: ce fac în contextul COVID-19?

Spațiile pentru afaceri

Proprietarii și chiriașii nu sunt numai cei din spațiile comerciale de tip mall.

Ce faci în situația în care ai un mic spațiu comercial în cartier, l-ai dat în chirie pentru deschiderea unui magazin de haine, sau ai un spațiu într-o clădire din cartier și l-ai închiriat pentru un salon de înfrumusețare?

Dacă ești chiriaș, ai obligația să plătești chiria în cuantumul și la termenul stabilit prin contract.

Ce faci dacă nu poți să plătești toată chiria?

Poți încerca sa renegociezi cu proprietarul tău contractul. Nu uita că și proprietarul tău are cheltuielile lui și poate chiria reprezenta singura lui sursă de venit .

Trebuie să-ți asumi faptul că nu vei putea „păstra” contractele de închiriere și spațiile fără a fi implicat niciun cost. Pe de altă parte, proprietarilor le-ar fi indicat să accepte să primească, până la finalizarea crizei, doar acele sume indispensabile (servicii de pază, utilități, mentenanță, etc.), urmând ca plata diferențelor să se facă ulterior.

Trebuie să îi cer proprietarului să încheiem un act adițional pentru amânarea chiriei?

Da, poți cere proprietarului să încheiați un act adițional fie pentru amânarea chiriei, fie reducerea chiriei sau eșalonarea plății.

De asemenea, în unele cazuri, dacă te înțelegi cu proprietarul tău, poate să îți suspende contractul de închiriere și să plătești doar micile cheltuieli.

Ce se întâmplă dacă spațiul închiriat va necesita eventuale reparații? Cine răspunde?

Așa cum am amintit mai sus, chiriașii și proprietarii au obligația de a efectua unele reparații asupra imobilului. Imaginează-ți următorul scenariu: activitatea îți este suspendată, contractul de închiriere încă este valabil (chiar dacă te-ai înteles cu proprietarul la amânarea/eșalonarea chiriei), și constați că s-a stricat ușa de la intrarea în spațiu.

Ce faci ? Depinde cum se strică ușa: din cauza folosinței curente sau din cauza vechimii:

Ceea ce s-a preluat în stare normală de uzură și s-a degradat, plătește chiriașul, atâta timp cât e reparație mică ( gresie spartă, reparații la un lift, o baterie chiuvetă, reparații ușă intrare)
Ceea ce s-a preluat în stare de uzură avansată, dar s-a preluat pentru că încă era funcțional, plătește proprietarul. Dacă are o anumită importanță în folosința imobilului, plătește proprietarul (centrală, calorifere, țevi baie, coloane aerisire, reparații comune la țevi, acoperiș)

Citește și: Cum îl poate determina chiriașul pe proprietar să efectueze reparațiile necesare?

Pot cere desființarea contractului de închiriere în perioada COVID-19?

Soluția desființării contractului nu este cea mai eficientă, ar fi imposibil pentru chiriași să elibereze spațiul într-un termen atât de scurt și ar implica eforturi destul de costisitoare. Pe de altă parte, cu greu ar găsi pe viitor alt spațiu asemănător de închiriat (de exemplu, într-un centru comercial de tip mall).

Contracte business-to-consumer (locuințe)

Într-adevăr, domeniul B2B a fost cel mai afectat, în special dacă luăm în calcul industria HoReCa, a magazinelor de comerț și, în general, cele care prestează servicii pentru populație și au trebuit să pună lacătul temporar, precum serviciile de înfrumusețare, sălile de fitness, locurile de joacă pentru copii etc.

Totuși, de cealaltă parte mai sunt și persoanele fizice, care stau cu chirie (mai amintim, de exemplu, de studenți ale căror cursuri sunt suspendate și acum stau acasă, dar plătesc chirie?) și ale căror venituri s-au diminuat, inclusiv ca urmare a intrării în șomaj tehnic.

Dacă ești în situația asta, îți pui întrebarea dacă:

Poți negocia chiria sau dacă te poate da proprietarul tău afară?
Ce se întâmplă cu eventualele reparații ce necesită făcute?
Pot fi dat în judecată pentru că nu fac reparațiile curente ?
Ce se întâmplă cu utilitățile?

Hai să le luăm pe rând. Vezi de ce e bine să citești contractele pe care le semnezi și să fii atent la clauzele acestora? Și mai mult….să ai contract!

Păi, în primul rând te duci și iei contractul de închiriere și îl citești. Majoritatea contractelor cuprind o secțiune dedicată imposibilității de executare a obligațiilor (plată a chiriei în cazul nostru). Dacă găsești în contract clauza asta și e favorabilă ambelor părți, pot merge pe calea ei.

De reținut că forța majoră nu te exonerează de plata chiriei, dar poți obține o reducere considerabilă a acesteia.

În caz contrar, locatorii au toate motivele să apeleze la orice remedii contractuale pentru a obține executarea obligațiilor.

De asemenea, miciile reparații cad în sarcina ta, iar cele capitale în sarcina proprietarului. Dacă chiriașul nu efectuează reparațiile locative, proprietarul poate cere daune-interese, dar numai la încetarea locațiunii. Chiriașul are obligația să-l notifice pe proprietar despre eventuale reparațiile importante, în caz contract va fi răspunzător de orice alte cheltuieli. Dacă degradarea s-a produs din culpa chiriașului, el va fi obligat să facă reparațiile pe cheltuiala sa, chiar dacă nu sunt locative.

La contractul de închiriere a locuinței, ai obligația, de asemenea, să contribui la plata utilităților. În unele cazuri, utilitățile nu sunt trecute pe numele tău, iar proprietarul îți dă facturile lunar si tu le plătești.

În perioada pandemiei COVID-19, contractele de închiriere sunt cele care trebuie citite cu mare atenție la clauze și să vezi exact ce conțin și cum te poți folosi de ceea ce scrie acolo.

Concluzie

Ce ar trebui să reținem cu toții este că, independent de remediile contractuale pe care le avem sau nu la îndemână, trebuie să căutăm soluții să ieșim cu toții din asta cu bine.

În perioada COVID-19, contractele de închiriere reprezintă un punct de negociere foarte important în relația cu partenerii tăi. Fii atent la scrie în ele.

Obiectivul ar trebui să fie acela de salvare a contractului de închiriere în perioada COVID-19 și de păstrare a bunelor raporturi contractuale. Este necesară înțelegerea contextului de ambele părți și că legea trebuie interpretată în spiritul ei, nu numai în litera acesteia.

La avocatoo.ro vei găsi specialiști care să te ajute să-ți optimizezi afacerea și după pandemie, cu un plan pe termen mediu și lung. Contactează-ne azi și vom găsi cea mai bună soluție.

Poza de Andrea Piacquadio pe Pexels

Despre ce ai vrea să afli mai multe?

Newsletter